7. Договір найму житла

Власник житла може використовувати його як для особистого помешкання та проживання з ним членів сім'ї, так і здавати для проживання іншим особам на підставі договору найму житла.

Договір найму житла є одним із видів цивільно-правових договорів. У ЦК України договір найму (оренди) дістав своє правове регулювання у главі 59.

Згідно зі ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона —- власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Треба зазначити, що ст. 46 Конституції України дала нову назву договору користування житловим приміщенням — «договір оренди». Таку саму назву цього виду договору встановлює і проект ЖК України, але у ЦК України цей договір має назву «договір найму житла».

Якщо зважити на те, що будь-який нормативний акт не може су-перечити Конституції України, то правильно було б називати цей договір «договір оренди житла», але традиційно в Україні цей договір має назву «договір найму житлового приміщення», тому ЦК України взяв традиційну для України назву договору щодо сплатного користування житлом.

Підстави, умови та порядок укладення договору найму житла у державному та комунальному житлових фондах визначаються житловим законодавством — ЖК України.

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. Від-повідно до ст. 813 ЦК України сторонами у договорі найму житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб — у цьому полягає специфіка договору найму житла, що може використовуватися тільки для особистого проживання людей і не може використовуватися для здійснення підприємницької діяльності. Тому, наприклад, юридична особа, яка уклала договір найму житла, повинна укласти договір піднайму чи договір позички, відповідно до якого фізична особа, якій передається житло у користування, буде використовувати його для свого проживання.

Договір найму житла укладається у письмовій формі. Оскільки обов'язок передати майно (надати житло) і вносити плату виникає з моменту досягнення сторонами згоди, а фактичні дії відбуваються лише після того, як договір здійснився, договір найму житла визнається консенсуальним. Він також е відплатним, тому що, з одного боку, наймач, сплачуючи визначену винагороду наймодавцю, одержує в користування його майно; з іншого боку, наймодавець, надаючи право користування житлом, отримує право на оплату за найм. Водночас договір носить взаємний характер, тому що правам та обов'язкам наймодавця відповідають права й обов'язки наймача.

Суттєвими умовами договору найму житла є предмет, ціна і строк.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. ЦК України не дає визначення поняття помешкання, а серед об'єктів права власності називає житло. Так, у ст. 812 під поняттям житла є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Отже, поняття житла та помешкання є однозначними. Хоч об'єктом найму може бути квартира у багатоквартирному житловому будинку, наймач має право користуватися майном, що обслуговує будинок і не є предметом договору найму.

ЦК України встановлено, що договір найму житла має тимчасовий і строковий характер, тому обов'язково у цьому договорі має зазначатися його строк.

Основний обов'язок наймодавця полягає в наданні житлового помешкання наймачу.

Головними обов'язками наймача житла відповідно до ст. 815 ЦК України є:

1) використання помешкання за його цільовим призначенням, тобто лише для проживання у ньому;

2) забезпечення збереження житла та підтримання його у належному стані;

3) своєчасне внесення плати за житло. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму;

4) отримати дозвіл наймодавця на перевлаштування та реконструкцію житла.

ЦК України надає наймачу право проживати у помешканні разом з іншими особами, які не обов'язково мають бути членами його сім'ї. Тому ст. 816 ЦК України зобов'язує вказувати у договорі найму житла всіх осіб, які проживають разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом із ним.

Відповідно до ст. 817 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у займане ними житло інших осіб для постійного проживання у ньому.

Особи, які вселилися у житло відповідно до положень цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

На стороні наймача можуть виступати кілька осіб, у цьому випадку вони несуть солідарні обов'язки за договором.

Відповідно до ст. 818 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців).

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Основними ознаками тимчасового проживання є безоплатність користування житлом, відсутність самостійних прав користування приміщенням, а також обов'язків щодо наймодавця, тому відповідальність за їхні дії несе наймач.

ЦК України не встановлює максимальний строк проживання тимчасових мешканців, але такий строк погоджується з наймачем та особами, які з ним проживають, а також наймодавцем. Тому тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ч. З ст. 818 ЦК України).

Спори, пов'язані з виселенням тимчасових мешканців, розглядаються судами.

Що стосується проведення ремонту найманого житла, то поточний ремонт зобов'язаний здійснювати наймач, а капітальний ремонт є обов'язком наймодавця. Сторони договору можуть домовитися про інше у договорі.

Відповідно до ст. 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла.

Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Законодавче регулювання плати за користування житлом встановлюється лише за договором найму державного та комунального житла.

Як правило, плата за найм житла встановлюється договором. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Такий принцип зміни договору найму відрізняється від принципу квартирної плати за договором найму у державному та комунальному житлі, де розмір плати за найм встановлюється нормативними актами, а не угодою сторін.

Плата за користування житлом провадиться у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Як зазначалося вище, договір найму житла є строковим, оскільки укладається на строк, встановлений договором. Навіть у тому разі, коли сторонами у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним відповідно до ст. 821 ЦК України на п'ять років. Відсутність зазначення у договорі найму житла строку договору не є умовою для визнання його неукладеним.

