5. Условия договора о частном сервитуте

• 1. Условие о предмете договора.

Предмет договора составляют действия собственника обремененной недвижимости по предоставлению в ограниченное пользование сервитуарию своего земельного участка (здания, сооружения) и соответствующие действия сервитуария.

• 2. Условие об объекте.

Объектом частного сервитута является чужое недвижимое имущество.

• 3. Условие о цели установления сервитута.

Можно предложить, что к существенным условиям договора относится и цель установления сервитута.

Обосновать это предложение можно тем, что цели установления являются квалифицирующим признаком для разграничения частного и публичного сервитутов. Публичный сервитут обеспечивает государственные, муниципальные интересы и (или) интересы неопределенного круга частных лиц. В договоре о частном сервитуте должно быть четко определено, что сервитут установлен в интересах конкретного сервитуария.

• 4. Условие о виде сервитута, его описание.

В зависимости от целей использования и содержания п. 1 ст. 274 ГК РФ выделяет следующие виды сервитутов: право прохода и проезда через соседний земельный участок; право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов через чужой участок; право использования чужого участка для водоснабжения и мелиорации. Статья 274 ГК РФ касается земельного сервитута, однако в силу ст. 277 ГК РФ ее положения применимы к обременению зданий и сооружений.

К числу градостроительных сервитутов можно отнести также право возводить сооружения на чужом здании (стене, крыше) или укреплять в чужом здании скобы, железные прутья, бревна и пр., право использовать чужое здание для опоры своего сооружения, право возводить строение над чужим зданием.

Перечень видов частных сервитутов в ГК не является исчерпывающим: могут быть установлены законодательством и договором иные частные сервитуты.

• 5. Условие о плате.

1) Требование о плате за сервитут сформулировано как право собственника обремененного участка, которое реализуется по его инициативе. Поэтому вряд ли можно согласиться с мнением юристов, утверждающих, что отличием российского сервитута от римского является его возмездный характер.

Пока закон не установил запретов взимания платы за частный сервитут, хотя из п. 5 ст. 274 ГК РФ следует, что такие запреты могут быть введены.

2) Понятие "соразмерная плата" требует дополнительного толкования.

Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут <17> (утв. Росземкадастра 17 марта 2004 г.) предлагают считать соразмерной величину платы за сервитут равной размеру убытков, причиненных собственнику в связи с ограничением его права из-за установления сервитута.

Судебная практика по этому вопросу противоречива.

• Малеина полагает, что соразмерность платы не должна привязываться к размеру причиняемых собственнику убытков или только к учету площади объектов спорящих сторон и площади, обремененной сервитутом. Во внимание необходимо принимать и степень неудобства, испытываемую собственником, а также его имущественный интерес в получении выгоды от эксплуатации объекта обременения.

Если сервитутом обременяются государственные или муниципальные земли, то плата определяется в акте государственного или муниципального образования.

Размер платы за сервитут может изменяться, например, по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника обремененной недвижимости по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута. Размер платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда (ст. 450 ГК РФ).