§ 3. История законодательного регулирования самовольной застройки.

Как отмечает К.И. Скловский, принадлежность недвижимости в классическом праве обычно предопределяется правом на землю, причем право на землю имеет приоритет перед постройкой.

Основываясь на этом римском "праве почвы" при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем застройщику, кодифицированные гражданские законы многих европейских стран закрепляют переход самовольно возведенной недвижимости к собственнику земельного участка. Результаты постройки, насаждения и других работ, произведенных на участке собственника и неразрывно связанных с ним, считаются соединенными с землей, т.е. принадлежащими земельному собственнику впредь до доказательства противного.

В ст. ст. 386, 424 т. X Свода законов гражданских Российской империи закреплялось право полной собственности на землю. Иными словами, ее владелец имел право на все находящееся на ее поверхности. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, "строение, составляя принадлежность земли, предполагается собственностью того, на чьей земле поставлено".

В 1912 г. в Российской империи был принят Закон "О праве застройки". Поскольку согласно этому Закону у владельца строений не возникало право собственности на воздвигнутые им строения, земля и находящиеся на ней строения не признавались единым имущественным комплексом. Поэтому строения на чужой земле считались движимыми вещами. Например, отчуждение дома при сохранении права застройки происходило по стоимости составляющих его строительных материалов, которые представляют собой движимые вещи.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. первоначально воспроизводил право застройки, близкое по своему содержанию к римскому суперфицию, так как оно определялось как владение и распоряжение строениями, возведенными на государственных земельных участках на началах договоренности, срочности и возмездности.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. отрицал возможность признания за самовольным застройщиком какого-либо права. Такие постройки (жилые дома, дачи) подлежали сносу гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет либо могли быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местных советов народных депутатов. Причем субъектами отношений, связанных с самовольным строительством, были исключительно граждане, возводящие жилые дома или дачи. Сейчас же ст. 222 ГК РФ распространяется не только на граждан, но и на любых других субъектов гражданских правоотношений.

С 1 сентября 2006 г. установлена возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка, не только в судебном, но и в ином установленном законом порядке. В связи с этим Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен ст. 25.3 "Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества". Эта законодательная новелла известна под названием "дачная амнистия".

Дачная амнистия - это упрощенный порядок регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которых не требуется разрешение на строительство. В частности, это касается строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства или дачного хозяйства; строительства киосков, навесов, строений и сооружений вспомогательного характера (п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Дачная амнистия действует также в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства; объектов индивидуального строительства, создаваемых или созданных на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебном земельном участке).

Для государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества гражданин должен представить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Представление документа на земельный участок не требуется, если право заявителя на этот участок ранее зарегистрировано в установленном порядке.

Документом, подтверждающим создание недвижимости на земельном участке, предназначенном для садоводства, дачного хозяйства, либо создание гаража или иного объекта, для которого не нужно разрешение на строительство и реконструкцию, а также содержащим описание недвижимого имущества, является декларация. Все сведения в декларацию гражданин вносит самостоятельно. До 1 января 2010 г. единственным документом, подтверждающим факт возведения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и содержащим его описание, будет технический паспорт.