5. Существенные условия договора строительного подряда

Предмет относится как к основным условиям договора подряда, так и к существенным условиям договора строительного подряда. В силу ст. 740 Кодекса по договору строительного подряда (подрядному договору на строительство) осуществляются:

• строительство здания, строения, сооружения или другого объекта;

• реконструкция указанных выше объектов;

• монтажные, пусконаладочные и другие работы, неразрывно связанные с возводимым зданием или сооружением;

• капитальный ремонт строений, если другое правило не закреплено договором.

Объем производимых работ, их содержание, а также требования к данным работам содержатся в технической документации. Состав данной документации, сторона, отвечающая за ее представление, а также сроки ее представления должны быть закреплены в договоре (пп. 1, 2 ст. 743 Кодекса). Отсутствие утвержденной техдокументации, однако, не является безусловным основанием для признания договора строительного подряда незаключенным (п. 5 Обзора практики, утв. информационным письмом ВАС РФ от 24.01.2000 № 51, далее — обзор № 51).

Техдокументация представляет собой комплект документов. Например, проект на строительство объекта капитального строительства включает в себя такие разделы, как:

• пояснительная записка;

• схема планировочной организации земельного участка;

• архитектурные решения и т. д.

Всего в общей сложности 12 разделов. Содержание каждого определено положением «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утв. постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.

Сроки

После введения в действие ч. 2 Кодекса среди правоведов возникла дискуссия о том, каковы существенные условия договора подряда и относится ли к ним срок. В правоприменительной практике данный вопрос был разрешен в 2000 году, когда ВАС в п. 4 обзора № 51 сформулировал, что договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствуют сроки производства работ.

Таким образом, срок является обязательным условием договора строительного подряда.

Данное правило применяется и в современной судебной практике. Так, стороны не согласовали сроки производства работ, указанных в локальных сметных расчетах, что послужило основанием для признания подрядного договора незаключенным (определение ВС РФ от 17.08.2018 № 305-ЭС18-12116 по делу № А40-3793/2017).

В регулировании строительного подряда в отношении сроков применяются общие положения о подряде, в частности ст. 708 Кодекса. Надлежит согласовать моменты начала и окончания возведения здания, могут устанавливаться промежуточные сроки для производства отдельных видов рабов/этапов.

Цена подрядного договора на строительство не является его обязательным условием. В силу п. 1 ст. 709 Кодекса при отсутствии согласованного условия о цене последняя определяется по правилам, установленным п. 3 ст. 424 Кодекса. Произведенные работы должны в таком случае оплачиваться по цене, которая обычно устанавливается в сравнимых обстоятельствах за аналогичные работы.

Цена договора строительного подряда определяется, как правило, путем составления сметного расчета, который после подтверждения заказчиком становится частью договора (п. 3 ст. 709 Кодекса). Цена может быть твердой либо приблизительной, допускается способ определения как всей цены договора, так и ее части (п. 6 обзора № 51).

Например, стоимость работ может состоять из 2 частей:

• конкретной суммы, рассчитанной по смете;

• и переменной, представляющей собой текущий индекс цен.

Смета может составляться на каждую разновидность работ, а стоимость всех работ по договору — аккумулироваться в сводной смете. Для расчета стоимости строительства объектов недвижимости, осуществляемого с привлечением средств из федерального бюджета РФ, применяются в обязательном порядке сметные нормативы, которые можно найти на сайте Минстроя РФ. В других случаях данные нормативы могут применяться по соглашению сторон подрядного договора.

Остальные условия, включаемые в договор строительного подряда, также не являются обязательными, однако их согласование избавит как заказчика, так и подрядчика от возможных конфликтов. Это в первую очередь относится к тем условиям, которые в Кодексе сформулированы диспозитивно.

Итак, в договоре строительного подряда надлежит уделить внимание следующему:

• Наличию/отсутствию авансового платежа. В силу п. 2 ст. 711 Кодекса подрядчик может требовать предварительной оплаты только в том случае, когда наличие аванса закреплено в договоре.

• Возможности оплаты отдельных этапов работ. При отсутствии данного условия оплата производится по факту производства работ (п. 1 ст. 746, ст. 711 Кодекса).

• Чьи материалы используются при производстве работ. По умолчанию работы производятся иждивением подрядчика (п. 1 ст. 704, п. 1 ст. 745 Кодекса).

• Обязанности по страхованию объекта строительства. В силу ст. 742 Кодекса договором может быть установлена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели возводимого здания или риск повреждения материалов и оборудования, по страхованию данного риска.

