Розділ III. Форма договору найму та його укладання, зміна і розірвання

2.1. Форма договору найму(оренди)

§ 1 глави 58 ЦК не мітить норми, присвяченої форми договору найму(оренди), тому у цьому випадку слід застосовувати загальні положення про договори, а також норми про форму, які стосуються окремих видів даного правочину та містяться у відповідних параграфах ЦК або спеціальних нормативно-правових актах.

Питанню форми договору присвячена ст. 639 ЦК, відповідно до ч. 1 якої він може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. [30]

Стаття 14 Закону України «Про оренду землі» проголошує, що договір оренди землі(земельної ділянки) укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. При цьому Типова форма договору оренди землі затверджена Постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» [9]

Згідно з ч. 1 ст. 793 договір найму будівлі або іншої капітальної поруди укладається у письмовій формі. Відпові до п. 12 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009р. №9 порушення вимог закону щодо укладення правочину в письмовій формі є підставою для визнання його недійсним лише в разі, коли це прямо передбачено законом. [22]

Також у ч. 2 ст. 793 зазначено, що у разі якщо договір укладається строком на три роки і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню. А також, відповідно до ст. 794 право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону. [30]

За загальним правилом, договір найму (оренди) транспортного засобу укладається у письмовій формі. Якщо однією із сторін є фізична особа – підлягає також нотаріальному посвідченню. Погоджуюся з думкою Тарасенка Л.Л. про те, щоб у разі, якщо договір найму транспортного засобу не був нотаріально посвідчений, але був виконаний сторонами, суд не повинен констатувати нікчемність такого договору, а може застосувати цивільно-правові наслідки дійсного правочину [25, с. 326].

ЦК передбачає та впорядковує відносини, що торкаються договору найму (оренди) житла, проте окрім того, що даний договір повинен бути укладений в письмовій формі, не передбачає ніяких інших положень про його укладання. Це питання вирішується застосуванням загальних засад, властивих для укладення будьякого цивільноправового договору.

Проте, недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсність. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сторонами письмової форми договору найму житла має наслідком його недійсність [6].

Іноді виникає питання про обов’язкове нотаріальне посвідчення договору нaйму (оренди) житла, яке не слідує зі змісту ч. 1 ст. 811 ЦК. Проте, керуючись ст. 209 ЦК України сторони можуть за взаємною згодою та домовленістю вчинити таку дію. [30] Відповідно до стaтті 54 Зaкону Укрaїни «Про нотaріaт» нотaріуси, зокремa, посвідчують угоди, щодо яких зaконодaвством встaновлено обов’язкову нотaріaльну форму, a тaкож зa бaжaнням сторін й інші угоди. При цьому нотаріус має вимагати витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно і правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду). Обов’язковому ж нотаріальному посвідченню за законом підлягає договір оренди житла з викупом. [8]

Щодо форми договору прокату, то у ЦК України в § 2 гл. 58 не встановлено окремих вимог. Виходячи із загальних правил, що містяться у ст. 639 ЦК, можна дійти висновку, що такий договір можна укладати у будь-якій формі, в тому числі усній, якщо інше не передбачено спеціальними нормативно-правовими актами або типовими умовами договору прокату. Наприклад, в п. 2.2 Порядку надання у тимчасове користування громадянам предметів культурно-побутового призначення та господарського вжитку, затвердженого наказом Укрсоюзсервісу від 16.12.1999 р. № 46, вказується, що надання у тимчасове користування громадянам відповідних предметів прокату оформлюється договором (замовленням-зобов’язанням) за формою ПО-П1, яка передбачена наказом Укрсоюзсервісу «Про затвердження форм документів суворої звітності та Інструкції щодо їх використання» від 29.09.1995 р. № 8 [23].

З детального аналізу чинного законодавства слідує, що укладення договору прокату в усній формі є неможливим з огляду на його приналежність до договорів приєднання. Як відомо, останні передбачають обов’язкове встановлення однією зі сторін умов такого договору у формулярах або інших стандартних формах, про що зазначено у ч. 1 ст. 634 ЦК. [12, с. 118]

Договір лізингу має бути укладений в письмовій формі, що передбачено у ч. 1 ст. 6 ЗУ «Про фінановий лізинг». [10] А також, враховуючи, що принаймні однією із сторін договору лізингу, а саме лізингодавцем є юридична особа, за правилами ст. 208 ЦК цей правочин в будь-якому випадку слід укладати в письмовій формі. [30]

Слід відмітити, що законодавство не містить вказівки на нікчемність договору лізингу внаслідок недодержання письмової форми. Наслідки недодержання письмової форми цього договору загальні та випливають із ч. 1 ст. 218 ЦК. [30]