- •Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте Предисловие
- •Тема 1. История правового регулирования оборота недвижимости. Литература по праву недвижимости Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости за рубежом
- •Краткий очерк истории правового регулирования оборота недвижимости в России
- •Обзор литературы по праву недвижимости
- •Тема 2. Понятие недвижимости Литература
- •Судебно-арбитражная практика
- •Экономическое содержание понятия недвижимости
- •Деление имущества на движимое и недвижимое в гражданском праве
- •Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества
- •Основные классификации недвижимого имущества
- •Классификация сделок с недвижимостью
- •Тема 3. Законодательство о недвижимом имуществе Литература
- •Источники правового регулирования оборота недвижимости (общая характеристика)
- •Особенности правового регулирования совершения сделок с недвижимым имуществом в коммерческой сфере
- •Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, возникающих из сделок с недвижимостью в коммерческом обороте
- •Вопросы недвижимости в практике Конституционного Суда Российской Федерации
- •Вопросы недвижимости в практике судов общей юрисдикции
- •Вопросы недвижимости в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
- •Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе
- •Тема 4. Объекты недвижимости и их место в системе объектов гражданского права Литература
- •Судебно-арбитражная практика
- •Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права
- •Земельный участок как объект недвижимого имущества
- •Иные объекты недвижимости по природе
- •Производные объекты недвижимости
- •Предприятия и иные имущественные комплексы как объекты недвижимости
- •Недвижимость как юридическая фикция
- •Доктрина правовой иммобилизации вещей в контексте права недвижимости
- •Тема 5. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Институт государственной регистрации сделок с недвижимостью в советском праве
- •Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
- •Принципы государственной регистрации прав недвижимость
- •Порядок государственной регистрации
- •Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации
- •Тема 6. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Нотариальный порядок укрепления прав на недвижимость в дореволюционной России
- •Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в Советском Союзе
- •Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в современном российском гражданском праве
- •Правовое значение акта нотариального удостоверения сделки с недвижимостью
- •Тема 7. Продажа недвижимости Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Регулирование купли-продажи недвижимости в российском дореволюционном праве
- •Понятие договора продажи недвижимости в современном российском праве
- •Общая характеристика договора продажи недвижимости в коммерческом обороте
- •Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости
- •Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения. Государственная регистрация перехода прав на недвижимость при ее купле-продаже
- •Стороны договора продажи недвижимости. Их права и обязанности
- •Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости
- •Права на земельный участок при отчуждении здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости
- •Права на недвижимость при продаже земельного участка
- •Тема 8. Аренда недвижимости Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества
- •Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений
- •Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений
- •Арендная плата по договору аренды недвижимости
- •Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности
- •Тема 9. Сделки с предприятиями как имущественными комплексами Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Общая характеристика правового регулирования сделок с предприятиями
- •Понятие предприятия как объекта гражданских прав
- •Договор продажи предприятия, его форма и государственная регистрация
- •Обеспечение прав кредиторов при продаже предприятия
- •Акт передачи предприятия и его правовые последствия
- •Переход права собственности на предприятие при его продаже
- •Особенности продажи предприятия как имущественного комплекса при несостоятельности (банкротстве) коммерческой организации
- •Договор аренды предприятия
- •Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
- •Передача арендованного предприятия
- •Соблюдение прав кредиторов при аренде предприятия
- •Права и обязанности арендодателя и арендатора
- •Тема 10. Доверительное управление недвижимостью Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Договор доверительного управления недвижимостью, его предмет и форма
- •Субъекты договора доверительного управления недвижимым имуществом
- •Тема 11. Ипотека (залог недвижимости) Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Краткая история вопроса об ипотеке
- •Современное состояние вопроса об ипотеке
