- •Расчетно-графическая работа по дисциплине «Операции с недвижимостью и страхование »
- •Содержание
- •Часть 1.
- •Часть 2.
- •Часть 3.
- •Исходные данные
- •Часть 1.
- •1.1 Определение ареала влияния торгового центра. Выделение конкурентов и площади воздействия.
- •1.2. Анализ демографической ситуации в ареале влияния и прогноз населения на период реализации проекта.
- •1.3. Расчет потребностей прогнозируемого населения в группах товаров
- •1.4 Определение структуры торговых помещений в проектируемом тц
- •Часть 2.
- •2.1 Анализ рынка торговых помещений и прогноз арендных ставок
- •2.2 Формирование денежных потоков проекта
- •Часть 3.
- •3.1 Расчет основных показателей эффективности инвестиционного проекта.
- •3.2. Анализ чувствительности инвестиционного проекта.
- •3.3. Выявление наиболее эффективного способа финансирования инвестиционного проекта.
- •Библиографический список
2.2 Формирование денежных потоков проекта
Теперь необходимо рассчитать ежегодные чистые денежные потоки от инвестиционного проекта. В первые два года осуществляются исключительно затраты на создание и запуск объекта. По временным периодам затраты распределяются следующим образом.
В первый год: выкуп права аренды земельного участка = 50000 руб., арендная плата за землю, затраты на строительство. Во второй год: затраты на строительство, арендная плата за землю, поиск арендаторов и затраты на рекламу торгового центра, стартующую за три месяца до начала эксплуатации и продолжающуюся три месяца после.
Затраты на строительство составляют 38050 руб/кв.м. Затраты на поиск арендаторов 3000 руб/кв.м., рекламные затраты 11000 руб/кв.м. При расчетах условно считается, что затраты на строительство объекта равномерно распределяются в течение всего срока. Затраты на земельный участок рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости, которая составляет 4500000 руб. Ежегодная арендная плата за землю составит: 67500 руб.
Таблица 2.2. Текущие ставки аренды магазинов различных групп товаров
№ п/п |
Группа товаров |
Текущие ставки аренды, руб./кв.м. в год |
2011 год |
2012 год |
1 |
Продовольственные товары |
7500 |
8000 |
8250 |
2 |
Непродовольственные товары |
|
|
|
3 |
Одежда |
30000 |
32000 |
32500 |
4 |
Аудио/видео |
17500 |
18000 |
19000 |
5 |
Аптека |
27500 |
28500 |
29000 |
6 |
Спортивные товары |
27500 |
28000 |
28500 |
7 |
Бытовые товары |
25000 |
26000 |
27000 |
8 |
Мебель |
20000 |
21500 |
22000 |
9 |
Обувь |
32500 |
33000 |
33500 |
10 |
Парфюмерия |
32500 |
33500 |
34000 |
11 |
Строительные материалы |
10000 |
11000 |
11250 |
12 |
Ювелирные изделия |
30000 |
30500 |
30750 |
13 |
Кафе/рестораны |
10000 |
10500 |
11000 |
14 |
Другое |
12500 |
13000 |
13500 |
Рассчитаем ЧОД за 1 год:
ВАП1=264330000 руб.
Дополнительные доходы: 12*120*365*0,75=394200 руб.
Потери от недозагрузки: 0 руб.
Затраты: 50000+67500+87990625= 88108125руб.
ЧОД1= 264330000-0+394200- 88108125руб =176616075руб.
Рассчитаем ЧОД за 2 год:
ВАП2=269827875 руб.
Дополнительные доходы: 394200 руб.
Потери от недозагрузки: 0 руб.
Затраты: 87990625+67500+40500000+3300000=131858125руб.
ЧОД2=269827875+394200-131858125=138363950 руб.
Таблица 2.3. Расчет чистых денежных потоков от проектируемого объекта за первые первый год.
№ п/п |
Параметр |
Значение, руб. |
1 |
Выкуп права аренды земельного участка |
50000 |
2 |
Затраты на строительство |
87990625 |
4 |
Итого инвестиционных затрат |
88040625 |
5 |
Валовая арендная плата |
264330000 |
6 |
Потери от недозагрузки помещений |
0 |
7 |
Доход от автомобильной стоянки |
394200 |
8 |
Арендный депозит |
293500 |
9 |
Действительный валовый доход |
265017700 |
10 |
Операционные расходы |
69837500 |
11 |
Арендная плата за земельный участок |
67500 |
12 |
Налог на имущество |
2034793,75 |
13 |
Затраты на страхование |
500000 |
14 |
Резерв на замещение |
не создается |
15 |
Амортизационные отчисления |
1000000 |
16 |
Итого расходов |
73439793,75 |
17 |
Прибыль до налогообложения |
103537281,3 |
18 |
Налог на прибыль |
20707456 |
19 |
Налог на добавленную стоимость к возмещению |
15755800 |
20 |
Налог на добавленную стоимость к выплате |
15755800 |
21 |
Итого по налогам на операционную деятельность |
20707456,25 |
22 |
Прибыль после налогообложения |
82829825 |
23 |
Амортизационные отчисления |
1000000 |
24 |
Итого чистый денежный поток |
81829825 |
Таблица 2.4. Расчет чистых денежных потоков от проектируемого объекта за второй год.
№ п/п |
Параметр |
Значение, руб. |
2 |
Затраты на строительство |
87990625 |
3 |
Затраты на рекламу |
3300000 |
4 |
Итого инвестиционных затрат |
91290625 |
5 |
Валовая арендная плата |
269827875 |
6 |
Потери от недозагрузки помещений |
0 |
7 |
Доход от автомобильной стоянки |
394200 |
9 |
Действительный валовый доход |
270222075 |
10 |
Операционные расходы |
72980187,5 |
11 |
Арендная плата за земельный участок |
67500 |
12 |
Налог на имущество |
2034793,75 |
13 |
Затраты на страхование |
500000 |
14 |
Резерв на замещение |
не создается |
15 |
Амортизационные отчисления |
1000000 |
16 |
Итого расходов |
76582481,25 |
17 |
Прибыль до налогообложения |
102348968,8 |
18 |
Налог на прибыль |
20469793,75 |
19 |
Налог на добавленную стоимость к возмещению |
15756700 |
20 |
Налог на добавленную стоимость к выплате |
15756700 |
21 |
Итого по налогам на операционную деятельность |
20469793,75 |
22 |
Прибыль после налогообложения |
81879175 |
23 |
Амортизационные отчисления |
1000000 |
24 |
Итого чистый денежный поток |
80879175 |
Величина перепродажи (реверсии) – это денежная сумма, за которую проектируемый объект будет предположительно продан следующим владельцам по окончании срока реализации проекта. Величина перепродажи рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год по формуле:
ЧОД9=133642106 руб.
R=0,08+0,085+0,05+0,01=0,225
М=133642106/0,225=593964916 руб.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что в дальнейшем чистый денежный поток продолжит расти, следовательно, данный проектируемый торговый центр является достаточно привлекательным инвестиционным проектом, который окупиться примерно через 7 лет.