Историческое толкование

Довод третий: исходя из исторического толкования правила emptio non tollit locatum, закрепленного в п. 1 ст. 617 ГК РФ, стоит сделать вывод о невозможности прекращения аренды недвижимого имущества в случае обращения на него взыскания.

Рассматривая вопрос о сохранении аренды недвижимого имущества в случае его реализации при обращении взыскания, обратим внимание на историю закрепления в нашей правовой системе правила emptio non tollit locatum.

До нормативного закрепления этого правила в 1922 г. судьба аренды недвижимого имущества решалась законодателем лишь в части публичных торгов (условно — того способа реализации недвижимого имущества, который предусмотрен действующим законом). При этом аренда в таком случае, по общему правилу, сохранялась.

Цитата. Так, В. И. Синайский указывал: «...наши законы признают обязательным для нового приобретателя всякий договор найма недвижимости (аренды), хотя бы он не был внесен в крепостные книги (ст. 1099 У.Г.С.) <> Для сената в этом отношении безразлично, будут ли имущества приобретены новым собственником по добровольному или принудительному отчуждению»9. Вместе с тем стоит признать, что в некоторых случаях покупатель имущества с публичных торгов мог потребовать прекращения договора найма. Во-первых, в случае, когда договор найма был заключен в противоречии со ст. 1100 Устава гражданского судопроизводства10 и мог при этом стать основанием для возникновения вреда у покупателя11. Во-вторых, в случае, когда продавец получил арендные платежи более чем за один год без соблюдения требований ст. 1703 Законов гражданских при том, что покупателю данное обстоятельство не было известно ни из описи, ни из запрещения12. Более того, если покупатель лишается доходов на продолжительное время, то он мог потребовать расторжения договора найма независимо от того, был ли договор найма ему известен или нет13. В-третьих, в случае, когда согласно договору найма арендатор вступает во владение после перехода имущества к новому собственнику, не знавшему о существовании договора найма14.

Кроме того, суд мог предоставить право требовать прекращения договора найма имения, заключенного после получения повестки об исполнении, лишь взыскателю и покупателю имения с публичных торгов при условии, что договор найма может стать основанием для возникновения у них вреда, а не всем последующим приобретателям имения15.

После закрепления правила emptio non tollit locatum сначала в Гражданских кодексах РСФСР 1922 и 1964 гг.16, а потом в действующем Гражданском кодексе РФ вопрос о сохранении договора аренды недвижимого имущества (в том числе и в случае реализации последнего с публичных торгов при обращении взыскания) решался однозначно — аренда сохранялась.

Таким образом, в нашей правовой системе реализация недвижимого имущества при обращении на него взыскания по общему правилу не рассматривалась в качестве основания для прекращения аренды.

Прагматическое толкование: защита интересов арендатора

Довод четвертый: исходя из прагматического толкования правила emptio non tollit locatum, закрепленного в п. 1 ст. 617 ГК РФ, стоит сделать вывод о невозможности прекращения аренды недвижимого имущества в случае обращения на него взыскания.

При рассмотрении вопроса о сохранении договора аренды недвижимого имущества в случае его реализации при обращении взыскания целесообразно также определить, чьи интересы (арендатора или нового собственника) нуждаются в приоритетной защите.

Долгое время законодательства зарубежных стран исходили из римского прособственнического правила emptio tollit locatum. Однако экономическая потребность в поддержке именно арендаторов недвижимого имущества заставила их закрепить обратное правило — emptio non tollit locatum. При этом сохранение аренды недвижимого имущества не связывалось с характером отчуждения недвижимого имущества.

Необходимость приоритетной защиты интересов арендаторов перед новыми собственниками недвижимого имущества существует и сегодня. Ведь арендаторы недвижимого имущества представлены в большей своей части малым и средним бизнесом. Если пользование арендуемым недвижимым имуществом будет нестабильно, будет подорвана основа для развития не только малого и среднего бизнеса, но и российской экономики в целом.

При этом приоритетность защиты интересов арендаторов не может ставиться в зависимость от характера отчуждения недвижимого имущества — добровольного или принудительного. Лицо, приобретая имущество, должно понимать, что именно оно приобретает. Другими словами, если лицо, зная о существовании аренды, приобретает имущество, то оснований для защиты его интересов нет, так как согласно ст. 451 ГК РФ лица свободны в заключении договора. Соответственно, характер отчуждения в данном случае никакой роли не играет.

Другое дело, если приобретатель недвижимого имущества не знал и не должен был знать о существовании договора аренды. Но и в этом случае независимо от характера отчуждения недвижимого имущества у приобретателя есть ряд механизмов защиты своего права: оспаривание сделки по основаниям, предусмотренным ст. 178 или ст. 179 ГК РФ, требование уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества согласно ст. 460 ГК РФ и проч. Хотя стоит признать, что не всегда указанные способы могут действительно защитить интересы нового собственника. И в этих случаях, вероятно, следует подумать о защите его интересов.

Таким образом, исходя из изложенного стоит признать, что для нормального развития экономики обращение взыскания на недвижимое имущество должника не должно рассматриваться в качестве основания для прекращения аренды, существующей в отношении такого имущества.