задачи — 1, 3 4 5 9 15 17 18 19

Задача 1.

ЗАО передало ООО нежилое помещение в аренду на 10 лет для организации предприятия быстрого питания, до этого там была парикмахерская поэтому договорились, что арендатор проведет перепланировку и ремонт помещения.

Не провел, но стал использовать как склад и вносить плату как за склад. Арендодатель потребовал оплаты как по договору и ликвидации задолженности. Арендатор отказался. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности и расходов на перепланировку.

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Должен ли «Закусон» пользоваться по назначению данным имуществом?

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Какова процедура изменения арендной платы?

Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В данном случае у нас не было ни соглашения, ни оснований для применения п.4, т.к. арендатор по своему желанию не использовал помещение в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2009 по делу N А82-11859/2007-45

Арендодатель вправе требовать уплаты арендных платежей, а арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы по основанию, предусмотренному п. 4 ст. 614 ГК РФ, если договором на арендатора возложена обязанность по проведению текущего и капитального ремонта.

Каковы последствия невнесения арендных платежей?

Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

28. Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Мог ли арендодатель требовать взыскания расходов на перепланировку?

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Но в данном случае лишь перепланировка была для возможности использования имущества в соответствии с целями предусмотренными договором.

Задача 3.

Машпрокат сдало в аренду землеройную машину Металлику на 1 год. Через 5 месяцев машина сломалась и возникла необходимость ее кап ремонта. Металлик провел ремонт. После этого он не вносил плату в течении 4 месяцев. Машпрокат обратилось в суд с требованием о взыскании с арендатора арендной платы на том основании, что кап ремонт был проведен без согласования с арендодателем. Металлик предъявил встречный иск о взыскании средств за ремонт и неотделимые улучшения.

1. Кто был обязан проводить капительный ремонт машины?

Согласно п.1 ст. 616 ГК РФ Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

2. Имело ли право «Металлик»(арендатор) проводить капитальный ремонт без согласия арендодателя?

Вариант 1 Согласно п.1 ст. 616 ГК РФ Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Стоимость неотделимых улучшений имущества, проведенных без согласия арендодателя, не подлежат возмещению арендатору. В данном случае в иске ЗАО «Машинопрокт» о выплате арендной платы должно быть отказано. Так как произведен зачет, согласно ст. 410 ГК РФ.

Вариант 2 Да, имело. Так как арендатор провел капитальный ремонт самостоятельно, без уведомления арендодателя о его необходимости, в данном случае имеет место проведения неотделимых улучшений имущества. Согласно п.3 ст.623 ГК стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, не возмещается. В данном случае иск ЗАО «Машинопрокт» о взыскании арендной платы должен быть удовлетворен, так как не было оснований для зачета требований по ст. 410 ГК РФ.

3. Мог ли арендатор произвести улучшения без согласия арендодателя?

Да, мог. Новое техническое приспособление является отделимым улучшением и согласно п.1 ст.623 ГК РФ Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Встречный иск ООО «Металлик» о взыскании стоимости улучшений должен быть удовлетворен.

Задача 4.

Брянцев взял на прокат пианино на 1 год у ателье проката. Потом на 3 месяца передал его своему соседу, с условием, что тот будет оплачивать прокат. Потом в инструменте появились 2 трещины. Брянцев вернул инструмент, но ателье отказалось его принять и предложило Брянцеву отремонтировать его за свой счет. Брянцев отказался, потому что сказал, что не он его испортил.

1. Какой договор заключен между Брянцевым и ателье?

Ст. 606 ГК: по договору аренды (имущ. найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

НЕ ПРОКАТ - ст. 631 ГК (т.к. прокат не допускает субаренду). 

2. Может ли пианино являться объектом договора аренды?

Ст. 607 ГК: в аренду могут быть переданы и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. 

Инф. письмо Президиума ВАС РФ №66: помимо прямо перечисленных в данной норме, объектами м.б. только непотребляемые вещи. 

3. Вправе ли был Брянцев передать пианино Дмитриеву?

П. 2 Ст. 615 ГК: арендатор вправе с согласия арендодателя сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды др. лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,. В указанных случаях, за искл. перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 

Уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды называется — перенайм (или перенаем).

Субаренда — передача арендатором арендованного имущества полностью или частично в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.