- •Соотношение преимущественного права и торгов
- •Договоры аренды, заключенные по правилам ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (есть специальное правило в этой статье)
- •Заключение нового договора не менее чем на три года
- •Договоры аренды, заключаемые по правилам Земельного и Лесного кодексов рф (не содержат специальных правил, посвященных этому вопросу)
- •Варианты механизма сочетания торгов и преимущественного права в изданных ранее вас рф разъяснениях общего характера:
- •Иск о переводе прав и обязанностей по договору
- •Гарантии интересов победителя торгов
- •Требование об убытках, связанных с участием в торгах
- •Другие убытки
- •Поскольку договор аренды с победителем торгов не заключен, основания для отнесения задатка в счет арендной платы по договору отсутствуют.
- •Нет оснований и для удержания задатка арендодателем.
- •Вопрос о платежах по заключенному с победителем торгов договору при переводе прав и обязанностей по нему на арендатора-преимущественника.
- •Возобновление договора на новый срок в порядке, предусмотренном этой нормой, если сам договор заключен в период действия закона, предписывающего проведение торгов, ничтожно.
- •Условие о проведении рыночной оценки арендуемого имущества – последствия несоблюдения?
- •Возможность злоупотребления при проведении оценки лежит на поверхности
- •Арендатор, обладающий преимущественным правом
- •Наличие прежнего арендатора и действующего арендатора
- •Годичный срок действия преимущественного права
- •Общее решение
- •Государственной регистрации перехода права собственности;
- •Уплаты покупателем (бывшим арендатором) покупной цены продавцу (бывшему арендодателю);
- •Заключения договора продажи недвижимости.
- •3. В егрп сохраняется запись об аренде.
- •3. Уплата цены может быть отнесена сторонами на период после государственной регистрации перехода права. Очевидно, что государственной регистрации вносить арендную плату точно не нужно.
- •1) В Риме
- •2) Современные европейские правопорядки
- •3) Германское право
- •4) Право Швейцарии.
- •5) Франция
- •2. Проблема сохранения зарегистрированного обременения
- •3. Исключения
- •1) Малая приватизация: закон предусматривает льготный порядок выкупа помещений субъектами малого и среднего предпринимательства, которые арендовали эти помещения в течение определенного периода.
- •2) Выкуп арендуемых земельных участков (п. 7 Постановления).
- •4. Договоры аренды недвижимости с выкупом (п. 8 Постановления).
- •Брагинский витрянский (чужой конспект) договор аренды (имущественного найма)
- •1. Понятие договора аренды
- •2. Существенные условия договора аренды
- •3. Срок аренды
- •4. Форма и государственная регистрация договора аренды
- •5. Субъекты (стороны) договора аренды
- •6. Объекты аренды
- •7. Права и обязанности сторон по договору аренды
- •8. Расторжение (изменение) договора аренды
- •9. Отдельные виды договора аренды
- •Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) Понятие договора безвозмездного пользования
- •Предмет договора
- •Смежные договоры
- •Правовое регулирование договора безвозмездного пользования
- •Сфера применения договора
- •Стороны в договоре
- •Порядок заключения договора и его форма
3. В егрп сохраняется запись об аренде.
4. Кроме того, у покупателя в такой ситуации особый статус по сравнению с прочими законными владельцами: в отличие от них он не обязан вернуть продавцу вещь при надлежащем исполнении сторонами договора купли-продажи своих обязательств. Следовательно, принятие первого подхода помимо конфликта обязательств, возникших из двух не связанных между собой договоров, означает еще и конкуренцию оснований владения покупателя-арендатора.
Таким образом, согласно этому подходу до момента государственной регистрации перехода права собственности в отношении одного и того же недвижимого имущества между теми же сторонами будут действовать два договора: купли-продажи в части уплаты покупной цены и перехода права, а также аренды в части предоставления имущества в пользование и платы за него. Конечно, стороны могут заключить договор, сочетающий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи (аренда с выкупом). Однако эти формально не связанные друг с другом два договора в отношении одного и того же имущества являются взаимоисключающими: первый направлен на отчуждение имущества, а второй предполагает его возврат.
Аргументы «против»:
1. Остается непонятным, например, обязан ли продавец-арендодатель проводить капитальный ремонт отчуждаемой недвижимой вещи (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
2. Неясно также, сохраняют ли силу условия договора аренды о надлежащем использовании объекта аренды.
Представляется, что здесь имеет место не новация в смысле ст. 414 ГК РФ, а прекращение обязательств соглашением сторон (ст. 407, 450 ГК РФ). Можно даже сказать, что в этом случае происходит расторжение договора аренды. При этом, разумеется, определенные обязательства могут сохраняться. Например, сохраняются по умолчанию обязанности уплатить ранее возникший долг по внесению арендной платы, компенсировать арендатору расходы на ремонт, который должен был провести, но не произвел арендодатель, и т. п. Сказанное относится также ко второму и третьему из рассматриваемых подходов.
Вывод: этот подход направлен на обеспечение интересов продавца-арендодателя, который получит не только цену (как если бы он просто продал данный объект), но и арендную плату за пользование вещью за период с момента заключения договора продажи недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности. Фактически согласно этому подходу продавец поставлен в более выгодное положение, чем в ситуации обычной купли-продажи, когда покупатель обязан по умолчанию внести лишь покупную цену и не должен дополнительно оплачивать пользование вещью, которая ему продана и передана.
Подход 2. Арендная плата должна вноситься до момента уплаты покупателем (бывшим арендатором) покупной цены продавцу (бывшему арендодателю).
Аргументы «за»:
1. Подход основан на экономическом обмене ценностями: до момента уплаты продавцу-арендодателю покупной цены покупатель-арендатор обязан вносить арендную плату.
2. Поддержку этого подхода можно увидеть в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 N 7188/09, где высшая судебная инстанция указала, что обязанность по внесению арендной платы была прекращена после уплаты всей выкупной цены. Однако, скорее всего, здесь имеет место толкование договора, который заключили стороны, а не констатация правила, действующего для всех случаев по умолчанию.
Аргументы «против»:
1. Против этого подхода могут быть высказаны те же аргументы, что и против первой позиции, так как он допускает одновременное существование отдельных договоров купли-продажи и аренды в отношении одного и того же имущества между теми же лицами.
2. Он также с трудом согласуется с конструкцией, предусмотренной ст. 491 ГК РФ, согласно которой покупателем специально не оплачивается владение и пользование вещью до перехода к нему права собственности; он вносит лишь покупную цену. Конечно, стороны могут предусмотреть еще и внесение арендной платы, однако в отсутствие такого соглашения уплачивается лишь покупная цена.