Диплом Шедько

Согласно Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 12 января 1965 года «Об изменении в административно-территориальном делении Рязанской области» в январе 1965 года. Рязанский муниципальный район был восстановлен в действующих границах. Рязанский муниципальный район расположен плотным кольцом вокруг областного центра г. Рязань, который является административным центром, но не входит в муниципальный район. [30]

Иногда весь Рязанский муниципальный район относят к Рязанской агломерации, что не совсем так. Однако, в обозримом будущем возможно создание города-спутника Рязани, неподалёку от села Варские, находящегося на северовостоке от Рязани. Также, возможна передача всего Варсковского сельского поселения будет отдано под создание города-спутника. [16] Также возможно включение в состав Рязанского городского округа деревень Турлатово, Секиотово и Дядьково. [16] С востока район граничит со Спасским районом, с юга - со Старожиловским, Пронским и Захаровским районами, с запада - с Рыбновским районом и с севера - с Клепиковским районом. [30]

Рязанский муниципальный район занимает площадь в 216990 га. Подробный состав земель по категориям указан в таблице 6.

82

Таблица 6 – Состав земель в Рязанском муниципальном районе.

Как видно из таблицы 6, наибольшую площадь в Рязанском районе занимают земли сельскохозяйственного назначения. [33] К ним и относится земельный участок в садовом некоммерческом товариществе «Проектировщик» Рязанской области. Рассматриваемые земельные участки в данном анализе рынка недвижимости (которые будут рассматриваться в качестве объектов-аналогов), как и земельный участок, являющийся объектом оценки, должны относиться к землям сельскохозяйственного назначения (как в черте города Рязани, так и за его чертой). Все земельные участки, служащие объектами-аналогами, должны находиться в садоводческих некоммерческих товариществах. Наибольшее число садоводческих товариществрасположеновселеАлеканово– 9,деревнеТурлатово– 12,селеАгро-

Пустынь – 15. [33]

Далее представлен анализ рынка земельных участков в Рязанском районе и в городе Рязани. Исследование проведено по земельным участкам, находящимся в

открытой продаже. [34]

83

Структура предложения земельных участков в черте или за чертой города.

Количество предложений за пределами города в 15 раз превышает количество земельных участков, предлагаемых к продаже в городе (рис. 18). За городом 97% предложения сформировано из земельных участков сельскохозяйственного назначения (39%) и земель населенных пунктов (58%). Причем земельные участки, находящиеся в садоводческих некоммерческих товариществах, могут находиться как в черте города, так и на территории сельской местности – земли сельскохозяйственного назначения. Земельные участки СНТ могут быть только на территории земель сельскохозяйственного назначения

Площади предлагаемых участков варьируются от 5 соток до 1000 га. Одну пятую долю от общего объема предложения составляют предложения земельных участков в городе. 89 % – земли населенных пунктов, остальная часть распределяется между землями промышленности (10%) и землями сельскохозяйственного назначения (1%). Площади земельных участков в черте городе находятся в диапазоне от 1 сотки до 10 га. [34]

Рисунок 18 – Структура предложения земельных участков в Рязани и Рязанском районе [34]

84

Структура предложения земельных участков по площадям

Наибольшуюдолювобщемобъемепредложениясоставляютучасткидо100 соток (63%) (рис. 19) – как раз эти земельные участки и необходимы при выборе объектов-аналогов. При отборе объектов-аналогов будет учитываться их площадь, равная (или приблизительно равная) площади оцениваемого земельного участка в СНТ «Проектировщик». Из них больше половины земельных участков расположены за пределами города. Из 37% от общего количества всех предлагаемых участков только 3% больших участков (более 100 соток включительно) находится в черте города и 97% расположены вне города.

Рисунок 19 – Структура предложения земельных участков в зависимости от площади [34]

Структура предложения земельных участков по категориям земель.

Взависимости откатегории земель, накоторых расположены предлагаемые

кпродаже участки за границей города (рис. 20), более половины участков – земли населенных пунктов (59%), немногим меньше – земли сельскохозяйственного назначения (36%) и земли промышленности составляют около 3 %. Большинство

предлагаемыхучастковпромышленногоназначения,расположеныоколоавтотрасс

85

и предназначены для строительства коммерческих объектов (АЗС, автосервис, кафе и т. п.). Земли населенных пунктов предлагаются традиционно под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, либо для ведения огородничества и садоводства. Последний вид разрешённого использования как раз и нужен нам, так как земли, предназначенные для ведения огородничества и садоводства, входят в состав СНТ.

