3. В егрп сохраняется запись об аренде.

4. Кроме того, у покупателя в такой ситуации особый статус по сравнению с прочими законными владельцами: в отличие от них он не обязан вернуть продавцу вещь при надлежащем исполнении сторонами договора купли-продажи своих обязательств. Следовательно, принятие первого подхода помимо конфликта обязательств, возникших из двух не связанных между собой договоров, означает еще и конкуренцию оснований владения покупателя-арендатора.

Таким образом, согласно этому подходу до момента государственной регистрации перехода права собственности в отношении одного и того же недвижимого имущества между теми же сторонами будут действовать два договора: купли-продажи в части уплаты покупной цены и перехода права, а также аренды в части предоставления имущества в пользование и платы за него. Конечно, стороны могут заключить договор, сочетающий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи (аренда с выкупом). Однако эти формально не связанные друг с другом два договора в отношении одного и того же имущества являются взаимоисключающими: первый направлен на отчуждение имущества, а второй предполагает его возврат.

Аргументы «против»:

1. Остается непонятным, например, обязан ли продавец-арендодатель проводить капитальный ремонт отчуждаемой недвижимой вещи (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

2. Неясно также, сохраняют ли силу условия договора аренды о надлежащем использовании объекта аренды.

Представляется, что здесь имеет место не новация в смысле ст. 414 ГК РФ, а прекращение обязательств соглашением сторон (ст. 407, 450 ГК РФ). Можно даже сказать, что в этом случае происходит расторжение договора аренды. При этом, разумеется, определенные обязательства могут сохраняться. Например, сохраняются по умолчанию обязанности уплатить ранее возникший долг по внесению арендной платы, компенсировать арендатору расходы на ремонт, который должен был провести, но не произвел арендодатель, и т. п. Сказанное относится также ко второму и третьему из рассматриваемых подходов.

Вывод: этот подход направлен на обеспечение интересов продавца-арендодателя, который получит не только цену (как если бы он просто продал данный объект), но и арендную плату за пользование вещью за период с момента заключения договора продажи недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности. Фактически согласно этому подходу продавец поставлен в более выгодное положение, чем в ситуации обычной купли-продажи, когда покупатель обязан по умолчанию внести лишь покупную цену и не должен дополнительно оплачивать пользование вещью, которая ему продана и передана.

Подход 2. Арендная плата должна вноситься до момента уплаты покупателем (бывшим арендатором) покупной цены продавцу (бывшему арендодателю).

Аргументы «за»:

1. Подход основан на экономическом обмене ценностями: до момента уплаты продавцу-арендодателю покупной цены покупатель-арендатор обязан вносить арендную плату.

2. Поддержку этого подхода можно увидеть в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 N 7188/09, где высшая судебная инстанция указала, что обязанность по внесению арендной платы была прекращена после уплаты всей выкупной цены. Однако, скорее всего, здесь имеет место толкование договора, который заключили стороны, а не констатация правила, действующего для всех случаев по умолчанию.

Аргументы «против»:

1. Против этого подхода могут быть высказаны те же аргументы, что и против первой позиции, так как он допускает одновременное существование отдельных договоров купли-продажи и аренды в отношении одного и того же имущества между теми же лицами.

2. Он также с трудом согласуется с конструкцией, предусмотренной ст. 491 ГК РФ, согласно которой покупателем специально не оплачивается владение и пользование вещью до перехода к нему права собственности; он вносит лишь покупную цену. Конечно, стороны могут предусмотреть еще и внесение арендной платы, однако в отсутствие такого соглашения уплачивается лишь покупная цена.