4.2.4. Реализация проекта за счёт собственных средств

Жизненный цикл состоит из строительного этапа продолжительностью в 14 месяцев и эксплуатационного этапа продолжительностью 3 года. Реализация проекта осуществляется за счёт собственных средств, с учётом инфляции 8 % годовых. Планируемые денежные потоки в тыс. руб. представлены в табл. 3.39. так как финансирование из собственного бюджета составляет 300000 руб. в месяц, то период строительства займет 5 года 2 месяцев.

Табл.3.39

Распределение денежных средств по жизненному циклу проекта

№	Наименование	Годы
п/п	ОС	1	2	3-5	6	7	8
1	Проектные инвестиции С, тыс. руб.	-12000000	-12000000	-36000000	-7000000	0	0
2.	Производственные затраты U, тыс.руб.	0	0	0	-14101116	-17080716	-19499076
3.	Отток денежных средств Z=C+U, тыс.руб.	-12000000	-12000000	-36000000	-21101116	-17080716	-19499076
4.	Приток денежных средств R, тыс.руб.	0	0	0	49608000	62010000	77512500
5.	Сальдо периода	-12000000	-12000000	-36000000	28506884	44929284	58013424
	R – Z, тыс. руб.
6.	Чистый доход, тыс.руб.
	NV =71449592

Чистый дисконтированный доход  ЧДД (англ. Net prezent value  NPV) — это разница между чистой дисконтированной стоимостью (денежным эквивалентом) будущей суммы средств и первоначальной суммой вложений или между отдачей капитала и вложенным капиталом.

Рассчитывается по следующей формуле 3.5. Результаты сведены в табл. 3.40.

(3.5)

Табл.3.40

Определение чистого дисконтированного дохода ЧДД

Временные интервалы t, г.	1 год	2 год	3-5 год	6 год	7 год	8 год
Сальдо периода	-12000000	-12000000	-36000000	28506884	44929284	58013424
R-Z, в тыс. руб.
Чистый дисконтирован-ный доход, Е= 8% годовых	1	1	1	1	1	1
	(1+0,08)1	(1+0,08)2	(1+0,08)3	(1+0,08)4	(1+0,08)5	(1+0,08)6
	0,9259	0,8573	0,7938	0,735	0,6806	0,6302
Текущие стоимости денежных потоков, в тыс. руб.	-11110800	-10287600	-28576800	20952560	30578871	36560060
NPV= 38116290	руб

Период окупаемости инвестиций — это период, за который отдача на капитал достигает значения суммы первоначальных инвестиций.

П_ок — один из наиболее часто применяемых показателей для анализа инвестиционных проектов.

Сумма инвестиций:

тыс. руб.

Сумма валовых доходов за год эксплуатации СТО:

тыс. руб.

Сумма потенциального валового дохода за первый год эксплуатации СТО.

10086357962956800162395500

следовательно, период окупаемости составит:

г.

Срок окупаемости составил 6,4 г .

Внутренняя норма доходности ВНД представляет собой ту норму дисконта, при которой отдача от ин­вестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект.

Одним из важнейших критериев оценки доходности (дополнительных) инвестиций и изъятия средств является внутренняя норма доходности. Это процентная ставка, при которой дисконтированная стоимость (денеж­ный эквивалент) будущей суммы средств, включая остаточную стоимость при продаже, равна сумме начальных инвестиций. При составлении инве­стиционного плана инвестор определяет желательную величину ВИД для каждого сегмента рынка недвижимости. Величина эта может варьировать­ся в зависимости от вида вложений, страны и, возможно, региона. Струк­тура желательной ВНД определяется каждым инвестором индивидуально и может быть различной, и складывается из базовой процентной ставки (реальная ставка процента 4 — 5%) и возможных надбавок, например, на риск, связанный с дебиторами, со спецификой сектора рынка недвижимо­сти, со спецификой страны, с валютой, а также общей надбавки на риск. Из-за разногласий по поводу возможного хода событий в течение установ­ленных сроков возникают расхождения в определении надбавок на риск, и возникают широкие пределы колебаний желательных ВНД различных инвесторов. Инвестору следует в инвестиционном плане указать помимо желательной ВНД для каждого сектора рынка недвижимости, каков дол­жен быть начальный уровень (брутто или нетто) рентабельности приоб­ретаемого объекта, чтобы быть в состоянии выполнить установленную внутреннюю норму рентабельности.

