Учебное пособие 80065

PV = 3,6*1/(1+0,18)10 = 3,6* 0,1911 = 0,69 млн. руб.

Тогда общая стоимость объекта недвижимости составит в сумме

22,58+0,69=23,27 млн. руб.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Определить стоимость объекта оценки доходным подходом, если известно, что в течение 8 лет недвижимость будет приносить доход в размере 2000 тыс. руб. ставка доходности 14%. В конце 8-го года объект недвижимости будет продан за 110000 руб.

Задание 2. Рассчитать чистую текущую стоимость при ставке дисконтирования 10% годовых при следующих исходных данных:

-объект недвижимости приобретен за 40000 долл. США;

-договор аренды с выкупом заключен на 10 лет;

-арендная плата 5000 долл.;

-в конце десятого года объект выкупается за 40000 долл. США.

Задание 3. Определить стоимость машинного комплекса производственнокоммерческой системы по изготовлению металлочерепицы методом дисконтированных денежных потоков исходя при следующих данных: объем выпускаемой продукции 70 тыс.куб.м. в год, цена продукции 4,7 долл. за 1 куб.м. Затраты на единицу продукции без учета амортизационных отчислений составляют 4,2 долл.за 1 куб.м. Стоимость здания 130 тыс.долл. Срок службы машинного комплекса 10 лет. Остаточная рыночная стоимость имущества производственно-коммерческой системы к концу десятого года 3 тыс.долл. Ставка дисконта 22%.

Задание 4. Определить стоимость здания методом прямой капитализации при следующих условиях:

-ставка аренды 450 руб. в месяц;

-полезная площадь 700 кв. м;

-коэффициент недогрузки – 15%;

-расходы составляют 35% от действительного валового дохода;

-коэффициент капитализации – 10%.

Задание 5. Определить стоимость здания методом прямой капитализации при следующих условиях:

-ставка аренды 250 руб. в месяц;

-полезная площадь 550 кв. м;

-коэффициент недогрузки – 7%;

-расходы составляют 30% от действительного валового дохода;

-коэффициент капитализации – 20%.

11

ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 3 Применение сравнительного подхода к оценке предприятия

Цель работы: получение навыков использования сравнительного подхода к оценке стоимости предприятия.

Задание 1. Требуется определить стоимость предприятия сравнительным подходом, если известно, что анализ сделок на рынке позволил выделить пять предприятий, сходных по основным параметрам с объектом оценки, сделки с которыми произошли относительно недавно (табл. 7). Площадь объекта оценки – 1000 м2.

Таблица 8 Алгоритм корректировки базовых показателей для условий задачи

12

Решение:

1.Отбор предприятий-аналогов, сопоставимых с оцениваемым бизнесом. По условиям задачи были совершены сделки с пятью объектами, имеющими аналогичные характеристики с объектом оценки.

2.Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.

- Определение единиц сравнения. Цена продаж объектов-аналогов не может

рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь этих объектов различается в достаточно широком диапазоне – 530-810 м2. в качестве единицы сравнения выбирается цена продажи 1 м2.

- Идентификация элементов сравнения. В соответствии с условиями задачи корректировку необходимо провести по следующим элементам сравнения: динамика сделок на рынке, условия финансового расчета, местоположение, транспортная доступность, инженерные коммуникации, соблюдая очередность первых двух элементов сравнения.

3.Расчет корректировок элементов сравнения. Расчет величин корректировок элементов сравнения:

- динамика сделок на рынке. Для сравнения выбираем пару объектов 4 и 5, чтобы проследить, насколько изменились цены на недвижимость за год: (84,27969,197): 69,197´100%=21,79%. Следовательно, за месяц цена выросла на 1,81%, за 6

месяцев – на 1,81%. Затем цены аналогов корректируются путем их повышения на величину процентного увеличения стоимости единиц сравнения аналогов;

- условия финансового расчета. По 1-ому и 3-ему объектам-аналогам – нерыночные условия продажи. Проводим корректировку цен продаж 1м2 по этим объектам для того, чтобы привести их цены к рыночным условиям. По 1-ому объекту цена завышена на 1000 тыс. руб., корректировка - «минус» 0,97 тыс. руб. (800:820). По 3-ему объекту цена занижена на 900 тыс. руб., корректировка- «плюс» 1,36 тыс. руб. (720:530);

