65

Хабаровского края от 20 мая 2008 г. № 128-пр «О жилищном фонде коммерческого использования государственного жилищного фонда Хабаровского края» 142.

Смена наймодателя не влияет на судьбу договора коммерческого найма жилого помещения, так как в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма 143.

Нанимателем по договору коммерческого найму жилого помещения, впрочем, как и по любому договору найму жилого помещения, может выступать только физическое лицо. Такое лицо должно быть полностью дееспособным.

В связи с требованием о полной дееспособности нанимателя, обращает на себя внимание некорректность положения, закреплённого в ст. 686 ГК РФ, о замене нанимателя в договоре на другого совершеннолетнего гражданина (выде-

лено мною – Н.К.). Согласно ст. 686 ГК РФ, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Совершеннолетие в Российской Федерации связано с достижением гражданином восемнадцатилетнего возраста, тогда как полная дееспособность физического лица может наступить и до достижения такого возраста, если лицо вступает в брак или в результате эмансипации. Кроме того, совершеннолетний гражданин может быть, в свою очередь, ограничен в дееспособности или быть признан недееспособным. И если следовать буквальному толкованию ст. 686 ГК РФ, то в первом случае (при вступлении в брак или в результате эмансипации) мы отказываем в заключении договора коммерческого найма жилого помещения дееспособному лицу, а во втором случае лицу, который, наоборот, ограничен или лишён дееспособности заключать такой договор. Поэтому, по нашему мнению, требуется внести изменения в ст. 686 ГК РФ в части замены нанимателя одним из дееспособных граж-

дан (выделено мною – Н.К.), постоянно проживающих с нанимателем.

142Собрание законодательства Хабаровского края. 12.06.2008. № 5 (70).

143Отметим, что, несмотря на наличие одного из признаков вещного права, право нанимателя жилого помещения является обязательственно-правовым (см. : Корнилова Н. В. Вещные права на жилые помещения // Право и политика : вызовы современности : сб. статей преподавателей, аспирантов, студентов юрид. факультета. Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2013).

66

Контрольные вопросы

1.Что понимается под предметом договора коммерческого найма жилого помещения?

2.Кто может выступать в качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения?

3.Кто может выступать в качестве нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения?

§2. Цена, срок и форма договора коммерческого найма жилого помещения

Цене договора коммерческого найма жилого помещения посвящена ст. 682 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 682 ГК РФ, цена за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения. В некоторых случаях цена устанавливается соответствующими органами власти. Так, размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в договорах коммерческого найма жилого помещения, предметом которых являются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) (п. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Стороны сами своим соглашением вправе устанавливать размер платы за жилое помещение. В п. 2 и 4 ст. 156 ЖК РФ устанавливаются критерии для определения платы за наём по договорам коммерческого найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда. К таковым относятся: общая площадь жилого помещения, качество и благоустройство жилого помещения, месторасположения дома.

Предлагаются и кардинальные способы закрепления цены на тот случай, чтобы стороны умышленно её не занижали, в том числе и в целях снижения налогового бремени. Так, по мнению Е.В. Садовниковой, предлагается исчислять цену получаемых денежных средств в зависимости от стоимости квартиры и, исходя из этого, рассчитывать среднерыночную цену договора найма соответственно и получаемого дохода (прибыли) 144. Такое предложение нельзя признать обоснованным. Если бы мы во всех случаях имели дело с гражданином, который при-

144 Садовникова Е. В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. № 1. С. 22–29.

67

обретал жилое помещение исключительно с целью извлечения прибыли, то, может быть, установление такой цены и было бы необходимым. Но нередки случаи, когда гражданин, получив, например, квартиру по наследству, сдаёт её родственникам, друзьям только лишь с целью покрыть расходы на коммунальные платежи. Введя такой минимум взимаемой платы по договору коммерческого найма жилого помещения, мы тем самым лишаем части граждан возможности удовлетворить свою потребность в жилье. Кроме того, установление любого императивного правила поднимает следующий вопрос: каковы последствия неустановления такой среднерыночной цены договора коммерческого найма жилого помещения?

В ГК РФ допускается возможность установления законом максимального размера платы за жилое помещение. В настоящее время такого закона нет. Однако в случае, если максимальный размер платы за жилое помещение не будет установлен, то плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. В настоящее время закона, предусматривающего установление максимального размера такой платы, не установлено. Вместе с тем в некоторых субъектах Российской Федерации устанавливаются методики определения размера такой платы. Так, в Хабаровском крае действует Порядок определения размера платы за аренду жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования государственного жилищного фонда Хабаровского края, утверждённый постановлением Правительства Хабаровского края от 20 мая 2008 г. № 128-пр 145.

Расчеты размера платы за наем по договору коммерческого найма производятся по формуле:

ПS Сб К,

где П – размер платы за жилое помещение в месяц по договору аренды; S –

общая площадь жилого помещения; Сб – базовая ставка платы за наем жилого помещения, утвержденная на территории муниципального образования органом местного самоуправления; К – коэффициент, учитывающий потребительские качества жилого помещения.

Расчет коэффициента, учитывающего потребительские качества жилого помещения, осуществляется по формуле:

К К1 К2 К3 К4 ,

где К1 – коэффициент, отражающий месторасположение многоквартирного дома на территории Хабаровского края; К2 – коэффициент, учитывающий сте-

145 Собрание законодательства Хабаровского края. 2008. № 5 (70).