ЦК України встановлює певні особливості правового регулювання договору найму житла, укладеного на строк до одного року, який іменується короткостроковим наймом, а саме:

— у такому договорі не вказуються особи, які постійно проживають з наймачем (ч. 1 ст. 816);

— наймач не має права дозволити проживання тимчасових мешканців (ст. 818);

— наймач немає права укладати договір піднайму (ст. 823);

— у наймача немає переважного права укладати договір найму на новий строк, а також права на придбання житла у разі його продажу (ст. 822);

— наймач не має права провадити заміну наймача у договорі (ст. 824).

У договорі, який укладається більше як на один рік, наймач користується переважним правом на укладення нового договору найму. Продовження договору найму житла можливе лише у випадку, коли це ініційовано наймодавцем, який не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла пропонує наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах (ст. 822 ЦК України) чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Тобто у даному випадку фактично йдеться про продовження договору на новий строк.

ЦК України гарантує наймачу право на продовження договору найму житла також покладенням на наймодавця відповідальності за позбавлення такого права наймача. Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. Наймач може відшкодувати збитки, пов'язані з переїздом на нове місце проживання (ст. 822 ЦК України).

Договір піднайму житла

Відповідно до ст. 823 ЦК України наймач житла за згодою наймодавця може укладати договір піднайму житла. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, тому його права тісно пов'язані з правами наймача.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк, тому піднаймач не має права вимагати від наймача укладення нового договору піднайму чи вимагати відшкодування збитків у разі, коли наймач уклав новий договір піднайму з іншою особою.

На відміну від тимчасових мешканців, користування житлом піднаймачем є сплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму і, на відміну від договору найму, не може бути змінений законом.

Заміна наймача у договорі найму житла. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом із ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом із наймачем (ст. 824 ЦК України). Така заміна провадиться лише за згодою наймодавця, тому у разі неодержання такої згоди спори судом не розглядаються, оскільки суд не має права спонукати наймодавця здійснювати таку дію. Заміна наймача веде до зміни сторони у договорі, тому потрібно вносити відповідні письмові зміни до договору найму житла.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем. Така заміна сторони у договорі найму не вимагає волевиявлення наймодавця. У цьому разі наймачами стають усі повнолітні особи, які проживали разом із наймачем, які й повинні підписати відповідні зміни до договору найму житла. Коли не всі повнолітні стають наймачами, а один чи кілька з них, то у цьому разі повинна бути згода наймодавця на продовження договору найму житла на тих самих чи інших умовах.

Незалежно від того, хто стає наймачем (усі чи один із тих, які проживають з наймачем), договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Відповідно до ст. 47 Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Тому порядок та підстави розірвання договору найму встановлюються законом, а саме ст. 825 ЦК України. На відміну від регулювання договору найму майна, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. При цьому згода наймодавця на припинення договору найму не вимагається. Умовою для дострокового розірвання договору найму є те, що всі особи, які проживають разом із наймачем, у тому числі тимчасові мешканці, звільняють наймане житлове приміщення. У разі, якщо хтось із зазначених осіб продовжує проживати в найманому приміщенні, договір не можна вважати розірваним.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на тих самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Це пов'язано з технічним і санітарним станом житла. Непридатним, наприклад, є аварійне житло. На сьогодні порядок визнання житла непридатним регулюється тільки для об'єктів державного та комунального житлового фонду. Постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189 затверджене Положення про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання.

Договір найму житла на вимогу наймодавця може бути розірваний тільки за рішенням суду у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Застосування такого заходу судом є його правом, а не обов'язком. При цьому рішення про розірвання договору найму житла не виноситься, а в тому разі, коли протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, наймодавець повинен пред'явити повторний позов про розірвання договору.

На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. Відстрочка виконання рішення суду можлива тільки після того, як буде винесене рішення про розірвання договору. Порядок відстрочки виконання рішення провадиться відповідно до вимог ст. 351 ЦПК України. Відстрочка виконання рішення можлива лише за наявності обставин, що ускладнюють виконання рішення або роблять його неможливим, за заявою державного виконавця або за заявою сторони, тобто наймача. Суд, який видав виконавчий документ, у десятиденний строк розглядає питання про відстрочку виконання рішення в судовому засіданні з викликом сторін і у виняткових випадках може відстрочити. На ухвалу суду про відстрочку виконання рішення може бути подано скаргу, внесено окреме подання.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. При цьому наймодавець повинен у судовому засіданні навести докази того, що така необхідність виникла вже після укладення договору найму житла і потреба у житлі є реальною.

У кожному випадку суд вирішує цей спір індивідуально залежно від загальної площі, яка належить наймачу, кількості житлової площі, яка припадає на одну особу, а також реальної необхідності у проживанні членів сім'ї наймача саме на цій житловій площі та інших обставин.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. У разі недодержання цього строку суд може відмовити наймодавцю у позові про розірвання договору.

Договір найму може бути розірваний також у разі, коли наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. Тоді наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла, але тільки у випадку, коли він попередив про усунення цих порушень. ЦК України не встановлює форми попередження наймодавцем наймача, але найбільш доцільним є письмове попередження, оскільки надалі при розгляді справи у суді про розірвання договору це буде доказом про попередження наймача.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла. Рішення суду про виселення приймається одночасно з прийняттям рішення про розірвання договору.

Отже, власник житла може використовувати його як для особистого помешкання та проживання з ним членів сім'ї, так і здавати для проживання іншим особам на підставі договору найму житла.