Глава 2. Риски высотного строительства

2.1. Мониторинг и анализ рисков

Как и любой проект, строительство высотных зданий промышленного и гражданского направлений является рискованным начинанием. Особенно велики риски там, где нет сформировавшегося рынка, и продукт, позиционирующийся на рынке впервые, является объектом повышенного риска. При этом следует учитывать особенности строительства, продукция которого имеет длительный период создания, позиционирования и реализации, не говоря уже о периоде жизненного цикла такого товара.

Фактор времени вводит существенную погрешность в результаты прогнозирования, что само по себе является риском для инициатора проекта. Но кроме времени существует множество других факторов, которые оказывают существенное влияние на развитие высотного строительства во Вьетнаме. Эти факторы необходимо учесть при возведении зданий повышенной этажности, несмотря на объективную необходимость развития многоэтажного строительства.

При разработке и реализации проекта высотного строительства преследуются две основные цели:

• создать объект удовлетворяющий требованиям, предъявляемым заказчиком, инвестором или покупателем и соответствующий действующим нормам и правилам;

• создать механизм для покрытия понесенных заказчиком затрат и дальнейшего получения прибыли.

Для решения этих задач необходимо использование системы риск-менеджмента.

Неизбежность возникновения рисковых ситуаций при строительстве высотных зданий требует разработки и применения соответствующих методов предупреждения и реагирования на них с целью исключения или снижения убытков.

Интегральная оценка последствий рисковых ситуаций является обобщенным результатом качественного и количественного анализа рисков инвестиционного проекта.

Наиболее сложным этапом управления рисками является количественная оценка последствий проявления каждого вида риска и их совокупности. Как правило, сложность заключается в существовании множества вариантов решений и, следовательно, неопределенности рисковых ситуаций. Каждый вариант решения характеризуется индивидуальным критерием, соответствующим конкретной рисковой ситуации.

Обобщенная схема выбора лучшего варианта решения следующая:

• строится матрица ситуаций и решений, в которой строки соответствуют решениям, а столбцы — рисковым ситуациям;

• вычисляются и записываются на пересечениях строк и столбцов численные значения выбранного критерия (количественная оценка эффекта или убытка от проявления возможной рисковой ситуации в ходе реализации принятого решения);

• по значению критерия из множества решений выбирается лучшее.

При этом на выбор решения влияет вероятностный характер проявления рисковых ситуаций. По результатам качественной и количественной оценки рисков разрабатываются мероприятия по их предупреждению и нейтрализации их последствий (рис. 2.1).

Общая блок-схема управления рисками представлена на рис. 2.1

Рис. 2.1. Блок-схема управления рисками.

Алгоритм анализа рисков представлен на рис. 2.2.

Рис. 2.2. Алгоритм анализа рисков

Целью управления риском является снижение вероятности, частоты событий проявления рисков по различным причинам и, как следствие, снижение суммарных потерь (ущерба) по проекту.

Управление риском в строительстве является сложной проблемой и на сегодняшний день мало изученной по многих странах мира. Основная причина такого положения — отсутствие аналитического описания влияния возмущающих факторов на систему управления и её составляющие. Это достигается внедрением инновационной составляющей и использованием риск-менеджмента в инвестиционных проектах.

Строительство во многом зависит от географических факторов. Например, наличие горной местности в районах строительства может оказать значительное влияние на сооружения. Кроме сложности возведения зданий в этих условиях, горы могут служить источником опасности при тектонических изменениях, сходах снежных лавин и селевых потоков и т.д. История многих городов мира имеет печальный опыт строительства в горной местности.

Таким образом, географическое положение страны во многом определяет уровень рисковых ситуаций и потенциальных угроз со стороны природно-климатических воздействий. При этом не исключаются страновые риски, связанные с социально-политическим и экономическим уровнем развития.

Следует также учесть, что в большинстве случаев затраты на обеспечение безопасности объекта увеличивают его потребительскую, а в итоге и рыночную стоимость. При этом затраты на повышение уровня безопасности будут экономически оправданы, если прирост этих затрат приведет к более значительному приросту стоимости объекта строительства.

Географическое положение страны, социальные, экономические и политические условия порождают риски, как систематические так и несистематические, характерные для страны и, соответственно, условий реализации производственного процесса.

