9048

3

СОДЕРЖАНИЕ

4

1 Понятие и отличительные характеристики недвижимости

Недвижимое имущество – включает в себя в соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса (ГК РФ) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, машино-место.

К недвижимым вещам также приравниваются предприятия в целом как имущественный комплекс.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Строительное сооружение (сооружение) – строительная продукция, включающая в себя здания и другие объекты строительства (дороги, мосты, дамбы, плотины, башни, резервуары и т.п.).

Здание – строительное сооружение, непосредственно предназначенное для жизнедеятельности людей.

Кроме того, в современной теории и практике рынка недвижимости, в международных стандартах по оценке различают такие понятия, как физический объект (Real Estate) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (Real Property).

Соответственно и в русском языке, если говорится о физической сущности объектов недвижимости, рекомендуется употребление понятия «объект недвижимости».

Если подразумеваются правовые отношения (владение, пользование, распоряжение), то рекомендуется употреблять юридическое понятие «недвижимая собственность».

Если используется экономическое понятие, то «недвижимость».

С экономической точки зрения, любое имущество может быть использовано не более чем по трем вариантам:

1)в качестве блага;

2)товара;

3)источника дохода.

В экономической теории не делают различия между благами материального и нематериального характера. Благо – это любой объект, связанный с выбором потребителя.

Благо – это объект способный удовлетворить нужды потребителя, например, способный повысить уровень его благосостояния.

5

В качестве блага могут быть предметы (объекты недвижимости) и действия, например, услуги (оказываемые на рынке недвижимости).

Объекты недвижимости – это не только товар, способный удовлетворить личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход.

Таким образом, недвижимость это благо способное удовлетворить потребности, а также источник дохода.

Благо обладания недвижимостью и получение доходов от ее использования неразрывно связано с расходами (издержками), а также с риском гибели или порчи недвижимости.

Недвижимость – это благо, способное приносить доход и расходы. Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический

объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.

Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Понятие единого объекта недвижимости

Единый объект недвижимости (ЕОН) включает в себя следующие элементы: земельный участок и улучшения земли.

Под улучшениями (improvements) земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Российское гражданское законодательство рассматривает земельные участки и расположенные на них здания, как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества. Вне связи с земельными участками объекты недвижимости понижаются в цене.

6

2 Земельный участок как основа недвижимости

Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельный кодекс РФ в числе основных принципов земельного законодательства назвал деление земель на категории, которые различают по двум признакам:

-по основному целевому назначению;

-по правовому режиму использования и охраны.

Категория земель – это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим использования и охраны.

Целевое назначение – это установленный законодательством порядок, условия и предел использования земель для конкретных целей.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1)земли сельскохозяйственного назначения;

2)земли населенных пунктов;

3)земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4)земли особо охраняемых территорий и объектов;

5)земли лесного фонда;

6)земли водного фонда;

7)земли запаса.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1)жилым;

2)общественно-деловым;

3)производственным;

4)инженерных и транспортных инфраструктур;

5)рекреационным;

6)сельскохозяйственного использования;

7)специального назначения;

8)военных объектов;

9)иным территориальным зонам.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести.

7

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

как основного средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов и продуктов питания);

как пространства для социально-экономического развития (земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность (особенно земли лесного и водного фондов).

4. При оценке стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, так как срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается. В современных условиях земля в России является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Причинами этого являются:

специфика данного объекта;

несовершенство нормативно-правовой базы;

неразвитость земельного рынка в стране.

Экономически обоснованная стоимостная оценка земельных участков является сложной процедурой, которая должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административнотерриториальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.

Целью рыночной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

3 Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих

8

целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1.Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

2.Искусственные объекты (постройки):

а) Жилая недвижимость. Существует много классификаций жилой недвижимости, например, по этажности:

малоэтажный дом (до трех этажей);

многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей);

дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей);

высотный дом (свыше 20 этажей).

б) Коммерческая недвижимость. В этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, относят: офисные помещения, гостиницы, гаражи-стоянки (автопаркинги), склады, рестораны, магазины и торговые комплексы.

За рубежом принята классификация объектов коммерческой недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса. Объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса, обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

в) Общественные (специальные) здания и сооружения:

лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, вузы, дома детского творчества и т.д.);

культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

специальные здания и сооружения – административные (полиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.