• Возложению на заказчика дополнительных обязанностей. Например, по транспортировке грузов, временному подключению объекта строительства к электро-, водоснабжению и т. д. (п. 2 ст. 747 Кодекса).

• Увеличению гарантийного срока эксплуатации возведенного строения по сравнению с тем, что установлен законом (п. 1 ст. 755 Кодекса), и т. д.

• Порядку приемки работ (необходимо описать, принимаются ли работы по окончательному результату или ведется приемка промежуточных результатов, какие формы документов использются - можно рекомендовать типичные для строительства вариатнты  КС-2 и КС-3 либо оформление универсального передаточного документа (УПД), утв. Постановлением Правительства РФ от 19.08.2017 № 981)

Субъектный состав – разницы в наименованиях сторон нету (заказчик и подрядчик).

• Заказчик и застройщик – некоторые особенности в незначительном количестве случаев. На практике заказчик называется заказчиком-застройщиком.

• Инвестор: либо фигура заказчика и инвестора может совпадать, либо не совпадать, вопрос финансирования заказчика с инвестором может решаться на основе других гражданско-правовых договоров. Заказчик будет реализовывать ряд прав и обязанностей в том числе с требованиями законодательства об инвестиционной деятельности.

• На стороне подрядчика должен быть профессионал. ГрК – глава 6¹– подрядчики обязаны стать членами саморегулируемых организаций и получить разрешение на строительство + действует ФЗ «О саморегулируемых организациях».

• Инженер (инженерная организация). Необходимы в тех случаях, когда строительные работы осуществляются на крупных производственных объектах, где много уровней подрядных и субподрядных отношений. Генподрядчик с гензаказчиком заключает договор. Гензаказчик – собственник земельного участка. Генподрядчик первого уровня, имеющий отношения с гензаказчиком, занимается управлением строительством, он может сталкиваться с ситуациями, когда его профессиональных знаний и опыта не хватает для осуществления субподрядных работ. Ему в этом случае очень выгодно привлечь профессионала (организацию), который имеет знание и опыт. Профессиональная оценка выполненных работ и правильная приёмка. Оперативный контроль за деятельностью субподрядных организаций. Отношения либо на основании договора об оказании услуг, либо на основании агентского договора.

• Возможно привлечение подрядных организаций на основании прямых договоров

• Очень часто на стороне подрядчика встречается множественность лиц – распространяется на ст. 321 ГК.

• Риски в этом виде договора

• Императивное правило (ст. 741 ГК): риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанности, предусмотренные пунктом 1 статьи 716 настоящего Кодекса.

• Такого рода риски могут покрываться стороной с помощью страхования. Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

• «Хозяйственный способ» осуществления строительной деятельности – строительные работы осуществляются собственными силами лица, который при подрядном способе организации работ был бы заказчиком – лицо строит для себя и получает на него право собственности в соответствии со ст. 218-219 ГК РФ.

• Содержание договора строительного подряда:

• Большой набор прав и обязанностей, носящих общий характер, из которых вытекает набор подправ и подобязанностей – требование осуществлять работы в соответствии с проектно-технической документацией и сметой. Должно быть технико-экономическое обоснование и государственная экспертиза, рассмотрение не с точки зрения качества, а с точки зрения соответствия публично-правовых требований (техрегламенты, экологические требования и тд). Предоставление проектно-технической документации возлагается на заказчика, а если передали подрядчику, нужно одобрение заказчика. Витрянский высказывал мнение, что в силу 432 статьи ГК условие о необходимости строить по техническо-сметной документации является необходимым, он относит их к числу существенных условий договора. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию. Есть ситуации, в которых нет необходимости в договоре согласовывать документацию, так как она типовая и общеизвестная (на сайте можно все необходимые параметры найти).

• Необходимость проведения дополнительных работ: подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику; при согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.

• Изменения и дополнения: заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

• Правила и порядок осуществления строительных работ: помимо своевременного предоставления земельного участка, на заказчике лежит обязанность предоставления подрядчику в пользование соответствующих зданий и помещений на земельном участке, подведение и использование различного рода ресурсов.

• Обеспечение материалами и оборудованием – презумпция возложения на подрядчика: обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. Сторона, в обязанность которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.

• Консервация строительства – 752 статья: если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ. Консервация работ не предполагает расторжение договора, стороны могут установить порядок, когда исчезновение обстоятельств, приведших к консервации, могут привести к возобновлению отношений.