Установление факта, имеющего юридическое значение

В некоторых случаях арендодатели пытались исправить положение, обращаясь в арбитражный суд с заявлениями об установлении факта, имеющего юридическое значение. А именно: факта прекращения обременения — аренды объекта недвижимости. Подобные заявления суды оставляли без рассмотрения на основании п. 3 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Типичный случай. Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) обратился в суд с заявлением об установлении факта прекращения обременения (аренды объекта недвижимости). По мнению ФАС Северо-Западного округа, «фактически заявитель просил в порядке особого производства установить факт прекращения гражданско-правового обязательства и составляющего его содержание права».

Между тем данный вопрос не может быть разрешен в рамках рассмотрения дела по правилам, установленным главой 27 АПК РФ, «поскольку его разрешение связано с проверкой наличия оснований для прекращения договора аренды. Возникновение и прекращение прав — это те юридические последствия, которые порождаются определенными фактами, в то время как в порядке особого производства могут устанавливаться факты, а не порождаемые ими последствия. Отказ регистрирующего органа зарегистрировать прекращение обременения в виде аренды по причине непредставления документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего соглашение от имени арендатора, не свидетельствует о возможности рассмотрения в порядке особого производства вопроса, который не подлежит разрешению в таком порядке».

В результате кассационная инстанция оставила в силе решение суда о том, что заявление КУГИ не может быть рассмотрено по существу и должно быть оставлено без рассмотрения в связи с наличием спора о праве4.

Негаторный иск

По мнению О. Г. и Э. Ю. Ломидзе, иск владеющего собственника о восстановлении положения, существовавшего до нарушения его права (восстановление записи в ЕГРП относительно прав собственника и погашение записи о титуле иного лица), по своей сути является негаторным5.

Однако в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 8609/08 было указано, что истец при обращении с негаторным иском должен доказать противоправность действий ответчика.

Имеет ли место в рассматриваемой ситуации противоправность в действиях регистратора либо бывшего арендатора?

Под термином «ограничения (обременения)» понимается «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав» (ст. 1 Закона о госрегистрации). Обременение права понимается как стеснение правообладателя в осуществлении принадлежащего ему вещного права. При этом регистрация обременения — это и регистрация самостоятельного права, и регистрация сокращения объема правомочий собственника.

Согласно доктринальному толкованию обременение права представляет собой некое внешнее воздействие на право обременяемое, в результате которого это право становится уменьшенным, ущемленным в своем содержании, т. е. в объеме правомочий, предоставляемых правообладателю. При отпадении (прекращении) такого внешнего воздействия обремененное ранее право возрождается в полном объеме всех своих правомочий, предоставляемых управомоченному субъекту (правообладателю).

Обременение права по определению предполагает наличие иного титула, отличного от титула того субъективного права, которое подвергается обременению. Если договор аренды между арендатором и арендодателем прекратился, иной титул в данном случае отсутствует. Таким образом, отсутствует и основание для обременения права.

Из этого следует, что в данном случае отсутствует ограничение (обременение), которое соответствовало бы определению, приведенному в ст. 1 Закона о госрегистрации, то есть отсутствует объект регистрации.

Как было указано выше, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, в данном случае само право аренды уже прекратилось, однако доказательство его существования — запись в ЕГРП — присутствует.

Доказательство существования права является производным от права и не может существовать автономно от права. Если право прекратилось, то существование этого доказательства является неправомерным.

Однако можно ли считать наличие такой записи противоправным, если она была совершена в соответствии с законом, но с течением времени либо с наступлением определенных событий перестала соответствовать как требованиям Закона о госрегистрации, так и фактическому положению дел?

Представляется, что применение негаторного иска в подобных случаях вряд ли возможно, поскольку в действиях регистратора либо бывшего арендатора отсутствует противоправность.