Вопрос 8__________________________________________________

Договор продажи недвижимости

Понятие: По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Общая характеристика: консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий

Особенности договора:

-специфика объекта передачи

-особенности заключения и оформления

-дополнительное существенное условие о цене

-дополнительные меры ответственности сторон друг перед другом и перед кредиторами.

Разновидности договора продажи недвижимости:

-договор продажи предприятия

-договор продажи земельного участка

-договор продажи жилого помещения

Правовое регулирование отношений:

-параграф 7 главы 30 ГК РФ "продажа недвижимости", дополнительно параграф 1 главы 30 ГК РФ "Общие положения о купле-продаже" при отсутствии правил в параграфе 7 главы 30 ГК рф.

При продаже предприятия- параграф 8 главы 30 ГК РФ "продажа предприятия", дополнительно нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами о продаже предприятия и параграфом 1 главы 30 ГК рф.

-ФЗ "об обороте земель с/х назначения" от 24.07.2002

-ЗК РФ от 25.10.2001(ст.37,38,15,27)

-Постановление правительства РФ "об управлении федеральным имуществом, находящимся за пределами РФ" от 25.08.2015г. #884

Судебная практика:

-Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 #21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"

-постановление пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. #54 "о некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

-Постановление Пленума ВС РФ #10, Пленума ВАС РФ #22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Предмет:

1. Недвижимое имущество, обладающее признаками оборотоспособности; ограниченные в обороте мб предметом договора только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения

2. Недвижимоть, которая будет создана или приобретена в будущем (из пп вас №54)

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности

Продавец:

1. Собственник;

2. Унитарные предприятия, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления при условии соблюдения требований законодательства;

3. Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности ( мб продавцом имущества, полученного в результате предпринимательской деятельности)

4. Автономные учреждения при согласии собственника

Покупатель: 1 или несколько лиц

Форма: заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность!!!

!!!договор передачи недвижимости не подлежит гос регистрации, регистрируется толкьо право собственности!!!

Право собственности возникает с момента гос регистрации права собственности на недвижимость

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 6

Договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, но ЮРИДИЧЕСКИ СВЯЗЫВАЕТ продавца и покупателя:

1. По соглашению оплата мб произведена до гос регистрации

2. Заключенный и исполненный договор пресекает право продавца распоряжаться проданным объектом недвижимости

3. Продавец, исполнивший обязательство, сохраняет право на защиту права собственности – МОЖЕТ ПРЕДЪЯВЛЯТЬ НЕГАТОРНЫЙ И ВИНДИКАЦИОННЫЙ ИСКИ

4. Покупатель до гос регистрации является ТИТУЛЬНЫМ ВЛАДЕЛЬЦЕМ – может защищать свое право вещно-правовыми исками, но не может распоряжаться объектом недвижимости

Учет недвижимости:

ЕГРН: кадастровый учет (регистрация (индивидуализация) объекта + регистрация прав)

К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся:

1. данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в т.ч. данные, позволяющие определенно установить расположение недвижимого имущества или определить его расположение в составе другого недвижимого имущества: для индивидуализации объекта достаточно его кадастрового номера

2. условие о цене передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК),

3. условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (особенность продажи жил помещения)

В этот перечень вкл.:

1. наниматель жилого помещения, члены его семьи по договору соц. Найма, граждане, переставшие быть членами семьи, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении

2. наниматель по договору коммерческого найма и постоянно проживающие с ним лица

3. поднаниматель жилого помещения

4. лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением, в порядке завещательного отказа (отказополучатели)

5. получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание в этом жилом помещении

6. ссудополучатель по договору безвозмездного использования жилого помещения

7. лица, проживающие в жилом помещении и добровольно отказавшиеся от приватизации

8. другие лица

Обязанности продавца по договору продажи недвижимости

Продавец обязан передать недвижимое имущество: Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого необходима еще фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. При неисполнении рассматриваемой обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже

Стороны могут вкл в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче будет исполнено, только когда он:

1. подпишет передаточный акт

2. фактически передаст имущество

3. оплатит расходы по гос реге перехода права собственности

Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества. При неисполнении рассматриваемой обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже

Права покупателя:

Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества

В случае, если вещь ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта, возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках – расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены товара ненадлежащего качества покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче.

Обязанности покупателя:

1. принять купленную недвижимость

2. оплатить товар (возможно в рассрочку и кредит)

При продаже в кредит такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате

Последствия ненадлежащего исполнения договора продажи недвижимости:

-при продаже недвижимости с недостатками покупатель вправе предъявлять требования, предусмотренные в общих положениях о купле-продажи (ст.475 ГК РФ), кроме требования о замене ненадлежащего товара на товар, соответствующий договору.

-покупатель предприятия вправе требовать расторжения договора продажи предприятия в судебном порядке, если:

1) недостатки предприятия не позволяют использовать его для целей покупки

2) продавец отвечает за недостатки

3) недостатки не устранены продавцом или их устранение невозможно.

-покупатель предприятия вправе требовать уменьшения покупной цены, если:

1) в составе переданного предприятия есть долги, не указанные в договоре или;

2) в передаточном акте были указаны выявленные недостатки.

-продавец и покупатель предприятия несут солидарную ответственность перед кредиторами того обязательства в составе предприятия, которое не может быть исполнено покупателем в отсутствии у него разрешения(лицензии).

Расторжение договора возможно:

1. до момента гос реги перехода права собственности

2. после: для расторжения недостаточно факта отказа продавца или покупателя, т.к. такой отказ не является основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу

Права на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости

По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходит и право на земельный участок, который занят проданной недвижимостью и необходимый для ее использования

Продавец-собственник земельного участка: отчуждение строения производится вместе с земельным участком (принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения).

Исключение: отчуждение части строения не может быть осуществлено в натуре вместе с земельным участком, изъятым из оборота

Продавец- не собственник земельного участка: покупатель приобретает право пользования на тех же условиях, что и продавец (предыдущий собственник).

Продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования этим участком

!!!Купив строение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель приобретает преимущественное право покупки/аренды этого земельного участка или право его приватизации (если зем участок нах-тся в гос/мун собственности)!!!

Особенности продажи земельных участков

1. объект- зем уч., прошедшие кадастровый учет

2. при заключении договора продавец обязан предоставить информацию, касающуюся обременения зем участка, ограничения использования зем участка, использования соседних земельных участков и т.д. ( если инфа ложная – покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора)

3. продавец обратно выкупить зем уч не может

4. зем уч, находящиеся в гос/мун собственности мб проданы на торгах/без торгов

5. если зем уч с/х назначения:

а) ин.гр-не, ин.юр. лица, лица без гр-ва, юр.лица, в уставном капитале которых доля ин.гр-н составляет не менее 50 %, не могут быть покупателями этих уч-в

б) не допускается совершение сделок купли-продажи, если в результате образуются новые зем уч-ки, размеры, местоположение которых не соответствуют требованиям, уст. законом ( мин и максимальным размерам)

в) при продаже зем уч-ка из земель с/х назначения субъект РФ или мун образование имеет преимущественное право покупки