Рисунок 20 – Структура предложения за пределами города [34]

Анализ ценовой ситуации на рынке земельных участков

Показатель средней стоимости 1 сотки земельного участка за пределами города Рязани (Рязанский район):

• земли сельскохозяйственного назначения – 11 200 руб.;

Показатель средней стоимости 1 сотки земельного участка в черте города Рязани:

• земли сельскохозяйственного назначения – 28 800 руб.; [34]

86

Показатель средней стоимости 1 сотки земельного участка зависит от многочисленных факторов – проведенные коммуникации – водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, а также наличие дополнительных построек – сарай, гараж и т.д. Немаловажным фактором является удалённость от административного центра – в данном случае это город Рязань.

4.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка в СНТ «Проектировщик».

4.2.1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков.

Поскольку в практике оценочной деятельности чаще всего определяется рыночная стоимость объекта оценки, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использованияконкретногообъектасобственности,вданномслучаеэтоземельный участок.

Влияние рынка на финансовые решения физических лиц или компаний диктуетидеюнаиболееэффективногоиспользованиянедвижимости.Известно,что рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому определённые требования рынка к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования объекта недвижимости (земельного участка). Основой стоимости, как правило, любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем улучшения (например, здания или сооружения) могут быть изменены, однако основные характеристики участка при этом останутся неизменными. Вместе с тем доход, полученный от конкретного участка, зависит от эффективности его использования. [27]

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, нахождении востребованных рынком

87

вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом возможном варианте использования. Поэтому окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после полного расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который оформлен юридически соответствующим образом, а также физически осуществим, обеспечивается финансовыми ресурсами и дает максимально возможную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (земельный участок). Помимо этого, оптимальное использование участка земли не должно являться результатом чьих-либо субъективных домыслов, будь то собственник, девелопер или оценщик. [27]

Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, характерных для объекта оценки. Если оцениваемый земельный участок предполагается впоследствии под личное использование или же для сдачи в аренду, то основная мотивация при расчете стоимости оцениваемого земельного участка будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода или накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы и осуществимость проекта. [27]

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

•Анализ рынка недвижимости;

•Анализ реализуемости варианта;

•Анализ наиболее эффективного использования.

88

Анализ рынка недвижимости предполагает определение спроса на различные варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, содержанию рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. Анализ рынка недвижимости (в нашем случае рынок недвижимости представляет собой земельные участки в Рязанском муниципальном районе) был рассмотрен подробнее в предыдущем разделе.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости, таких как потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта. Данный метод рассматриваться подробнее не будет из-за невозможности расчёта рыночных показателей, таких как ставка капитализации и т.д. Обоснованный отказ от использования доходного подхода указан в пункте 5.3 пятой главы данного дипломного проекта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления данного проекта, источников финансирования для выбора этого варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого земельного участка.

4.2.2. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

•Юридическая допустимость;

•Физическая осуществимость;

89

•Финансовая обеспеченность;

•Максимальная продуктивность.

Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. На выбор наиболее эффективного использования для земельного участка, находящегося в СНТ «Проектировщик», может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды на этот самый земельный участок. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.

Также необходимо учитывать действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. При пользовании земельным участком необходимоучитыватьнормативыпочистотевоздуха,воды,атакжеобщественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий. Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на последующих этапах анализа только в том случае, если предполагается внесение в существующие нормы изменений.

Физическая осуществимость

Выбор для анализа наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – это размер, форма, район, состояние грунта, подъездные пути к участку и так далее. Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения.

90

Форма земельного участка также влияет на конечную продуктивность. Также наличие подъездных путей к участку и проведённые инженерные коммуникации увеличивает конечную продуктивность земельных участков, поскольку достигается экономия на его освоении. Поскольку все представленные нарынкенедвижимостиучасткиконкурируютдругсдругом,оцениваемыйучасток может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района (участки, находящиеся в СНТ, которые располагаются на территории Рязанского муниципального района).

Финансовая обеспеченность

Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой обеспеченности. Использование земельного участка считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, а также расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Если же вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые по стоимости приблизительно одинаковые, для нового вида использования.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность – это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного параметра предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости – земельного участка. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы дохода земельного участка со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Вид

91