- местоположение. Величина корректировки по данному элементу сравнения определяется из пары объектов-аналогов 1 и 4 – «плюс» 4,745 тыс. руб. (89,02484,279), так как местоположение 3-ого объекта аналогично объекту оценки – за чертой города, а местоположение 1-ого объекта – отлично от оцениваемого объекта – в черте города;

- транспортная доступность. Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравниваемых объектов 1 и 2 – «минус» 9,024 тыс. руб. (89,024-80), т. к. транспортная доступность 2-ого объекта аналогична оцениваемому объекту, а объект 1 – лучше;

- инженерные коммуникации. Величина корректировки по инженерным коммуникациям определяется из пары сравниваемых объектов 3 и 4 – «плюс» 25,155 тыс. руб. (109,434 – 84,279), так как инженерные коммуникации объекта 4 аналогичны оцениваемому объекту, а объекта 3 – хуже.

Расчет стоимости единицы сравнения объекта оценки в рамках сравнительного подхода путем корректировки цен объектов-аналогов по выделенным параметрам представлен в табл. 9.

13

Таблица 9 Корректировка цен объектов-аналогов по выделенным параметрам

4. Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта. Скорректированная стоимость единицы сравнения объектов-аналогов 83,158 тыс. руб. Соответственно, стоимость оцениваемого бизнеса рассчитывается по формуле:

14

Задание 3. Оценить объект недвижимости (застроенный дачный участок, если известно, что:

Стоимость строительства дачного дома – 250 000руб., Физический возраст дачного дома – 10 лет, Стоимость земельного участка – 60 000руб.

Известно так же что недавно за 300 000 руб. был продан расположенный в том же районе объект-аналог. Стоимость строительства на возведение дома – 255 000 руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта-аналога установлено, что его стоимость составляет 70 000 руб. Фактический возраст строений, имеющихся на двух объектах, одинаковый.

Задание 4. Рассчитать рыночную стоимость объекта.

Исходные данные: Оценивается Объект - двухэтажное офисное здание площадью 1000 кв.м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 800 кв. м, в котором проведён косметический ремонт. Аналог был продан за 600 000 руб. Имеются также следующие данные по парным продажам для расчета абсолютной корректировки на состояние (табл. 12). Принять допущение, что различие в площадях влияния на удельную стоимость не оказывает.

Задание 5. Оценить стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом на основании данных табл. 13. Рост цен составляет 1% в месяц. Весовой коэффициент принять одинаковый для всех трех сопоставимых объектов.

Примечание: ОО – объект оценки; ОА – объект-аналог

16

Задание 6. Определить:

1.Корректировку на разницу в площади.

2.Корректировку на наличие парковки.

3.Корректировку на наличие лоджии.

Известна следующая информация по рыночным продажам (табл.14).

Таблица 14

Данные об объектах недвижимости

Задание 7. Определить поправки и стоимость объекта оценки, если имеется следующая информация по сопоставимому объекту:

Цена – 400 д.е.

Условия продажи – хуже на 5% Местоположение – лучше на 15 % Физические характеристики – хуже на 4% Условия финансирования – лучше на 6% Геология – лучше на 3%.

ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 4 Затратный подход к оценке стоимости предприятия

Цель работы: приобретение навыков оценки предприятия на основе затратного подхода.

Задание 1. Проведите оценку предприятия с помощью затратного подхода методом чистых активов. Исходные данные и решение представлены в табличной форме (табл. 15).

Решение: Расчет стоимости чистых активов.

17

Окончание табл. 15

Метод ликвидационной стоимости. Соотношение между рыночной и ликвидационной стоимостью может быть выражено простейшей формулой

Слик = Срын • (1 - Квын),

где Слик - ликвидационная стоимость недвижимости; Срын - рыночная стоимость исследуемого объекта; Квын - корректировка на вынужденность прода-

жи, 0 < Квын < 1.

Задание 2. Определите ликвидационную стоимость недвижимости, если рыночная стоимость исследуемого объекта 75 млрд руб. Корректировка на вынужденность продажи установлена 0,25.

Решение:

Слик = Срын • (1 - Квын) = 75 млрд руб. • (1 - 0,25) = 56,25 млрд руб.

Задание 3. Определите расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения помещением, если текущий ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу здания в 10 000 руб. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения - 5 лет.

Решение:

Следующий ремонт нужно провести через 4 года (6-2), следовательно, он придется на нынешнего владельца, и расходы на замещение составят: 10 000/4 = 2500 руб.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).

