3.3.1.3. Строительный генеральный план

Строительный генеральный план (СГП) является обязательной составной частью как ПОС (общеплощадочный СГП), так и ППР (объектный СГП) и разрабатывается с целью определения состава, размещения и максимально эффективного использования объектов строительного хозяйства с учетом требований охраны труда.

Общеплощадочный СГП охватывает всю территорию строительной площадки комплекса. Его составляют на стадии проекта со сводным сметным расчетом стоимости.

Объектный СГП охватывает только территорию строительства отдельных объектов и сооружений и входит в состав ППР.

В зависимости от стадии разработки СГП различается степень точности их расчетов, состав и содержание, а также масштабы исполнения чертежей.

В выпускной квалификационной работе расчет элементов СГП рекомендуется выполнять на основе укрупненных норм (расчетные нормативы для составления ПОС).

Ниже приведен общий порядок разработки СГП:

1) на основе календарного плана строительства определяют потребность в трудовых, энергетических и материально-технических ресурсах;

2) на основе расчета потребности в ресурсах определяют виды и объемы временных зданий и сооружений;

3) производят размещение (привязку) элементов временного строительного хозяйства: вначале размещают монтажные механизмы, приобъектные склады и дороги. После этого размещают установки, обслуживающие строительство в целом, размещают площадки‚ укрупнительной сборки;

4) показывают ограждение строительной площадки и временные инженерные сети.

Методика и правила разработки строительных генеральных планов подробно изложены в учебнике Л. Г. Дикмана.

3.3.2. Управление объектом недвижимости

Состав и объем представляемых управленческих решений определяется особенностями исследуемого объекта. В общем случае можно выделить три основных направления исследований:

1. Для нового строительства объекта. Рекомендуется рассмотреть структуру и принципы функционирования девелоперской компании, осуществляющей управление процессом строительства объекта, начиная от разработки концепции строительства и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию с распоряжением результатами реализации проекта.

2. Для реконструкции существующего объекта. В составе выпускной квалификационной работы может быть представлен анализ и обоснование принимаемого решения о варианте реконструкции объекта с описанием процесса организации комплекса мероприятий по этапам реконструкции и вариантам использования помещений после завершения реконструкции. В данном случае также могут быть рассмотрены принципы организации управления процессом реконструкции на всех этапах реализации проекта.

3. Для действующего объекта. Могут быть рассмотрены различные варианты управления существующим объектом недвижимости, структура управляющей компании, принципы организации процесса управления эксплуатацией объекта и оптимизации эксплуатационных издержек. Дополнительно необходимо рассмотреть формирование себестоимости услуг управляющей компании и Особенности взаимоотношений со сторонними организациями, имеющими отношение к инфраструктуре объекта и территории, на которой он расположен. Также в составе выпускной квалификационной работы могут быть предложены различные решения по наиболее эффективному использованию как строительного объекта, так и соответствующего земельного участка.

Наиболее распространенной формой организации управления строительством, реконструкцией или модернизацией объекта является привлечение девелоперской компании. С точки зрения содержания проекта развития недвижимости можно выделить следующие основные этапы девелопмента:

1. Инициирование проекта девелопмента (инициатором может выступать собственник земельного участка, заинтересованный в увеличении стоимости принадлежащей ему недвижимости за счет строительства на участке улучшений; инвестор, подбирающий наиболее выгодный вариант вложения средств; сам девелопер, который готов к инвестированию в строительство, и к профессиональному управлению процессом строительства).

2.Оценка инициативы (сопоставление экономического потенциала планируемого к строительству объекта и потенциала соответствующего сегмента рынка недвижимости - выбор наиболее эффективного варианта инвестиций в конкретный земельный участок, исходя из принципа его наилучшего использования, разработка концепции застройки).

3. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования (проведение переговоров с государственными органами с целью получения права на застройку и другой предварительной разрешительной документации; c кредитными организациями по предполагаемым объемам, условиям, формам и срокам финансирования проекта).

4. Разработка технико-экономического обоснования и проектирование строительства (уточнение предварительной экономической оценки проекта, проработка и оптимизация архитектурно-планировочных, инженерно-конструкторских, объемно-планировочных и строительных решений, составление проекта).

5. Проведение согласований проекта с органами государственного контроля и регулирования (экспертиза градостроительной документации, технико-экономического обоснования, эскизного и рабочего проектов, получение разрешения на производство строительно-монтажных работ).

6. Разработка системы договорных обязательств между участниками реализации проекта с целью непрерывного финансирования проекта, качественного выполнения строительных работ и своевременной реализации прав на недвижимость.

7. Внедрение проекта развития (осуществление контроля строительством, результатом которого является создание нового объекта недвижимости и его ввод в эксплуатацию).

8. Распоряжение результатами развития (регистрация прав собственности, передача объекта в управление, продвижение и организация продаж или аренды объекта, обеспечивающие возврат инвестированных средств с прибылью).

Экономическая эффективность проекта для самого девелопера (прибыль девелопера, или прибыль предпринимателя) может оцениваться только после полной реализации проекта.