Арбитражная практика для юристов №8, Август 2022

А. Павленко

Дом собираются сносить. Когда собственник нежилого помещения получит компенсацию

ВС разъяснил, когда данные ЕГРН неи меют приоритета по отношению к сведениям других публичных реестров

Фабула дела. Общество обратилосьсуд искомв министерствукисключенииоб сведенийГосударственногоиз лесного реестра— (далее ГЛР) вчасти наложения границ земельныхсобственностиучастков обществалесныхи участков федеральной собственности иоприведении границсоответствиеданнымис ЕГРН. Общество также потребовало освободитьлесныхучасткиугодийотдля ихдальнейшего использованияцелевомупо назначению.

Три инстанции удовлетворили требования общества, признав его действияВСдобросовестнымизанял иную поз цию, но.

Позиция ВС. Верховный суд напомнил, что процедура устранения противоречий между сведениями двухГЛРпубличных) реестров (ЕГРН и иусловия, при которых приоритет отдается ЕГРНсведениям, направленыиз защитуна добросовестных приобретателей земельных участков. Вопреки доводам нижестоящих инстанцийпризнал, ВСдействияне общества добросовестными. При приобретении участка, состоящего преимущественнооголетнихиз лесных насаждений, что было очевидным присовершениягоосмотресделкидо , общество неудостоверилось, что такой участокможет неотноситьсяземлямк государственного лесного фонда.

ВС защитил застройщика, неи меющего разрешения нас троительство объекта

Фабула дела. Администрация муниципального образованияобщество заключили договор аренды земельного участка для целей строительства капитального объекта. Общество продало объект незавершенноготакже переуступилострои ельствапр, аво аренды участка. Покупатель завершил строительствопоистеченииобъекта исрока договора аренды участкаадминистрациюобратился в сзаявлениемполучении разрешениявводнаобъектаэксплуатациюв .

Администрация отказалаудовлетворении заявления, мотивировав это тем, что объект расположен вне зоны допустимого размещения объектов капитального строительства. Кроме тогопредоставил, застройщикзаключениене органа государственного строительного надзора осоответствии построенного объекта требованиям ГрК. Застройщик посчитал, что зарегистрироватьобъектправо собственности на непредставляется возможнымсвязи, вчемс обратилсясудв иском администрациик.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, аргументировав это тем, чтограницахобъект распоземельногоожен вучастка, соответствует градостроительнымстроительным нормамправилам, при этомнарушаетне праваохраняемыеи законом интересы третьих лиц, несоздает угрозы жиздоровьюнии граждан. Суд также выводупришел, кчто застройщик принял достаточныелегализациимеры к спорного объекта.

Суды апелляционнойкассационной инстанций отменили принятый судебныйотказалипризнаниивакт права собственностиобъектна.

Позиция ВС. Нижестоящие судыучлине, что гражданское законодательство связывает признание правасамовольнуюсобственности на постройкуснесоблюдением формальных условийустановлением, обстоятельств, которыебы препятствоватьмогли использованиюее .

Факт окончания срока действия договора арендыфактучасткаотклоненияпредельныхот параметров допустимого размещения объекта

ВС поправил суды, которые нео пределили правовую судьбу реконструированного помещения

Фабула дела. Собственник квартиры произвел реконструкцию жилого дома без получениястроительстворазрешения. Соседкана обратиласьсудв стребованиемпризнаниио надстройки самовобльнойобязании произвести демонтаж. Возведя второйразобравэтаж и при этом крышучердаки , ответчик увеличил жилплощадь своей квартиры путем уменьшениямногоквартобщего имуществарномдомев без согласия истца. Собственниктребованиямис соседкисогласилсяне предъявил встречныйпризнаниииск о права собственности нареконструированную квартиру.

6 определениеВС от17.05.202253№-КГ22-2-К8

Комментарий. Ситуациянезаконнойс реконструкцией жилого помещения встречаетсяслучай, частокогда, судыноопределяютне судьбу реконструированного имущества, достаточно редкий. Помимо этогоотсутствие, ВС такжематериалахвуказал на дела документов, подтверждающих попытку легализации реконструированной квартиры,главныхчто являетсяоснованийоднимдляиз признания права собственностисамовольнуюна постройку.

