44

конца имеющегося договора.

Системы страхования:

Как говорилось выше, если страховая сумма соответствует страховой стоимости, то имущество считается застрахованным на полную стоимость, убытки возмещаются в полном объёме.

Когда страховая сумма ниже страховой стоимости, то если иное не оговорено в договоре страхования, используется система пропорциональной ответственности. Пропорциональная ответственность – это система страховой ответственности, согласно которой возникший в застрахованном имуществе ущерб возмещается в пропорции, рассчитываемой как отношение страховой суммы к стоимости застрахованного имущества. Часть ущерба, пропорциональная объёму недострахования, остаётся на ответственности самого страхователя.

Ответственность по первому риску — система ответственности страховщика, согласно которой все убытки в пределах страховой суммы возмещаются полностью. При этом все убытки от страхового случая делятся на потери, не превышающие страховой суммы и потери сверх страховой суммы. Убытки, не превышающие величину страховой суммы (первые риски), компенсируются

полностью. Второй риск оплачивается в пределах оставшейся части страховой суммы и так далее, пока не будет исчерпана страховая сумма. Тариф при использовании системы первого риска выше, чем при пропорциональном страховании обычно на 10 – 20 %.

В страховой практике применяется система предельной ответственности,

которая предусматривает возмещение убытков в твёрдо установленных границах. При этом определяется минимальный и максимальный уровни ущерба, подлежащие компенсации.

3.3. Методы определения страховой стоимости недвижимости

Для разных видов имущества существуют свои методы определения действительной стоимости. При определении страховой стоимости недвижимости используются затратный, доходный и сравнительный или рыночный подходы. Страховая стоимость недвижимости определяется в процессе оценки. Процесс оценки – процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учётом потенциального и реального дохода,

45

приносимого им в определённый момент времени в условиях конкретного рынка. Данный процесс требует высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Весь процесс оценки можно разделить на следующие этапы.

Основная задача первого этапа в процессе оценки – определение цели оценки, вида определяемой стоимости, установление оцениваемых имущественных прав, даты оценки.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с выбором используемых в данной оценке подходов и методов для того, чтобы избежать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки даёт возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта.

Третий этап в процессе оценки заключается в осмотре объекта и его ближайшего окружения, сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, так как от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников зависит результат работы в целом.

Четвёртый этап включает анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки по четырём основным критериям: законодательная разрешённость выбранного варианта использования, физическая осуществимость, финансовая целесообразность и максимальная эффективность.

Пятый этап в процессе оценки включает расчёт стоимости объекта оценки. В российской практике, которую используют и российские оценщики, выделяют три основных подхода для оценки стоимости.

1.Доходный подход.

2.Сравнительный подход.

3.Затратный подход.

Различные подходы к стоимости не исключают друг друга, а являются взаимодополняющими. Обычно, при расчёте стоимости имущества в зависимости от целей оценки, поставленных условий, состояния объекта и состояния экономической среды используют сочетание двух-трёх методов, наиболее походящих в данной ситуации.

Шестой этап процесса оценки заключается в согласовании результатов,

46

полученных при применении всех используемых подходов, и выведении итоговой величины стоимости объекта оценки.

Седьмой этап процесса оценки – составление отчёта об оценке. Результаты работы, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде письменного отчёта.

Подробно остановимся на каждом из перечисленных подходов.

Доходный подход

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод её владельца.

Доходный подход позволяет определить стоимость предприятия (долю в собственности) путём расчёта приведённой к текущему моменту стоимости ожидаемых выгод. Доход рассматривается как основной фактор, определяющий величину стоимости: чем он больше, тем больше стоимость.

Оценка стоимости с применением методов доходного подхода основана на принципе, что потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии больше, чем она может принести доходов в будущем. Доходный подход целесообразно использовать, когда текущие и будущие доходы предприятия могут быть определены. В случае оценки стоимости предприятия, приносящего прибыль, применение методов доходного подхода является обязательным.

Основными источниками, используемыми для оценки стоимости методами доходного подхода, являются:

1)бухгалтерская отчётность, аудиторские заключения, информация о размере выплачиваемых обществом дивидендов. Информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях предприятия за прошедшие отчётные периоды;

2)бизнес-планы, а также другие документы предприятия по планированию и прогнозированию финансовых и производственных показателей;

3)информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия;

4)информация об экономической ситуации и тенденциях развития отрасли (отраслей), к которым относится оцениваемое предприятие;

5)информация об экономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которых расположено оцениваемое предприятие;

6)информация о котировках акций и изменчивости курса акций оцениваемого предприятия, предприятий отрасли, к которой принадлежит оцениваемое предприятие, и фондового рынка в целом;

47

7) информация о макроэкономической ситуации в экономике и тенденциях её развития.

Оценка стоимости методами доходного подхода предполагает проведение следующих основных процедур:

1)подготовка финансовой отчётности оцениваемой компании, в частности актуализация и нормализация отчётности;

2)прогнозирование на основе анализа финансового состояния предприятия, показателей дохода и затрат предприятия;

3)расчёт ставки дисконтирования или коэффициента капитализации в зависимости от выбранного метода и показателя дохода;

4)расчёт стоимости путём приведения будущих доходов в стоимость на дату проведения оценки, используя методы дисконтирования или капитализации.

Основными методами доходного подхода являются:

— метод дисконтированных денежных потоков.

— метод капитализации дохода.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков является достаточно универсальным методом расчёта стоимости любого действующего предприятия. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределённых во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимость объекта, приносящего доход.

В целом денежный поток равен сумме чистой прибыли и амортизации за вычетом прироста чистого оборотного капитала и капитальных вложений.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация или возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Метод капитализации доходов позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Капитализация дохода – это процесс пересчёта потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

—cумму будущего дохода;

—cрок получения дохода;

—продолжительность получения дохода.

48

Принципы, лежащие в основе доходного подхода:

—ожидания;

—замещения.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы, а также риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

Затратный (имущественный) подход

Затратный или имущественный подход основывается на расчёте затрат на восстановление оцениваемых зданий и сооружений с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли. В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости земельного участка с учётом присущего ему функционального и внешнего износа и стоимости произведённых улучшений (зданий и сооружений) и благоустройств, которая определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения за вычетом всех видов износа.

Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия, и «моральный износ»), что и у объекта оценки.

Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).

В то же время затратный подход трудно реализуем для зданий с уникальными и эстетическими характеристиками, имеющими историческую

49

ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Необходимо помнить о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесённые инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на возведение объекта, напротив – создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесённым затратам. Информация, необходимая для применения затратного подхода:

—уровень заработной платы;

—величина накладных расходов;

—затраты на оборудование;

—нормы прибыли строителей в данном регионе;

—рыночные цены на строительные материалы.

Алгоритм использования затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1.Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2.Оценка текущей стоимости восстановления или замещения.

3.Оценка всех видов накопленного износа.

4.Оценка величины предпринимательской прибыли.

5.Оценка стоимости участка земли.

6.Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учётом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Преимущества затратного подхода При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надёжным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

— технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

— обоснование необходимости обновления действующего объекта;

— оценка зданий специального назначения;

— при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

— анализ эффективности использования земли;

— решение задач страхования объекта;

— решение задач налогообложения;