Практическое занятие №9. Затратный подход к оценке недвижимости: определение величины функционального устаревания и внешнего износа

Признаки функционального устаревания в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональное устаревание подразделяют на устранимое и неустранимое. Стоимостным выражением функционального устаревания является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональное устаревание.

Пример. Оценить функциональное устаревание гостиницы, номера которой не оборудованы душевыми кабинами. Коэффициент капитализации – 20 %. Чистый операционный доход оцениваемого объекта – 800 000 д.е. в год. Годовой чистый операционный доход аналогичной гостиницы, оснащенной душевыми кабинами, – 820 000 д.е.

Решение.

1) = 4 000 000 д.е. = 4 100 000 д.е.

2) =С₂ – С₁=4 100 000 – 4 000 000=100 000 д.е.

Ответ. Функциональное устаревание гостиницы составит 100 000 д.е.

Внешнее устаревание – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешнее устаревание недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для определения внешнего устаревания могут применяться следующие методы:

• капитализации потерь в арендной плате;

• сравнительных продаж (парных продаж);

• срока экономической жизни.

Пример. Рассчитать величину внешнего устаревания офиса, не имеющего парковки. Площадь оцениваемого офиса – 1 000 кв. м. Рыночная ставка арендной платы офиса, имеющего парковку, – 500 д.е. за 1 кв. м в месяц, без парковки – 350 д.е. за 1 кв. м в месяц. Коэффициент капитализации – 18 %.

Решение.

1) ЧОД₁=S× А×12=1 000×500×12 = 6 000 000 д.е.

ЧОД₂=S× А×12= 1 000×350×12 = 4 200 000 д.е.

2) = 33 333 333 д.е. = 23 333 333 д.е.

3) =С₂ – С₁=33 333 333 – 23 333 333=10 000 000 д.е.

Ответ. Внешнее устаревание офиса составит 10 000 000 д.е.

Задачи

Задача 1. Оценить функциональное устаревание гостиницы, номера которой не оборудованы душевыми кабинами. Коэффициент капитализации – 25 %. Чистый операционный доход оцениваемого объекта – 400 000 д.е. в год. Годовой чистый операционный доход аналогичной гостиницы, оснащенной душевыми кабинами, – 450 000 д.е.

Задача 2. Рассчитать величину внешнего устаревания офиса, не имеющего парковки. Площадь оцениваемого офиса – 500 кв. м. Рыночная ставка арендной платы офиса, имеющего парковку, – 45 д.е. за 1 кв. м в месяц, без парковки – 35 д.е. за 1 кв. м в месяц. Коэффициент капитализации – 30 %.

Задача 3. Рассчитать долю внешнего устаревания объекта недвижимости в общем накопленном износе на основе следующей информации: стоимость недвижимости – 120 000 д.е., стоимость земельного участка – 45 000 д.е., полная стоимость аналогичных зданий и сооружений – 100 000 д.е., стоимость внешнего износа – 5000 д.е.

Практическое занятие №10. Затратный подход к оценке недвижимости: определение стоимости объекта недвижимости с учетом совокупного износа

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два метода:

• аддитивный;

• мультипликативный.

При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и внешнего износов:

(10.1)

При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:

. (10.2)

Задачи

Задача 1. Оценить недавно отремонтированное здание, построенное в 1991 г., срок службы – 80 лет, площадь – 400 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м 800 д.е., в том числе косметический ремонт – 150 д.е., дата оценки 2014 г. Стоимость земельного участка – 10 000 д.е.

Задача 2. Определить процент общего накопленного износа объекта недвижимости на основе следующих данных: объект продан за 120 000 д.е. Исходя из анализа продаж земли участок имеет оценочную стоимость в 45 000 д.е. Полная стоимость воспроизводства здания составляет 100 000 д.е.

Задача 3. Оценить величину общего накопленного износа здания методом рыночной выборки. Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания – 450 000 д.е. Стоимость отложенного ремонта и функционального старения оцениваемого здания – 35 000 д.е. Оценщик располагает информацией по недавно проданным аналогичным объектам, сопоставимым с оцениваемым по назначению, условиям финансирования, передаваемым правам (табл.8.5)

Таблица 8.5

Параметр	Аналог
	А	Б	В
Цена недвижимости, д.е.	400 000	480 000	350 000
Стоимость земельного участка, д.е.	55 000	45 000	30 000
Полная восстановительная стоимость зданий, д.е.	630 000	795 000	550 000
Стоимость отложенного ремонта, д.е.	0	45 000	15 000
Стоимость функционального старения, д.е.	30 000	0	10 000

Задача 4. Оценить недвижимость. Стоимость земельного участка оценена в 120 000 д.е. Площадь здания составляет 600 кв. м. Полная восстановительная стоимость здания – 950 000 д.е. Стоимость выявленного физического износа и функционального устаревания – 135 000 д.е. Строительство аналогичных объектов привело к снижению ставок арендной платы с 280 до 200 д.е. за 1 кв. м в год. Коэффициент капитализации – 27 %.

Задача 5. Рассчитать стоимость устранимого физического износа короткоживущих элементов. Хронологический возраст водопроводных труб в жилом доме составляет 25 лет при нормативном сроке службы 40 лет. Затраты на замену водопроводных труб на дату оценки составят 250 000 д.е.