- •Аренда и купля-продажа недвижимости. Практическое пособие Введение Понятие сделки
- •Государственная регистрация недвижимости
- •Участники сделок с недвижимым имуществом
- •I. Аренда недвижимости § 1. Аренда земли
- •Земельный участок как предмет договора аренды
- •Стороны договора аренды
- •Форма договора аренды
- •Срок договора аренды
- •Арендная плата
- •Права и обязанности арендодателя
- •Права и обязанности арендатора
- •§ 2. Аренда жилых помещений
- •§ 3. Аренда недвижимости нежилого назначения
- •Предмет договора аренды
- •Форма договора
- •Права на земельный участок при аренде здания или сооружения
- •Арендная плата
- •Особенности аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности
- •II. Купля-продажа недвижимости § 1. Купля-продажа земли
- •Оборотоспособность земельных участков
- •Судьба земельного участка при переходе права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости
- •Преддоговорные условия купли-продажи земли
- •Предмет договора купли-продажи
- •Стороны договора купли-продажи
- •Форма договора купли-продажи
- •Цена договора
- •Права и обязанности продавца
- •Права и обязанности покупателя
- •§ 2. Купля-продажа жилых помещений
- •Предмет договора
- •Форма и государственная регистрация договора
- •Цена договора
- •Права и обязанности сторон
- •§ 3. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения
- •Предмет договора
- •Форма договора
- •III. Материалы судебной и судебно-арбитражной практики
- •IV. Образцы документов Доверенности
- •Заявление о государственной регистрации
- •Гражданско-правовые договоры
- •Исковые заявления в суд общей юрисдикции *(71)
- •Исковые заявления в арбитражный суд *(72)
Форма договора
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.
По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. Отметим, что данное правило не распространяется на требование закона (п. 1 ст. 651 ГК РФ) о соблюдении письменной формы договора аренды здания или сооружения. Договор аренды названных объектов недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора.
Обязательного придания договору аренды здания или сооружения нотариальной формы закон (ст. 651 ГК РФ) не требует. Вместе с тем, стороны вправе по взаимному соглашению удостоверить договор у нотариуса.
Государственная регистрация осуществляется соответствующими учреждениями юстиции в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следует иметь в виду, что в соответствии с названным законом государственной регистрации подлежит сама сделка с недвижимостью - договор аренды, а не право аренды (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Кроме того, в случае заключения договора аренды помещения или части помещения, договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения или его части (п. 3 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
К договору аренды здания, сооружения (помещения в них или части помещений), представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Такие планы изготавливаются организациями технического учета (БТИ).
Передача здания или сооружения во временное владение и пользование или пользование арендатора осуществляется на основании передаточного акта (акта приема-передачи, сдачи-приемки и т.п.), подписываемого сторонами. Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии предмета договора. С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ соответственно арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора принять его.
Права на земельный участок при аренде здания или сооружения
Прежде всего необходимо отметить, что аренда здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка. Получение согласия собственника является обязательным лишь в случаях: а) предусмотренных законом или договором с собственником участка; б) когда в результате сдачи в аренду здания или сооружения условия пользования земельным участком существенно изменяются.
Условия пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое здание (сооружение) должны быть согласованы сторонами и отражены в договоре аренды. В зависимости от вида права арендодателя на земельный участок условия его использования могут быть изложены следующим образом:
- в случае, если арендодатель является собственником земельного участка, арендатору может быть предоставлено право аренды или право безвозмездного срочного пользования частью земельного участка, необходимой для использования здания (сооружения) в соответствии с его назначением и условиями договора;
- в случае, если в договоре аренды здания (сооружения) условия пользования не определены, то, по общему правилу (п. 1 ст. 652 ГК РФ), к арендатору автоматически переходит на срок аренды право пользования частью земельного участка, необходимой для функционального использования здания или сооружения.
Смена собственника здания, сооружения не является основанием для расторжения договора аренды. В этом случае первоначальный арендодатель заменяется новым (собственником здания или сооружения). При этом за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до перехода права собственности на здание, сооружение, земельный участок (п. 1 ст. 617, ст. 653 ГК РФ).