- •Лекція 2.
- •Тема 2.
- •2. Види поправок
- •3. Внесення поправок до цін продажів аналогів
- •3.1.4 Узгодження даних при підході з погляду зіставних продажів
- •Лекція 4 Методичний підхід капіталізації чистого доходу (дохідний підхід).
- •1. Алгоритм методичного підходу
- •2. Розрахунок чистого операційного доходу (чод)
- •3. Розрахунок витрат
- •4. Методи визначення ставки капіталізації
- •5. Визначення вартості нерухомості з використанням мультиплікатора валової ренти
- •6. Розрахунок вартості об’єкту нерухомості
- •Лекція 5 Методичний підхід з урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна (витратний підхід).
- •1. Алгоритм методичного підходу
- •2. Розрахунок відновної вартості або вартості заміщення будівель
- •3. Джерела даних про вартість
- •4. Визначення витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці
- •Тема 3.
- •Лекція 7. Структура звіту з оцінки нерухомості. Загальні висновки.
5. Визначення вартості нерухомості з використанням мультиплікатора валової ренти
Підхід по доходу з використанням мультиплікатора валової ренти (МВР) застосовується для оцінки житла, а також інших типів нерухомості, в тих випадках, коли буває складно отримати інформацію по експлуатаційних (операційних) витратах. Даний метод також називається мультиплікатором валової місячної ренти (МВМР) або мультиплікатором валового доходу (МВД).
Підхід до оцінки з використанням мультиплікаторів рентного доходу заснований на припущенні, що існує прямий взаємозв’язок між ціною продажу нерухомості і відповідним доходом від здачі її в оренду (рентним доходом).
В цьому випадку вартість нерухомості визначають за алгоритмом:
, (3.10)
де - мультиплікатор валової ренти; - ринкова орендна плата.
Зазвичай місячна орендна плата і відповідні мультиплікатори використовуються при оцінці односімейних житлових будинків. Як правило, вони відображають рентні платежі за немебльоване житло і не включають комунальні послуги. Щорічні рентні мультиплікатори використовуються для більшості інших типів нерухомості.
Етапи підходу до визначення по доходу на основі МВР. У тому випадку, коли є достатньо даних, оцінювач повинен зробити наступні кроки для отримання показника ринкової вартості на основі підходу з точки зору доходу із застосуванням МВР.
1. Розрахувати мультиплікатор валової ренти. Для цього:
знайти недавно продані об’єкти нерухомості, зіставні з оцінюваним| об’єктом і розташовані в тому ж самому або аналогічному оточенні, які здавалися в оренду на момент продажу;
розділити ціну продажу кожного зіставного об’єкту на величину відповідної орендної плати для отримання рентного мультиплікатора, відомого як мультиплікатор валової ренти;
погодити мультиплікатори, отримані в цьому кроці, для визначення єдиного мультиплікатора або діапазону мультиплікаторів, які можуть бути застосовні до оцінюваного об’єкту. Дане узгодження не є простим процесом усереднювання отриманих величин, а відображає думку оцінювача про зіставність відповідних об’єктів нерухомості.
2. Розрахувати величину ринкової орендної плати для оцінюваного об’єкту нерухомості:
знайти зіставні по рівню орендної плати об’єкти;
провести аналіз порівнянних об’єктів і подібності їх характеристик з| відповідними характеристиками об’єкту оцінки;
розрахувати необхідні поправки для отримання індикативної ринкової (економічної) ренти для оцінюваного об’єкту;
ретельно вивчити кожен аналог з погляду необхідності внесення поправок і сформулювати думку щодо|відносно| величини ринкової ренти для об’єкту оцінки, засноване на поточних показниках орендної плати для зіставних об’єктів.
3. Розрахувати показник вартості оцінюваного об’єкту нерухомості.
Мультиплікатор є коефіцієнтом, що відображає постійний взаємозв’язок між величиною валового рентного доходу від об’єкту нерухомості і його ціною продажу. Досвідчені оцінювачі покладаються на цей індикатор вартості, оскільки він безпосередньо базується на ринкових даних про продажі і інформацію про рентний дохід. Мультиплікатор зазвичай представляє ціле число, яке отримують шляхом ділення рентного доходу на ціну продажу зіставного об’єкту нерухомості. Наприклад, якщо ціна продажу нерухомості складала 120000 грн., а орендна плата - 1200 грн. в місяць, то після ділення 120000 на 1200 набудемо значення мультиплікатора, рівного 100. Така система розрахунків використовується оцінювачами через її простоту і безпосередній зв’язок з даними ринку. Достовірність таких обчислень, звичайно, заснована на надійності використовуваних даних.
В процесі визначення мультиплікатора не потрібно вносити будь-які поправки. Якщо порівнювані продажі недостатньо співставні, то їх можна просто не брати до уваги. При певних обставинах в зібрані дані можуть бути внесені поправки способом, аналогічним, що використовуються в підході по зіставних продажах. Проте в практиці оцінки такий підхід зазвичай не рекомендують.
Обмеження на застосування МВР. Використання мультиплікатора, як і використання інших підходів, до оцінки може давати чудові| результати, якщо є надійні і достовірні ринкові дані. Проте точність, методу може істотно постраждати при використанні неадекватних процедур і невідповідної інформації. Умови, при яких результати використання даного методу найбільш представницькі наведені нижче:
об’єкти нерухомості, на основі аналізу яких розраховується мультиплікатор, мають характеристики (розміри, термін служби, фізичний стан, оточення тощо), подібні з оцінюваним об’єктом;
мультиплікатор розраховується на основі даних по об’єктах нерухомості, для яких існує активний ринок. Якщо активного ринку немає, то інформація, на основі якої має бути зроблений висновок, може бути недостатньою;
ринкова інформація вірна і дані по рентних платежах перевірені. Якщо при перевірці даних виявляються особливі (незвичайні) умови угод або наявність спеціальних умов фінансування, такі дані не використовуються.