Задача №1
1. Условие задачи
АО «Зимний сад» стало правопреемником части имущества бывшего завода «Красный октябрь», в том числе земельного участка. При ревизии документации и имущества юристы АО обнаружили, что фактически им досталось два разных участка, каждый из которых имеет собственный кадастровый номер, участки имеют общую границу. При этом один участок обременен залогом, а другой – нет. Кроме того, один из участков вклинивается в земли городского поселения.
В этой связи правление АО поручило директору объединить участки в один, договориться с городской администрацией о выравнивании границы с целью устранения клиньев, а также заключить с кадастровым инженером договор о необходимой для этого кадастровой работе. При этом один из членов правления высказал сомнения о самой возможности договоренности с муниципальным образованием как публично-правовым образованием, другой же член правления усомнился в возможности объединения участков из-за обременения одного из них залогом.
Каков должен быть порядок объединения земельных участков? Есть ли потенциальная возможность устранения клиньев? В какой степени обременение залогом может влиять на образование нового участка?
2. Вид правоотношений:
Гражданско-правовые
Земельные
Административные
3. НПА, которые требуются для решения задачи
ЗК РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ
4. Теоретическая основа решения задачи
Земельный участок – 1) объект земельных общественных отношений и земельных правоотношений;
2) (для целей Земельного кодекса РФ) один из видов объектов земельных отношений, часть поверхности земли (в том числе почвенный слой) границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке;
3) (для целей ФЗ «О землеустройстве») один из объектов землеустройства.
Кадастровый номер — уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый ему при осуществлении кадастрового и технического учёта
5. Судебная практика
Ломоносовский районный суд решение от 01.10.2013, дело №2-929/2013 М-600/2013
Гагаринский районный суд решение от 08.10.2013, дело №2-1049/2013, М-962/2013
Решение Салехарского городского суда №2-1233/2015 от 17.06.2015
6. Решение
Статья 11.2. Образование земельных участков
1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.
2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.
5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
ЗК РФ, Статья 11.6. Объединение земельных участков
1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.
6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Порядок объединения земельных участков должен включать в себя 3 этапа: подготовительные работы, кадастровые работы и непосредственно регистрацию прав собственности после объединения земельных участков. Оформление прав на земельный участок, образованный в результате объединения - включает в себя подготовку документов, подачу документов в регистрационную палату и получение свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Земли городского поселения – написать в теории
7. Заключение
Таким образом, мы пришли к выводу о том, что объединение земельных участков является одним из видов образования нового участка. Данный процесс включает в себя проведения подготовительных работ, кадастровых работ и государственной регистрации.
8. Источники
Голиченков А.К. Экологическое право России: словарь юридических терминов: Учебное пособие для вузов. – М.: Издательский Дом «Городец», 2008
Крассов О.И. Земельное право. Норма, 2014
ЗК РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ
Задача №2
1. Условие
ООО «МИР» долгое время арендовало часть земельного участка некоммерческой общественной организации «Ветеран» (далее НКО). Поскольку участок был очень удобен для строительства офиса, директор ООО «МИР» и правление НКО «Ветеран» заключили письменное соглашение о том, что ООО разрешается построить за небольшую платы на участке НКО двухэтажное офисное здание. Здание было построено.
Через год НКО «Ветеран» продало свой участок расположенному рядом заводу «Старт». Руководство завода заявило ООО «МИР» о необходимости убрать здание с их земли. ООО «МИР «возражало, ссылаясь на то, что их постройка легитимна, здание возведено с согласия прежнего собственника участка и в силу этого оно должно быть обеспечено необходимым для его размещения участком земли.
Разрешите спор. Какие права в отношении земельного участка имеются у лица, построившего здание на чужом земельном участке? В какой степени на разрешение вопроса может влиять факт оформления или неоформления права собственности на здание? Что следует делать ООО «МИР», если право собственности на здание не было зарегистрировано?
2. Вид правоотношений
Земельные
3. Нпа, которые требуются для решения задачи
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ
4. Теоретическая основа решения задачи
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК — 1) объект земельных общественных отношений и земельных правоотношений; 2) (для целей Земельного кодекса Российской Федерации) один из видов объектов земельных отношений, часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке; З. у. может быть делимым (может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами) и неделимым; 3) (для целей Федерального закона «О государственном земельном кадастре») часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами; 4) (для целей Федерального закона «О землеустройстве») один из объектов землеустройства; 5) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации (З. у., участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства); как таковое — объект гражданских общественных отношений и гражданских правоотношений;
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (для целей Земельного кодекса Российской Федерации) — заключенное в письменной форме соглашение сторон, по которому одна сторона — собственник земельного участка (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору земельный участок за плату на срок до 49 лет для осуществления землепользования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка; изменение условий Д.а. без согласия арендатора и ограничение установленных Д.а. прав арендатора не допускаются; досрочное расторжение Д.а., заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении Д.а. арендатором; Д.а., заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
5. Судебная практика
Определение ВАС РФ от 09.09.2009 N ВАС-11198/09 по делу N А53-11611/2008-С4-49
Решение Нахимовского районного суда г. Севастополь от 03.08.2015 по делу N 2-2928/2015 ~ М-2303/2015
Постановление ФАС дальневосточного округа от 22 сентября 2003 г. №ФОЗ-А51/03-1/2193
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа 28 апреля 205 №А58-3649/04-Ф02- 1775/05-C2