60. Аренда земельных участков

Правовое регулирование осуществляется в соответствии со ст. 22 ЗК РФ и ст. 39.6 - 39.8 ЗК РФ, а также ГК РФ.

Общее понятие договора аренды содержится в п.1 ст. 606 ГК РФ. Ст. 606 ГК РФ определяет договор аренды каксоглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к земельным правоотношениям понятие и сущность аренды никаких особенностей не имеет. Предоставление земельных участков в аренду их собственниками осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Арендодателями могут быть любые лица и публично-правовые образования.

Договор, заключенный с участием юридического лица или сроком более 1 года, подлежит государственной регистрации.

Если договор заключен между физическими лицами, то к нему применяются общие правила, стороны самостоятельно определяют права и обязанности, срок действия, размер арендой платы, порядок и условия ее внесении иные условия.

Новая редакция ЗК РФ принципиально по-новому определяет порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности в аренду. В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ (общая норма) договор аренды государственного или муниципального земельного участка заключается на торгах, аукционах. NB! Конкурсов теперь нет как формы торгов в ЗК РФ.

Т.е. в аренду земельный участок может предоставляться:

1. Без торгов;

2. С торгами;

3. По договору аренды.

В ст. 46 ЗК РФ определены основания прекращения аренды земельного участка:

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Если срок договора истек, то арендатор обязан возвратить вещь арендодателю, о чем оформляется передаточный акт.

Аренда может быть прекращена по решению суда. а также в случае досрочного расторжения договора по соглашению сторон.

+Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ:

1. При ненадлежащем использовании земельного участка

2. При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

61. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

Новая редакция ЗК РФ принципиально по-новому определяет порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности в аренду. В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ (общая норма) договор аренды государственного или муниципального земельного участка заключается на торгах, аукционах.

В п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено 33 случая, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов. Во всех остальных случаях – только с проведением торгов в форме аукциона.

Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Организатор аукциона обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами государственных и муниципальных земельных участков имеют право на заключение нового договора  аренды, если земельный участок был предоставлен в аренду ранее без торгов либо на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Закон отменил критерий деления режимов предоставления земли по наличию или отсутствия предварительного согласования места размещения объекта.  

В соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрены два вида образования земельного участка с целью передачи его в аренду:

1. По инициативе органа власти;

2. По инициативе заинтересованных граждан и юридических лиц.

Земельный участок не может быть предметом аукциона, если он не поставлен на кадастровый учёт и не находится в государственной или муниципальной собственности.

Новеллой ЗК РФ является упразднение преимущественного права арендатора на заключение нового договора по истечению срока первоначального. В соответствии с п. 15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор может заключить новый договор, без проведения торгов, если земельный участок ранее был передан без торгов, но без преимущественного права.

П.8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает максимальные сроки передачи земельного участка для некоторых видов аренды, например, для размещения линейных объектов - 49 лет, для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства - 20 лет, для комплексного освоения территорий или дачного хозяйства - от 3 до 5 лет, под объект незавершенного строительства до 3 лет.

Исключительное право на заключение договора аренды имеют граждане и юридические лица, собственники зданий и сооружений, расположенных на таких участках (п.1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.