Предлагается новая классификация рисков, касающихся высотного строительства. Эта классификация отражает следующие особенности: местоположение, национальные архитектурные градостроительные особенности, развитие социокультуры, менталитет населения, а также включает риски, связанные непосредственно с технологическими условиями возведения высотных зданий и сооружений.

Выделены 6 уровней риска, характеризующиеся однородностью воздействия и уровнем значимости при реализации объектов высотного строительства.

Определены риски, влияющие на реализацию проектов высотного строительства. Градация построена по возможности влияния на риск и принятию мер по их нейтрализации. Оценочная шкала представлена в виде интервала [0; 1] для всех критериев. Категории «высокий», «средний», «низкий» заменены на значения интервала 1; 0,5 и 0 (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Уровни рисков высотного строительства и оценки их влияния

Уровень риска	Наименование	Причины возникновения	Воздействие и последствия	Вероятность возникновения	Степень влияния	Возможность устранения (снижения)
1	Геолого-географические и климатические	Сейсмическая активность	Разрушение зданий и конструкций в результате землетрясений различной силы	→0	→1	→0
		Природные катаклизмы	Возможность возникновения ураганов, тайфунов, затопления территорий и т.д.	→0	→1	→0
		Наличие горной местности	Тектонические движения горных пластов, схождение лавин и селевых потоков	→0	→1	→0

Продолжение таблицы 2.1

Уровень риска	Наименование	Причины возникновения	Воздействие и последствия		Вероятность возникновения		Степень влияния		Возможность устранения (снижения)
2	Страновые	Политические
		Правовое обеспечение		Отсутствие необходимой правовой базы для развития высотного строительства (вопросы собственности земли и объектов недвижимости, защита интересов инвестора, финансовые институты, механизмы кредитования и т.д.)		→0,5	→0,5		→0,5
		Законодательная база		Отсутствие необходимых нормативных актов для строительства высотных зданий (вопросы землеотвода, экологии, планы городской застройки, строительные нормативы и т.д.)		→0,5	→0,5		→0,5
		Криминогенность общества		Угроза терактов, протестов населения и т.д.		→0	→0,5		→0,5
		Экономические
		Уровень инфляции		Девальвация национальной валюты, снижение курса, удорожание материалов и ресурсов.		→0,5	→0,5	→0,5
		Уровень экономического развития		Негативные последствия общеэкономического кризиса, возможное снижение ВВП, снижение доходов населения, отсутствие.		→0,5	→0,5	→0,5
Продолжение таблицы 2.1
Уровень риска	Наименование	Причины возникновения		Воздействие и последствия		Вероятность возникновения	Степень влияния	Возможность устранения (снижения)
				развитого рынка недвижимости, снижение платежеспособного спроса, недостаточное развитие строительного производства и сопутствующих отраслей, отсутствие материально-технической базы для развития высотного строительства, недостаток иностранных инвестиций, доступность кредитных ресурсов, ужесточение системы налогообложения и т.д.
		Социальные
		Уровень безработицы		Отсутствие квалифицированных специалистов для развития высотного строительства		→0,5	→0,5	→0,5
		Социальная дифференциация общества		Снижение доходов на душу населения, увеличение количества лиц, живущих ниже прожиточного минимума и т.д.)		→0,5	→0,5	→0,5
		Менталитет населения		Протесты населения против активной урбанизации.		→0	→0,5	→0,5
3	Инвестиционные	Обеспеченность капиталом		Отсутствие необходимого объема собственного капитала, сложность привлечения иностранных инвесторов, недостаточно развитые кредитные ме-		→0,5	→0,5	→0,5

Продолжение таблицы 2.1

Уровень риска	Наименование	Причины возникновения	Воздействие и последствия	Вероятность возникновения	Степень влияния	Возможность устранения (снижения)
		Рост затрат	Землеотвод; административно-правовые решения; удорожание материалов; сложность возведения объекта и использование строительных конструкции высокой прочности; затраты на инновации (новые материалы, технологии, методы организации производства и управления); инженерные коммуникации; обслуживание объекта; вопросы экологии и т.д.	→1	→0,5	→1
		Рыночный риск	Сложность выхода на новые рынки строительной продукции, снижение платежеспособного спроса потребителей, динамика стоимости объектов недвижимости и т.д.	→0,5	→0,5	→0,5
		Временной риск	Длительность возведения объекта, продолжительные сроки позиционирования, сложность прогнозирования доходов от реализации и т.д.	→1	→0,5	→0,5
4	Технологические	Проектные риски	Ошибки при проектировании высотного здания (геологические изыскания, учет природно-климатических условий, конструктивные особенности и т.д.)	→0,5	→0,5	→0,5

