7968
.pdfСледует отметить, что страхование может осуществляться практически всеми субъектами, на всех стадиях инвестирования и касаться непосредственно какого-то определенного объекта (или вида) инвестиционного процесса.
С целью большего снижения рисков применяют также дополнительное страхование, или перестрахование, которое может включать перестрахование как предыдущих страхователей, так и самих страховщиков, это может касаться кредитных долгов, недвижимости, титула недвижимости и ее оценки, ценных бумаг и т. д. Достаточно часто применяется двойное страхование ипотечного кредита при его перепродаже финансовым посредникам.
Страхование проводится в основном через покупку страхового полиса (договор). Однако страхование может проводиться также и непосредственно одним из участников инвестиционного процесса (кредитором, оценщиком и т. д.).
В России большая инфляция препятствует широкому развитию этого важного института, поскольку институту страхования, так же как и институту ипотеки, необходимы определенные экономические условия и предпосылки. Частное страхование, так же как и ипотечное кредитование, существует лишь в определенной экономической среде: при инфляции свыше 7% в месяц «умирает» страхование жизни, при инфляции в 10 - 12% исчезает спрос и на другие страховые услуги. Поэтому в настоящее время в стране страхуется менее 10% всех потенциальных рисков (в экономически развитых странах эта цифра составляет 90-95%).
Необходимо отметить, что в России вопрос страхования практически полностью выпадает из финансового, правового и институционального поля функционирования института ипотеки. Его замена осуществляется за счет завышенных кредитных ставок, высокой стоимости недвижимости, а также значительного удорожания комплекса риэлторских услуг.
Однако без института реального страхования и принятия на себя части
61
ипотечных рисков специализированными в этой области финансовыми субъектами, имеющими на это необходимую лицензию, либо наличия определенных гарантий государства в ситуации, когда экономические условия нестабильны, ипотечное кредитование развиваться не сможет.
Именно поэтому вопросы становления института ипотечного страхования требуют самого серьезного подхода. Необходимо развитие страхования как отрасли — значимой части финансового сектора, создание как крупных, так и средних страховых фондов. В России в целях снижения общей стоимости страховых услуг промежуточный этап создания института страхования в жилищной сфере, видимо, пойдет, во-первых, в направлении расширения номенклатуры страховых услуг, а во-вторых, объединения различных видов страхования, а также смежных с ипотечным кредитованием услуг в единые инвестиционно-страховые блоки.
8.Страхование в жилищном инвестировании. Высокие
специфические риски ипотечного кредитования обусловливают необходимость создания стабилизирующих эти риски противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг, без гарантий существовать не может, поскольку непосредственно институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.
Необходимо более подробно остановиться на этом чрезвычайно важном инструменте, поскольку институт страхования тесно связан со стоимостью недвижимости и является основной категорией, влияющей на общие ипотечные риски, затрагивающие в свою очередь всю кредитно-финансовую систему.
Приведем несколько базовых определений:
-риски с точки зрения страхования — неопределенность наступления экономических потерь;
-страхователи — лица, которые снижают финансовые последствия
62
будущих рисков (финансовых потерь) путем внесения страховых взносов (премий);
-страховщик — лицо, которое принимает на себя эти риски, а, следовательно, и финансовые потери, с ними связанные.
Сразвитием рынка и предпринимательской деятельности, сокращением доли государства в покрытии убытков растет потребность в страховании, а в сферу страховых отношений вовлекаются новые объекты и субъекты. Финансово-кредитный механизм так же построен с привлечением страховых компаний.
Одно из обязательных условий ипотеки — страхование. Заемщик должен заключить три договора страхования:
-страхование квартиры от стандартных рисков (пожар, залив, взрыв газа и т. д.);
-страхование жизни и здоровья (на случай потери трудоспособности);
-страхование права титула — если квартира приобретается на вторичном рынке жилья и вызывает подозрения на дефекты права.
Полисы страхования можно оформить в одной из страховых компаний, вызывающих доверие банка. Стоимость страховой защиты может быть разной, в зависимости от цены квартиры, срока действия договора, состояния здоровья заемщика, а при страховании титула — степени риска потери собственности. Заключать договоры страхования нужно на всю сумму кредита и либо на все пять лет, либо ежегодно пролонгировать. В среднем расходы на страхование составляют для заемщика 1,0—1,5% суммы кредита в год.
Практика ипотечного кредитования предусматривает наличие у заемщика страховых полисов. Промышленно-страховая компания предложила программу кредитного страхования, предусматривающую следующий механизм.
Лица, получающие кредит в банке, заключают договор страхования
63
жизни и титульного страхования. Договор смешанного страхования жизни заключается на случай смерти заемщика от любой причины, на случай постоянной утраты общей трудоспособности, с назначением инвалидности, то есть на случай, когда заемщик теряет способность зарабатывать деньги и погашать кредит.
Срок страхования равен периоду действия кредитного договора. При этом динамика помесячного расчета уменьшения страховой суммы пропорционально погашению кредита предполагает снижение страхового взноса, и, соответственно, защищает интересы заемщика.
При приобретении заемщиком жилья на вторичном рынке заключается договор страхования риска уплаты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности.
Эти договора заключаются на тот случай, когда решением суда заемщик (залогодатель, страхователь) лишается права собственности на предмет залога. Данное решение суд может вынести вследствие нарушения законодательства при предыдущих сделках купли-продажи, допущении ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т. п.) продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность, приобретения собственности находящейся под арестом, запретом или залогом. Страховая сумма — это стоимость квартиры.
По указанным договорам страхования выгодоприобретателем выступает банк-кредитор, который может переуступать право требования.
