7948

Таблица 3.

Влияние изменения параметров на размер ипотечного кредита

1.2. Договор об ипотеке и закладная

Договор об ипотеке. О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона «Об ипотеке» говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального Закона «Об ипотеке».

Во-первых, ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем договора.

Во-вторых, к ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ.

В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотеки, его оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметом ипотеки, достаточное для идентификации этого имущества.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и

21

наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать требования ст. 67 Закона "Об ипотеке".

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Законом "Об ипотеке", или в определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Оправдывающее обстоятельство.

Риски, связанные с привлечением заемных средств в качестве источника финансирования, – это риски ошибок в расчетах эффективности такого привлечения. Риск состоит в том, что если прибыль от заемного капитала ниже цены кредита, инвестор несет тем больше потерь, чем больше величина заемных средств, т. к. разница между ценой кредита и прибылью, полученной в результате его использования, – это уже его убыток. Если дохода от собственного капитала, вложенного в недвижимость, не хватает для платежей кредитору, то заемщик должен либо производить выплаты из других источников, либо его собственность будет реализована с аукциона.

22

С целью уменьшения риска заемщика при заключении кредитного договора в него можно включить пункт об отказе от права оборота. Это так называемое «оправдывающее обстоятельство», означающее, что в случае неплатежеспособности заемщика кредитор может рассчитывать только на заложенный объект и ни на что больше. Естественно, в случае включения в договор «оправдывающего обстоятельства» повышается риск кредитора и он стремится либо снизить уровень левереджа, либо повысить процентную ставку.

Договор залога недвижимого имущества составляется в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, после чего он считается заключенным и вступает в силу.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Взыскание на недвижимое имущество может быть обращено по решению суда. Стороны договора о залоге могут предусмотреть своим соглашением удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. При этом основание прекращения ипотеки (исполнение обязательства, гибель предмета ипотеки и т.д.) значения не имеет.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

23

-право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

-право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с общим правом права залогодержателя могут быть удостоверены закладной как при ипотеке в силу закона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору.

Составление закладной не допускается, если предметом ипотеки является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Закона «Об ипотеке», лес, право аренды названных видов имущества. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя закладной, то условия о закладной договора об ипотеке недействительны.

Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию после государственной регистрации ипотеки.

На закладной впоследствии могут делаться отметки о новых владельцах, частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Содержание закладной. На момент выдачи закладной первоначальному залогодержателю она должна содержать:

нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

∙название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

24

∙указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого по плану погашения долга;

∙название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества и денежную оценку, подтвержденную заключением оценщика;

∙сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке,

Регистрация владельцев закладной. Владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя. В реестре указывается имя и место жительства владельца закладной, а если им является юридическое лицо - его наименование и место нахождения.

Значение такой регистрации состоит в следующем. Залогодержатель письменно уведомляет должника о произведенной регистрации и представляет надлежащим образом удостоверенную выписку из реестра. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи по данному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Эта обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления об уступке прав по закладной. Такое уведомление направляется должнику лицом, которому производились указанные платежи, либо новым законным владельцем закладной.

Старшая и младшие закладные. Одну и ту же собственность можно заложить вторично и до погашения первого кредита. В принципе, ее можно закладывать и три, и даже больше раз. Сделать это можно как через некоторое время после оформления первой ипотеки, так и одновременно с

25

ней. Первая закладная называется старшей, остальные младшими, причем они строго субординируются по очередности залоговых прав.

В случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед кредиторами, заложенная собственность отчуждается (по суду либо в соответствии с предусмотренной в договоре процедурой) и реализуется. Из вырученной суммы удовлетворяются притязания кредиторов в соответствии с очередностью их залоговых прав. Следовательно, младшие ипотеки более рискованны, поэтому и процентная ставка по ним устанавливается более высокая, чем для первой ипотеки (например, с использованием добавленных процентов). Однако и при этом условии для инвестора иногда бывает выгодно привлечение второго ипотечного кредита, в частности, когда собственных денег не хватает для реализации выгодного инвестиционного проекта.

1.3. Рынок недвижимости и ипотека

Развитие недвижимости.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, представляет собой комплекс рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости, а также движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Основные сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который разделяется по функциональному назначению объектов: рынки объектов офисного, торгового, производственно-складского назначения и рынок объектов незавершенного строительства. Особенностями рынка недвижимости являются: локальность; низкая взаимозаменяемость объектов; сезонные колебания и необходимость государственной регистрации сделок.

26

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажи реализованный товар (объект) покупателю передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Товар рынка недвижимости обладает индивидуальными характеристиками: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы

ипр. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона, для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т.п.