В. Божок

Вдоговоре указано лишь основное здание. Как покупателю подсобныелучитьправапостройкина

Арендатор вправе взыскать арендные платежи в случае невозможности использовать участок

Фабула дела. Арендатор получил публичный земельныйарендуучастокдля вИЖС2010вгоду. В2019 году администрация направила предложениерасторжении договора, сославшисьрасположениена участказоневминимальных расстояний магистрального газопровода, что исключает возможность строительстванем жилогона дома. Арендатор потребовал возмещения понесенныхвиде кадастровойубытков в стоимости участкакже, а уплаченных арендных платежей.

Позиция ВС. Верховный суд установил, что администрациянахождениизнала оспорного участказоне особымив условиями использования территориймоментеще вего передачирендув , новнесла эти данныеЕГРНв только2015в году. Поэтому ВС указал судам при новом рассмотрении дела оценить действия администрациипредмет добросовестностина .

Отсутствие реальной возможности пользоватьсяназначениюобъектом появляется основанием для предъявлениявзысканиитребования о

Комментарий. При новом рассмотрении дела суды будут расценивать действия обеих сторонпредметдоговора аренды на добросовестности. Поскольку арендатор уплачивал аренднуюмоментаплату, вплотькогдаузналдоограниченияхоб имеет, он право взыскать эти платежипубличногос собственника.

Нарушение принципа единства судьбы участка и объекта недвижимости недопустимо

Фабула дела. Врезультате цепочки сделок прзданиеваназемельныйи участок оказалисобственностиь разных лиц. Лицо, получившеедоговорупо дарения долюправе наземельный участок, обратилосьпретензиейс предпринимателюк — собственнику здания, требуя уплаты денежных пользосредстваниеза участком.

Собственник здания обратилсуд стребованиемяпризнаниио договора дарения недействительнымтакже признании, нимзаправа собственностидолюна земельного участка.

Суды трех инстанцийискевотказали, аргументировав свою позицию тем, чтос бственникахинформацияземельного участка была отраженаЕГРНв . Кроме тогодоказано, не , что договор дарения был цельзаключеннанести ущерб именно истцу.

8 определениеВС от21.06.2022делупо №А46-23123/2020 9 п.11 постановления Пленума24ВАС.03от.200511№

Комментарий. Пообщему правилупокупателю недвижимости переходятправа научастоки , необходимыйиспользованиядляее . Этим определением судебная коллегия также подкрепилаповодупозициюничтожностиВАС по сделкикоторой, по происходит отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка (либо наоборотрасполож), енныеслинемучастокнаобъектыи

недвижимости принадлежат одному лицу9.

БИЗНЕС

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Обеспечительный платеж. Спорныесит уации приег оиспо льзовании

Евгений Орлов, юрист практики разрешения банкротстваспорови BGP Litigation

Встатье проанализировали специфику обеспечительногособралиплатежарекомендацииего порименениюсделкахв .

Сторона вправе гарантировать исполнение своих обязательствдоговорупутемпо внесения обеспечительногокачествеплатежатакового. В могут передаваться денежные средства, ценные бумаги или обязательства. Обеспечительныйсхожимиплатежправовымичасто путают со конструкциями. Рассмотримчем между, в ними различиякак использовать обеспечительныйпракплатежикена.

Н. Сафонова

Обеспечительный платеж. Шесть оснований для его возврата арендатору

Обеспечительный платеж и задаток

При этом суд может признать обеспечениекачеств задаткав, даже если оно поименовано инымсодержитобразомусловие, но онеобходимости вернуть внесенныедвойномсредстваразмерев случаев неисполнения обязательств контрагентом.

Защита интересов сторон. Основным отличием обеспечительногозадаткапл ежаявляетсяот то, что задаток защищает интересы обеих сторон договора. Обеспечительный платеж защищает только его получателя. положенийЭтонапрямую следует из п.2 ст.381ГК, вкотором указано, что при неисполнении договоравине получателя задатка плательщик может требодвойноматьзадатокразмерев .

Обеспечительный платеж может быть возвращенизначалишььномвразмере.

Право навнесение. Обеспечительный платеж вправе внести любая сторона1. Задаток вносит только плательщикдоговорупо.

1 п.1 ст.381.1ГК

Обеспечиваемое обязательство. Задаток может обеспечивать только денежное обязательствоосновного, возникающеедоговораиз . Обеспечительный платежимеетнеподобных ограниченийможетиобеспечивать денежное обязательствоосновногоиздоговора, убытки инеустойку. Также законзапрещаетне обеспечивать внедоговорные обязательства.