Задание 4. Требуется определить стоимость предприятия методом чистых активов.

18

Решение.

В соответствии с данными бухгалтерской отчетности:

-здания и сооружения — 64722 тыс. р.;

-физический износ (45%) — 29125 тыс. р.;

-стоимость машин и оборудования — 61783 тыс. р. ;

-рыночная стоимость запасов — 59794 тыс. р.;

-дебиторская задолженность — 225530 тыс. р.;

-совокупные обязательства – 73405 тыс. р.

Для оценки предприятия необходимо рассчитать восстановительную стоимость недвижимости:

Восстановительная стоимость недвижимости (ВС) = балансовая стоимость недвижимости – физический износ – функциональный износ – износ внешнего воздействия

ВС = 64722-29125-0-0=35597 тыс. р.

Совокупные Активы (СА) = стоимость недвижимости + стоимость машин и оборудования + стоимость запасов + дебиторская задолженность

Совокупные активы – это обязательства и собственный капитал.

СА1 = 35597+61783+59794+225530=382704 тыс. р.

Необходимо определить стоимость собственного капитала предприятия:

Собственный капитал (СК) = Совокупные Активы – Совокупные Обязательства СК1 =382704 – 73405 = 309299 тыс. руб.

По оценке экспертов, рыночная стоимость материальных активов на дату оценки составляет:

-недвижимость — 58000 тыс. руб.

-машины и оборудование — 53000 тыс. руб.

Стоимость остальных активов, по мнению экспертов, не нуждается в переоценке.

На начало текущего года валовая прибыль на предприятии составила 148728 тыс. р. Средний доход на собственный капитал по отрасли - 25%. Коэффициент капитализации - 20%

Составим переоцененный балансовый отчет с учетом оценки экспертов.

-стоимость недвижимости — 58000 тыс. руб.

-стоимость машин и оборудования — 53000 тыс. руб.

-стоимость запасов — 59794 тыс. руб.

-дебиторская задолженность — 225530 тыс. руб.

-совокупные обязательства — 73405 тыс. руб.

СА2 = 58000+53000+59794+225530 = 396324 тыс. руб.

СК2 = 396324–73405 = 322919 тыс. руб.

Рассчитаем ожидаемые прибыли с помощью процента дохода на капитал: 322919 х 0,25 = 80730 тыс. руб.

Избыточная прибыль предприятия составит: 148728 –80730 = 67998 тыс. руб.

Стоимость избыточных прибылей: 67998/0,2 = 339990 тыс. руб.

Данный показатель составляет гудвилл, величину, на которую стоимость бизнеса превосходит стоимость ее материальных активов.

19

Окончательный переоцененный балансовый отчет будет выглядеть следующим образом:

-стоимость недвижимости — 58000 тыс. руб.

-стоимость машин и оборудования — 53000 тыс. руб.

-стоимость запасов — 59794 тыс. руб.

-дебиторская задолженность — 225530 тыс. руб.

-нематериальные активы (ГУДВИЛЛ) — 339990 тыс. руб.

-совокупные обязательства — 73405 тыс. руб.

СА3 = 58000+53000+59794+225530+339990 =736314 тыс. руб.

СК3 = 736314 – 73405 = 662909 тыс. руб.

Таким образом, в результате стоимость предприятия, рассчитанная методом накопления активов, равна 662909 тыс. р.

С точки зрения затратного подхода, эта величина и будет рыночной стоимостью 100%-го пакета акций предприятия.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Определите расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения, если текущий ремонт, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10 000 долл. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения - 3 года.

Задание 2. Определите ставку или норму возврата капитала по методу Ринга и Инвуда, если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции - 12%.

Задание 3. Оценить здание, если известно, что: Площадь здания – 950 м2, Срок экономической жизни – 150 лет,

Экономический возраст – 15 лет, Стоимость строительства 1м2 – 1000 у.е.

Задание 4. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28 000 руб., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 000 руб., а общий износ здания оценивается в 20%.

Задание 5. Оценить здание, построенное в 1990 г.,

-срок службы 100 лет;

-площадь 1000 кв.м;

-затраты на воспроизводство 1 кв.м - 6000 руб.;

-дата оценки 01.10.2020 г.;

-хронологический возраст здания соответствует его эффективному возрасту;

-чистый операционный доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, составляет 200 000 тыс.р. в первый год;

-ставка доходности оценивается в 15 %;

к концу срока экономической жизни здание полностью обесценивается.

20