68

пень благоустройства многоквартирного дома; К3 – коэффициент, учитываю-

щий срок эксплуатации многоквартирного дома; К4 – коэффициент, учитывающий благоустройство жилого помещения.

В свою очередь, и в муниципальных образованиях устанавливаются свои методики расчета платы за наем жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования 146. Таким образом, в настоящее время вопрос об определении цены по договору коммерческого найма жилого помещения в случае, когда наймодателем является публичное образование, решается региональным законодательством. И даже если закон, определяющий максимальный размер платы за жилое помещение, будет принят, а цена будет установлена выше цены, установленной таким законом, то в данном случае будет применяться ст. 180 ГК РФ, согласно которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. И даже если сумма, превышающая максимальный размер такой платы, будет уже уплачена наймодателю нанимателем, то ничто не препятствует взыскать ему разницу в уплаченной сумме.

Не допускается одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ). Данная норма отличается от общего правила, закреплённого в п. 2 ст. 424 ГК РФ: изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Урегулирован в законодательстве порядок внесения платежей. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором коммерческого найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ. В таком случае плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (п. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Дискуссионен вопрос о том, является ли цена существенным условием договора коммерческого найма жилого помещения. Так, М.И. Брагинский исходит из того, что цена не является существенным условием договора коммерческого

146 См. : Об утверждении методики расчета платы за наем жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования в городском поселении «Город Советская Гавань» : постановление от 31.12.2008 г. № 107 // Советская звезда. 2009. 11–17 марта; Об утверждении методики расчета платы за наем жилых помещений фонда коммерческого использования в городском поселении «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края : постановление от 24.12.2009 г. № 111 // Восход-Ванино (приложение). 2010. № 2, 2–8 января.

69

найма жилого помещения, и при отсутствии в договоре коммерческого найма жилого помещения соответствующего условия следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК РФ, который предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги» 147. Таким образом, отмечает далее М.И. Брагинский, «отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора, и уже по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным».

Иной позиции придерживается В.В. Витрянский, по мнению которого, цена должна являться существенным условием всякого возмездного договора 148. Полагает, что цену договора коммерческого найма жилого помещения необходимо признать существенным условием, и О.В. Кириченко 149. По её мнению, «очень сложно определить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. Применительно к коммерческому найму плата за наем жилых помещений значительно различается не только в зависимости от площади сдаваемого жилья, но и от его местоположения, других факторов, например этажности, меблированности, «стороны света», на которую выходят окна, и даже «вида из окон» 150. Аналогичной точки зрения придерживается и Ю.П. Свит, ссылаясь на различие жилых помещений, даже одинаковых по площади, планировке и уровню благоустройства, находящихся в одном доме, по их состоянию 151.

Нельзя не согласиться с тем, что иногда бывает очень сложно определить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. В п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» 152 указывается на то, что наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинте-

147Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. – 4-е изд., стереотип. М. : Статут, 2002. Кн. 2.

148Витрянский В. В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1998. № 7. С. 4.

149Кириченко О. В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. № 16. С. 18–19.

150Кириченко О. В. Указ. соч.

151Безбах В. В., Белова Д. А., Богачёва Т. В. Гражданское право : учебник : в 3 т. / отв. ред. В. П. Мозо-

лин. – 2-е изд., перераб. и доп. М. : Проспект, 2013. Т. 2. С. 212.

152 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 9; 1997. № 5.

70

ресованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.

Однако, по нашему мнению, рынок «аренды жилья» сформирован и проблемы с определением цены (платы за наём) за конкретное жилое помещение значительно преувеличены. Кроме того, на практике редко можно встретить договор коммерческого найма жилого помещения, в котором не была бы согласована цена. Как правило, это одно из первых условий, которое согласуется сторонами. При отсутствии в договоре коммерческого найма жилого помещения цена будет определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Таким образом, цена не относится к существенным условиям договора коммерческого найма жилого помещения.

Не относится к существенным условиям договора коммерческого найма жилого помещения и условие срока. Срок договора коммерческого найма жилого помещения определяется по соглашению сторон. Главное, чтобы он не превышал пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). ГК РФ выделяет два вида договора коммерческого найма жилого помещения:

1.Долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок от одного года до пяти лет. Однако и истечение максимального срока договора коммерческого найма жилого помещения не является основанием для его прекращения. По истечении срока коммерческого договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ).

2.Краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до одного года. В отличие от долгосрочного договора коммерческого найма жилого помещения, в краткосрочном договоре наниматель не имеет право вселять временных жильцов (ст. 680 ГК РФ), преимущественного права на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ), на передачу жилого помещения в поднаём (ст. 685 ГК РФ). В отличие от долгосрочного срока договора коммерческого найма жилого помещения, минимальный срок краткосрочного договора не установлен. Поэтому такой договор может быть установлен на любой срок, предусмотренный сторонами (на час, на день и т.д.).

По-разному регулируется вопрос о сроках договора коммерческого найма жилого помещения в различных странах. Так, если в Венгрии предусматривается заключение договора, как на определенный, так и на неопределенный срок либо до наступления оговоренных условий 153, то во Франции, Италии закрепляется возможность

153 См. : Меркулова Т. А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. 2003. № 2. С. 128.