Ресурсы рынка недвижимости ограничены, в частности, ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ввиду высоких потребительских свойств недвижимости, что обуславливает ее высокую цену, ограничено и число покупателей. Ограниченность продавцов

ипокупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. Рынок недвижимости, как и другие рынки, подразделяется на первичный

ивторичный. К первичному рынку относится такая недвижимость, которая впервые включается в рыночные отношения: это, прежде всего, новые здания

исооружения, а также любое недвижимое имущество, находящееся в собственности государства и приватизируемое им посредством выставления на рынок. К вторичному рынку относится недвижимость, которая уже была в собственности одних частных владельцев и переходит к другим. Рынок

недвижимости теснейшим образом связан с рынком капиталов, с

27

финансовым рынком и другими сферами экономики которые оказывают на него активное воздействие, стимулируя или сдерживая развитие.

Развитие рынка недвижимости происходит по двум направлениям: на первичном и на вторичном рынке. Первичный рынок образуют акты куплипродажи недвижимости, впервые выступающей в качестве товара. Это либо продажа государственной собственности, либо продажа новых объектов. Первый источник рано или поздно исчерпывается, поэтому основным источником, питающим первичный рынок, является новое строительство. Вторичный рынок образуют акты купли-продажи недвижимости, уже бывшей в эксплуатации в качестве частной собственности.

Формирование рынка недвижимости в России началось прежде всего в секторе жилья, в основном за счет вторичного рынка, который может развиваться при сохранении прежнего объема товарной массы лишь за счет возрастания частоты перехода собственности из рук в руки, Но для дальнейшего его расширения необходимо развитие первичного рынка за счет возрастания объема самой недвижимости – нового строительства, что потребовало развития нового вида предпринимательской деятельности - девелопмента.

Девелопмент. Предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости называется деве́лопментом (также деве́лопментом недви́жимости). Это узкое значение данного понятия, которое используется и в более широком значении девелопмента - это вид предпринимательской деятельности или вид бизнеса заключающийся не только и не столько в самом процессе строительства (девелопер для выполнения строительных работ, как правило, нанимает подрядную строительную организацию), сколько в управлении инвестиционным проектом..

Девелопмент в широком значении включает в себя: выбор

необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение условий и механизма привлечения инвестиций, разработка форм

созданного объекта недвижимости и возврат капитала, инвестированного в его создание.

Выполнение этих задач подразделяется на две части. Обычно девелопер выходит на рынок инвестиционных проектов с идеей, под которую формируется команда проекта, состоящая из двух групп консультантов. В первую, «сервисную» группу входят эксперты по исследованию рынка, юристы, оценщики, брокеры, PR-агенты и управляющие недвижимостью. «Продав» инвесторам бизнес-идею, подкрепленную результатами работы консультантов сервисной группы и получив финансирование, девелопер вводит в игру вторую, «строительную» группу, состоящую из архитекторов, инженеров, управляющих строительным проектом и подрядчиков. Задача сервисной группы заключается в ответе на вопрос «что строить?», в то время как строительные консультанты призваны ответить на вопрос «как строить?».

Эта стадия включает в себя строительство и эксплуатацию готового объекта, либо его продажу. В целом риэлтерская деятельность представляет собой разработку и управление реализацией инвестиционного проекта. Таким образом, понятие инвестиционного проекта несколько шире, чем девелопмент, так как охватывает многих участников.

Девелоперские компании на российском рынке возникли из двух источников:

1.В период распада командной экономики бывшие советские строительные организации лишились государственных заказов и государственного финансирования. Те организации, где руководство

было достаточно предприимчивым, преобразовавшись в акционерные

29

общества, стали строить объекты недвижимости, используя банковские кредиты. Постепенно обороты нарастали, спрос на недвижимость рос, росла и конкуренция, в которой наиболее успешные компании быстро увеличивали свои объемы.

2. Некоторые риэлтерские компании, быстро увеличив свои капиталы на посреднических услугах, стали и сами заниматься девелопментом. Успешности их работы сильно способствовало хорошее знание рынка, его потребностей и основных тенденций развития.

1.4. Рынок ипотечного капитала и его участники.

Вся система ипотечных кредитов, выдаваемых под залог недвижимости, образует ипотечный рынок. Он представляет собой часть финансового рынка. Как и любой рынок, он характеризуется: товаром, ценой, спросом и предложением.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый на приобретение объекта недвижимости под его залог. Ипотечные кредиты являются одним из видов долгосрочных кредитов, но они, несмотря на существенные различия систем ипотечного кредитования в различных странах, имеют свои существенные, только им присущие особенности, основной из которых является обеспечение кредита залогом недвижимости.

Цену ипотечного кредита как товара на ипотечном рынке представляет процентная ставка. Она, как правило, ниже, чем по другим видам кредитов. Это обусловлено своеобразным механизмом формирования относительно дешевых кредитных ресурсов для ипотечного кредитования и целенаправленной политикой государственного регулирования ипотеки.

Спрос на ипотечные кредиты со стороны домохозяйств, приобретающих потребительскую недвижимость, и со стороны

30