При этом задаток обеспечивает только основное обязательство, котороеобеспечительуже возниклоыйпл, атеж может обеспечивать ибудущее договорное обязательство.

Внесенная сумма задатка автоматически засчиетываетсяисполненияв обязательства. Обеспечительный платежсчетзасчитывается в исполнения только при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором.

2 постановлениеВосточноАС -Сибирского округа12.01от.2017делупо №А19-16085/2015

сторон задаток может обеспечивать исполнение обязательствазаключению основногопо договораусловияхна , предусмотренных предварительным договором.

Удержание обеспечительного платежа не является штрафом

Кроме того, штраф (неустойка) применяетсяслучае нарушенияв однойсторониз договорных обязательствобеспечительный, а платеж несвязантакимс нарушением.

Обеспечительный платеж и неустойка

Избуквального толкования ст.333 ГК следует, что она применяетсямоментатолько уплатыс неустойки должником. Уменьшить размер неустойки можно толькорешениюпо суда.

03.08.2022, 12:11 Арбитражная практика для юристов №8, Август 2022

Обеспечительный платеж автоматически засчиетываетсяобязательствауплатепо неустойки. Соответственно, дможетлжник не

3 п.79 постановления Пленума24ВС.03от.20167№(далее— Постановление Пленума7)ВС №

Между тем должник может использовать следующие способы защиты.

1. Требовать признания положений договоравыплатеобеспечительного платежаобеспечениев обязательствауплатепо неустойки

недействительными. Это требованиенаходитнеширокой поддержкисудебнойв практике 4. Суды ссылаютсясвободуна договора иуказывают, что условияудержанииоб обеспечительного пласчетежаштрафнойв неустойкипротиворечатне законодательству.

4 постановление 9ААС18.09от.2018делупо №А40-249341/17

быть разрешен путем предъявления самостоятельноговзысканиитребованияеосновательного обогащения.применяютсяПри этом не положения п.1 ст.1109ГК озапрете наистребованиекачестве неосновательного обогащения того, что должникисполнениередал во

Момент начала начисления процентов. Применение ст.333 ГК может создавать определенные сложности для кредитора всвязи соследующим. Насумму неосновательного обогащения начисляютсяпользпроцевантыие зачужими денежными средствами

03.08.2022, 12:11 Арбитражная практика для юристов №8, Август 2022

8п.2 определенияКС от21.12.2000263№ -О

2.Проценты начисляютсямоментас вынесения судебногосниженииакта о неустойки. Оценку оснований для снижения неустойки осуществляет суд. Должник, заявившийснижениио неустойкивправе, не ссылатьсятяжелоена финансовое положение, наличие

задолженности перед иными кредиторами, наложениеденежныеарестасредствана иные субъективные факторы 9. Обстоятельства, которые суд должен приниматьвниманиево при снижении неустойки— ееявная, несоразмерность последствиям нарушения обязательства ивозможность получения необоснованной выгоды кредитором. Однако для кредитора может быть затруднительно оценить убытки отнеисполнения обязательств должникомтомуже он, кеможет самостоятельно изменить размер договорнойсвязинеуэтимстойки. В представляется справедливым начислятьсуммупроцентыеосновательного обогащениямоментасвынесения судебного акта оснижении размера неустойкипорядкев ст.333 ГК

9 п.73 Постановления Пленума7 ВС №

БИЗНЕС

03.08.2022, 12:11 Арбитражная практика для юристов №8, Август 2022

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Нет гарантий, чтопок упатель заплатит. Поможет условие осо хранении права собственности запро давцом

Егор Ковалев, адвокат коллегии адвокатов «Делькредере»

Встатье— причины включитьдоговор купли-продажи условиесохранении права собственностипродавцомза полнойдо оплаты. Это поможет, когда нет уверенности, что покупатель заплатит, или есть риск его банкротства.

Наимущество, проданноеусловиемсохранении права собственностипродавцомза , нельзя обратить взысканиеобязательствампо покупателя. Такое условие целесообразно ислучаепользовать, когдавнет полной уверенноститом, что впокупатель оплатит товар, или когда отношениив покупателя возбуждены исполнительные производства.

Посмотрим, как ведет себя усохраненииловие права собственностипродавцомза разныхв ситуациях: уступка прав, банкротство покупателя, передача товара третьим лицам, отказдоговпрордавцакуплиот-продажи после решениявзысканиисуда одолга спокупателя.