Российская практика взаимодействия кредитодателя, строительных трестов, жилищных фондов, ипотечных агентств со страховой компанией показывает, что кредитодатель заинтересован в комплексной страховой защите предмета залога, то есть:
- страхование ответственности подрядчика при возникновении убытков в результате ошибок в проектировании, проведении
64
строительно-монтажных работ, небрежности персонала и т. п. В этом заинтересованы: заказчик, подрядчик, инвестор;
-страхование имущества являющегося предметом залога будь то: мебель, оборудование, автотранспорт, незавершенное строительство, офисные, торговые, жилые помещения;
-жизнь заемщика и риск утраты недвижимости.
65
1.8. Тестовые вопросы к главе 1
1. Какое понятие не охватывает термин ипотека: А) Закладная.
Б) Залог В) Ипотечный кредит
Г) Долг по ипотечному кредиту
2.Что не может быть предметом ипотеки жилых домов и квартир: А) Жилой дом Б) Квартира в жилом доме
В) Комната в квартире Г) Садовый домик
3.Когда допускается ипотека земельных участков:
А) Земельных участков сельскохозяйственного назначения для размещения дачных участков Б) Земельных участков для развития сельскохозяйственного производства.
В) Часть земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка Г) Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными
правилами запрещено возведение зданий и сооружений
4. Чем обычное кредитование коммерческими банками отличается от ипотечного:
А) Способом обеспечения возвратности кредита; Б) Уровнем процентной ставки; В) Продолжительностью кредита; Г) Нет правильного ответа
66
5.Что не может служить гарантией возврата ипотечного кредита: А) Залог земли.
Б) Залог недвижимости. В) Андеррайтинг заемщика.
Г) Поручительство физических или юридических лиц.
6.Андеррайтинг – это:
А) Способ возврата ипотечного кредита; Б) Вид залога для получения кредита; В) Оценка кредитоспособности заемщика;
Г) Переоформление полученного ранее кредита на другие условия.
7.Для чего необходим первоначальный денежный взнос при приобретении жилья в кредит:
А) Показать серьезность намерений клиента при приобретении жилья в кредит.
Б) Доказать платежеспособность клиента жилищной ипотеки.
В) Оплатить разницу в стоимости приобретаемого жилья и размером кредита.
Г) Оплатить затраты на оценку и страхование залога.
8.Какую основную функцию выполняют операторы вторичного рынка:
А) Выдача и обслуживание кредитов.
Б) Приобретение ценных бумаг жилищной ипотеки.
В) Организация и координация деятельности субъектов ипотеки Г) Приобретение жилья в кредит.
9. Какое влияние оказывают на изменение размера ипотечного кредита рост прожиточного минимума и минимального прожиточного бюджета:
67
А) Увеличивает. Б) Не влияет. В) Уменьшает.
Г) Все ответы неправильны
10.Какое влияние оказывают на изменение размера ипотечного кредита снижение прожиточного минимума и минимального прожиточного бюджета: А) Увеличивает; Б) Не влияет; В) Уменьшает;
Г) Все ответы неправильны
11.Какое влияние оказывает увеличение срока кредитования на изменение размера ипотечного кредита:
А) Увеличивает. Б) Снижает.
В) Не оказывает влияния.
Г) Оказывает влияние только в совокупности с другими параметрами кредитования.
12.Какое влияние оказывает снижение срока кредитования на изменение размера ипотечного кредита:
А) Увеличивает. Б) Не влияет. В) Уменьшает.
Г) Все ответы неправильны
13.Какое влияние оказывает рост процентной ставки на изменение размера ипотечного кредита:
А) Увеличивает.
68
Б) Не влияет. В) Уменьшает.
Г) Все ответы неправильны
14.Какое влияние оказывает снижение процентной ставки на изменение размера ипотечного кредита:
А) Увеличивает. Б) Не влияет. В) Уменьшает.
Г) Все ответы неправильны
15.Какое влияние оказывает увеличение ежемесячных отчислений для погашения ссуды на изменение размера ипотечного кредита:
А) Увеличивает. Б) Не влияет. В) Уменьшает.
Г) Все ответы неправильны
16.Какое влияние оказывает уменьшение ежемесячных отчислений для погашения ссуды на изменение размера ипотечного кредита:
А) Увеличивает. Б) Не влияет. В) Уменьшает.
Г) Все ответы неправильны
17.Какой показатель не оказывает влияния на размер ипотечного кредита:
А) Размер ежемесячных отчислений от совокупного семейного дохода. Б) Затраты на оценку и страхование заложенного имущества.
В) Срок кредитования.
Г) Процентная ставка по кредиту.
69
18.Какую основную функцию выполняет заемщик жилищной ипотеки: А) Выдача и обслуживание кредитов.
Б) Приобретение ценных бумаг жилищной ипотеки.
В) Организация и координация деятельности субъектов ипотеки. Г) Приобретение жилья в кредит.
19.Какую основную функцию выполняет оператор жилищной ипотеки (кредитор):
А) Выдача и обслуживание кредитов.
Б) Приобретение ценных бумаг жилищной ипотеки.
В) Организация и координация деятельности субъектов ипотеки. Г) Приобретение жилья в кредит.
20.Ипотечный рынок – это:
А) Совокупность всех закладных; Б) Вся система кредитов, выдаваемых под залог недвижимости;
В) Суммарный спрос на ипотечные кредиты; Г) Совокупность кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты.
21. Что означает «оправдывающее обстоятельство», включаемое в договор об ипотеке?
А) Это отказ кредитора от претензий на иное имущество заемщика, кроме заложенного, если при невозврате кредита выручка от залога не компенсирует сумму невыплаченного долга; Б) Это оговоренные обстоятельства, при которых заемщик вправе отказаться от своих обязательств перед кредитором
70