Процедура расчетов ВНД начинается с подготовки таблицы годовых потоков инвестиционных затрат и денежных поступлений как при нахож­дении чистой дисконтированной стоимости.

Затем осуществляется поиск такого коэффициента дисконтирования методом простого подбора, при котором отдача на капитал равна вложен­ному капиталу, а ВНД = 0. Принимаются инвестиционные проекты, в ко­торых значение нормы дисконта Е не достигает ВНД, т. е. Е < ВНД. Таким образом ВНД выполняет проверочную функцию и выражает собой одно из значений дисконта.

( 3.4)

По этому показателю устанавливается такое граничное значение дисконта, выше которого ЧДД становится отрицательным и, следовательно, при Е>IRR ИСП является неэффективным. Расчет внутренней нормы доходности приведен в таблице 3.41.

Табл. 3.41

Определение IRR для рассматриваемого ИСП

Год	Поток	Расчет 1		Расчет 2
		r1=8%	РV= f(r1)	r2=9 %	РV= f(r2)
	1	2	3	4	5
1	-12000000	0,9259	-11110800	0,9174	-11008800
2	-12000000	0,8573	-10287600	0,8416	-10099200
3	-12000000	0,7938	-9525600	0,7721	-9265200
4	-12000000	0,7350	-8820000	0,7084	-8500800
5	-19000000	0,6805	-12929500	0,6499	-12348100
6	28506884	0,6301	17962187,61	0,5962	16995804,24
7	44929284	0,584	26238701,86	0,547	24576318,35
8	58013424	0,540	31327248,96	0,502	29122738,85
	Итого		22854638,42		19472761,44

По формуле:

IRR = r₁ + f(r₁)/ f(r₁) - f(r₂) х (r₂ - r₁ ) = 8% + 22854638,42 /(22854638,42 –19472761,44) =8%+ 6,76≈ 14,76%

Из приведенной формулы и произведенных расчетов внутренняя норма доходности равна 14,76%. то есть для получения прибыли фирма инфляция не должна превышать ставке не более 14,76% .

Индекс дисконтированной доходности (индекс рентабельности) – отношение всей суммы дисконтированных доходов по проекту к сумме дисконтированных инвестиционных затрат. Рассчитывается по формуле:

IPV=∑(R_t – C_t)/(1+E)^t/∑Z^inv_t/(1+E)^t, где

Z^inv_t – сумма всех инвестиций.

Расчет индекса рентабельности приведен в таблице 3.42.

Табл.3.42

Показатель доходности РI = РV доходов/ РVинвестиций

№	Наименование	1год	2год	3-5год	6год	7 год	8 год
п/п	показателей
1.	Инвестиции	-12000000	-12000000	-36000000	0	0	0
2.	Фактор текущей стоимости	0,9259	0,8573	0,7938	0,7350	0,6806	0,6302
3.	Доходы	0	0	0	28506884	44929284	58013424
4.	Фактор текущей стоимости	0,9259	0,8573	0,7938	0,7350	0,6806	0,6302
5.	РV инвестиций	11110800	10287600	28576800	0	0	0
	стр.1 х стр.2
6.	РV доходов	0	0	0	20952559	30578870	36560059
	стр.3 х стр.4

11110800+10287600+28576800

РI = 20952559+3078870+36560059

РI = 0,84

Данный показатель устанавливает дисконтированную рентабельность ИСП и является величиной положительной.

Таким образом, можно сделать вывод, что инвестиционно-строительный проект является экономически выгодным и обоснованным. Срок окупаемости 6,4 года.

Расчетные показатели сведены в таблицу 3.43.

Табл.3.43

Чистый доход, тыс.руб.	Чистый дисконтированный доход	Период окупаемости	Индекс дисконтирования доходности
71449592	38116290	6,4	0,84