- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •Содержание
- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •1. Общие положения
- •1.1. Объект оценки стоимости земли
- •1.2. Предмет оценки стоимости земли
- •1.3. Показатели стоимости земли.
- •1.4. Назначение оценки рыночной стоимости земли
- •1.5. Назначение оценки показателей стоимости земли, отличных от рыночной стоимости
- •1.6. Земельный участок как объект недвижимости
- •2. Земельная рента
- •3. Отрицательная стоимость земли
- •4. Рыночная стоимость земли
- •4.1. Определение рыночной стоимости в Международных стандартах оценки
- •4.2. Определение рыночной стоимости в отечественном законодательстве
- •4.3. Особенности определения рыночной стоимости земли
- •4.4. Рыночная стоимость для существующего использования
- •4.5. Основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости земли
- •5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли
- •5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли
- •5.2. Особенности применения затратного подхода
- •5.3. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.4. Особенности применения доходного подхода
- •6. Социальные нормы временного предпочтения
- •7. Коэффициенты капитализации
- •8. Методы оценки стоимости земли
- •9. Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •11. Метод сравнения продаж
- •12. Метод распределения
- •13. Метод выделения
- •14. Метод остатка для земли
- •15. Метод предполагаемого использования
- •16. Метод капитализации земельной ренты
- •18. Анализ наиболее эффективного использования
- •19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке
- •20. Оценка сельскохозяйственных угодий
- •21. Метод сравнения продаж
- •22. Метод капитализации арендной платы
- •23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •24. Метод реальных опционов
- •25. Оценка залежей
- •26. Оценка сенокосов
- •27. Оценка пастбищ
- •28. Оценка многолетних насаждений
- •29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода
- •30. Оценка прудового хозяйства
- •31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом
- •33. Оценка стоимости земельных долей
- •34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •36. Оценка частичных имущественных прав на землю
- •37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода
- •37.1. Стоимость права аренды арендатора
- •37.2. Стоимость права аренды арендодателя
- •38. Оценка сервитута
- •39. Оценка стоимости лесных земель18
- •39.7. Оценка стоимости лесных земель, не покрытых лесом
- •39.8. Оценка стоимости лесных земель, занятых насаждениями, не достигшими возраста спелости
- •39.9. Оценка стоимости лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями
- •40. Оценка охотничьих угодий
- •41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение
- •42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков
- •43. Нормативные показатели стоимости земли
- •Методические рекомендации по осуществлению
- •Оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности
- •1. Назначение рекомендаций
- •2. Термины и определения
- •3. Основные принципы и процедуры оценки эколого-экономической эффективности проектов
- •4. Показатели эколого-экономической эффективности проекта и используемые подходы
- •4.3. Подход «затраты-эффективность»
- •6. Приоритеты отбора социальных и экологических затрат (издержек) загрязнения окружающей среды при оценке экологического ущерба.
Методические рекомендации по оценке стоимости земли
Настоящие рекомендации подготовлены на основании Методических рекомендаций, обобщающих практическую деятельность ТПП РФ в сфере оценки стоимости земли.
Методологической основой настоящих Методических рекомендаций являются действующее земельное законодательство.
Настоящее пособие обобщает основные методы оценки стоимости земли и рассматривает практические примеры оценки застроенных и незастроенных земельных участков, в том числе сельскохозяйственных и лесных угодий, многолетних насаждений, оценки стоимости права аренды.
Предлагаются различные подходы к определению коэффициентов капитализации, а также подходы к оценке стоимости сельхозугодий, основанные на технике сравнения продаж.
Приводятся современные показатели оценки стоимости природных территорий и методы их расчета.
Методические рекомендации также содержат рекомендации по осуществлению оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности.
Содержание
Стр.
Методические рекомендации по оценке стоимости земли 4
1. Общие положения 4
2. Земельная рента 7
3. Отрицательная стоимость земли 7
4. Рыночная стоимость земли 8
5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли 10
6. Социальные нормы временного предпочтения 12
7. Коэффициенты капитализации 13
8. Методы оценки стоимости земли 15
9. Оценка незастроенных земельных участков (земли) 17
10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков 17
11. Метод сравнения продаж 18
12. Метод распределения 21
13. Метод выделения 22
14. Метод остатка для земли 24
15. Метод предполагаемого использования 25
16. Метод капитализации земельной ренты 27
Земельная рента = 1 000 € Коэффициент капитализации= 0,1Рыночная стоимость земельного участка= 1 000 € : 0,1 = 10 000 €17. Согласование результатов оценки стоимости земли 27
18. Анализ наиболее эффективного использования 28
19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке 31
20. Оценка сельскохозяйственных угодий 32
21. Метод сравнения продаж 32
22. Метод капитализации арендной платы 33
23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю 33
24. Метод реальных опционов 34
25. Оценка залежей 36
26. Оценка сенокосов 37
27. Оценка пастбищ 37
28. Оценка многолетних насаждений 38
29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода 42
30. Оценка прудового хозяйства 43
31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения 44
32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом 44
33. Оценка стоимости земельных долей 44
34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре 45
35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки 46
36. Оценка частичных имущественных прав на землю 48
37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода 52
38. Оценка сервитута 54
39. Оценка стоимости лесных земель 55
40. Оценка охотничьих угодий 58
41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение 60
42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков 63
43. Нормативные показатели стоимости земли 64
Методические рекомендации по осуществлению 68
оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности 68
Рекомендации учитывают положения методических документов, касающихся процедуры экономического анализа и оценки воздействия на окружающую среду, применяемых и рекомендуемых для применения международными финансовыми и оценочными институтами. К таким документам относятся: руководство по экономическому анализу и оценке воздействия на окружающую среду, являющееся составной частью Операционной политики Всемирного банка в отношении оценки воздействия на окружающую среду (ОР 4.01) и Операционной политики в отношении экономической оценки инвестиционных операций (ОР 10.04); положения Международных стандартов оценки - 2001, касающиеся оценки при наличии опасных и токсичных веществ (Международное руководство по оценке № 7), положения Европейских стандартов оценки 2000, касающиеся факторов, относящихся к окружающей среде (Методическое руководство 1: специальные факторы, влияющие на стоимость). 68
4.3. Подход «затраты-эффективность» 78