Продолжение таблицы 2.1
Уровень риска	Наименование	Причины возникновения	Воздействие и последствия	Вероятность возникновения	Степень влияния	Возможность устранения (снижения)
		Сложность возведения	Недостаточная обеспеченность необходимыми для высотного строительства машинами, механизмами и конструктивными элементами	→0,5	→0,5	→0,5
		Сложность обслуживания	Отсутствие соответствующих служб для обеспечения бесперебойной и безаварийной работы инженерных коммуникаций, отсутствие системы управления высотным объектом	→0,5	→0,5	→0,5
5	Эксплуатационные	Аварии и отказы систем	Длительность устранения аварии и восстановления работы систем; невозможность восстановления работоспособности технических систем в течение нормированного времени восстановления	→0,5	→0,5	→0,5
		Возгорание и задымление	Отсутствие или неисправность системы пожарной безопасности, сложность эвакуации людей в экстренных случаях; локальные	→0,5	→0,5	→0,5
			разрушения конструктивных элементов зданий и т.д.
		Взрывоопасность	Обнаружение в здании химически опасных веществ; угроза разрушения конструкций	→0,5	→0,5	→0,5

Окончание таблицы 2.1
Уровень риска	Наименование	Причины возникновения	Воздействие и последствия	Вероятность возникновения	Степень влияния	Возможность устранения (снижения)
			здания частично или полностью
6	Экологические	Инновационно-технологические	Рост затрат на использование инновационных технологий при создании систем жизнеобеспечения (энергосберегающие технологии, системы использования и очистки воды, система фильтрации сточных вод и т.д.)	→0,5	→0,5	→0,5
		Природные	Компенсации за использование природных ресурсов страны (вырубка лесов, загрязнение водоемов, изменение ландшафта, нарушение природно-экологического баланса и т.д.)	→0,5	→0,5	→0,5

Примечание: Обозначение (→0) показывает, что вероятность возникновения очень низкая, при этом, как правило, степень воздействия на объект может оказаться катастрофической (→1), и в большинстве случаев снизить влияние наступления подобного риска крайне сложно(→1). Обозначение (→0,5) показывает среднее значение вероятности наступления рисков при некритическом влиянии на объект и возможности повлиять на ситуацию.

Все перечисленные риски, касающиеся высотного строительства жилых и промышленных зданий, представляют собой угрозу финансовых потерь инвестора при их наступлении. Как стихийные бедствия, так и рост инфляции могут значительно снизить доход инициатора проекта, задача которого состоит в том, чтобы реализовать проект с максимальным уровнем дохода.

Кроме этого существуют риски, которые не влияют непосредственно на прибыль инвестора. К таким рискам можно отнести экологические риски, которые могут проявляться в косвенном влиянии на природные ресурсы страны. На первый взгляд это влияние практически незаметно, но при развитии масштабного строительства высотных зданий и сооружений, росте промышленного производства это влияние будет ощущаться все сильнее в масштабах страны. И не исключено, что при активном развитии высотного строительства и производства в целом, подобные риски могут трансформироваться в финансовые затраты инвестора в качестве фактора возмещения за нарушение экологического баланса природных ресурсов.

Этот вопрос особенно актуален в свете активизации экологического движения во всем мире. Следовательно, несмотря на отсутствие явного воздействия на прибыль инвестора в начальной стадии реализации проекта, эти риски могут быть классифицированы как риски 6-го уровня или экологические риски.

Таким образом, предложенная классификация рисков строительства многоэтажных зданий и сооружений дает возможность идентификации факторов, потенциально негативно влияющих на реализацию отдельных проектов и всего направления строительства в целом. Это дает возможность прогнозировать появление рисков и принять меры по их устранению или снижению негативных последствий.