- •Экономический смысл и юридическое содержание ипотеки
- •Две концепции ипотеки
- •Вещно-правовые аспекты ипотеки
- •Обязательственно-правовые аспекты ипотеки
- •Государственная регистрация и нотариальное удостоверение ипотеки
- •Виды ипотеки
- •Понятие и содержание договора ипотеки, его форма
- •Имущество, которое может быть предметом договора об ипотеке
- •Закладная
- •Предшествующая и последующая ипотека
- •Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация заложенного имущества
- •Тема 12. Сделки с объектами незавершенного строительства Литература
- •Нормативные акты
- •Судебно-арбитражная практика
- •Очерк истории регулирования оборота объектов незавершенного строительства
- •Правовое регулирование оборота незавершенного строительства имеет свою историю в российском законодательстве
- •Дискуссии о понятии объекта незавершенного строительства
- •Отражение проблем понятия "объект незавершенного строительства" в судебно-арбитражной практике
- •Тема 13. Договор долевого участия в строительстве Литература
- •Предмет регулирования Закона о долевом строительстве
- •Субъекты отношений по долевому строительству
- •Объекты недвижимости, подпадающие под регулирование Закона об участии в долевом строительстве
- •Условия строительства на основании привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве
- •Договор участия в долевом строительстве
- •Цена договора долевого участия в строительстве
- •Права и обязанности сторон по договору долевого строительства. Исполнение сторонами обязательств по договору
- •Обеспечение исполнения обязательств по договору
- •Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
Объекты недвижимости, подпадающие под регулирование Закона об участии в долевом строительстве
Перечень объектов недвижимости, которые могут возводиться на основании Закона об участии в долевом строительстве, гораздо более узок, нежели перечень объектов недвижимости, предусмотренный в ст. 130 ГК РФ. Это вполне объяснимо, так как: 1) в указанном законе речь идет только о рукотворных объектах недвижимости; из сферы его регулирования исключены объекты недвижимости, которые являются таковыми в силу их естественных свойств; 2) из-под регулирующего воздействия данного закона выведены объекты производственного назначения.
Вместе с тем следует иметь в виду, что действующее законодательство не содержит определения того, что является объектами производственного назначения. Таким образом, в процессе правоприменения норм Закона об участии в долевом строительстве встает вопрос о разграничении объектов производственного назначения и тех объектов недвижимости, которые не являются жилыми, но которые могут быть построены под регулирующим воздействием этого закона (гаражи, встроенно-присторенные помещения нежилого предназначения и т.п.).
В качестве объектов долевого строительства могут выступать только определенные объекты из всего перечня объектов недвижимости, предусмотренных гражданским законодательством, - жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, возводимого при помощи привлеченных денежных средств, принадлежащих участникам долевого строительства. Очевидно, что жилые и нежилые помещения должны входить в состав многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться в соответствии с нормами Закона об участии в долевом строительстве, относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Таким образом, иные объекты недвижимого имущества, перечень которых предусмотрен ст. 130 ГК РФ, не могут выступать в качестве объектов, строительство которых подпадает под регулирующее воздействие Закона об участии в долевом строительстве.
Исходя из буквального толкования указанного Закона, можно сделать вывод о том, что объектом договора долевого участия в строительстве не может выступать строительство коттеджа, который следует рассматривать в качестве жилого дома (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Коттедж не входит в состав иного многоквартирного дома, является самостоятельным объектом недвижимости и его строительство должно вестись в соответствии с правилами, установленными для договоров строительного подряда. Вместе с тем это может стать проблемой при строительстве коттеджных поселков, которое осуществляется на основании привлечения застройщиком инвестиций, в том числе и для строительства недвижимых объектов инфрастуктуры, предназначенных для обслуживания коттеджей (сооружений, в которых размещаются котельные, здания для размещения обслуживающего персонала, охраны и т.д.). Однако и в этом случае строительство указанных объектов, с нашей точки зрения, не подпадает под регулирующее воздействие комментируемого закона.
Перечень объектов недвижимости, которые подпадают под сферу регулирования Закона об участии в долевом строительстве, остается открытым. Очевидно, что вопрос о том, подпадает ли тот или иной объект под регулирующее воздействие этого закона, будет решаться правоприменителем в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ, содержащую дефиницию общего понятия недвижимости.