7730

100

Расторжение (изменение) договора аренды. ГК называет следующие основания для досрочного расторжения договора: так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор:

- пользуется имуществом не по целевому назначению;

-существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд (при краткосрочном договоре до 1 года) по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжения договора в следующих случаях если:

-арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо

обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ).

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

-в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет.

-предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила),

предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК РФ). При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель обязан осуществлять и текущий и капитальный ремонт (ст.634 ГК РФ),а при аренде без экипажа эти обязанности возлагаются на арендатора (ст.644 ГК РФ).

3. Договор аренды зданий и сооружений

101

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК). Существенным условием, наряду с предметом, является арендная плата, при этом Правила определения цены, предусмотренные пункта 3 статьи 424 ГК РФ не применяются 4. Договор аренды предприятий

По договору аренды предприятий арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

5. Договор финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.

Вместе с тем договору лизинга присущи определенные характерные особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды: он содержит элементы и договора займа (между лизингодателем и лизингополучателем) и договора купли-продажи (лизингодатель покупает объект лизинга у продавца, становясь его собственником.)

Договор найма

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1.ст.671 ГК РФ).

Нанимателем может быть только физическое лицо, юридическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды (ст. 671 ГК РФ).

Договор является взаимным, возмездным, консенсуальным.

Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом и являющиеся пригодным по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем граждан (п.2 ст. 15 ЖК РФ).

В зависимости от форм собственности жилищный фонд может быть: частный, государственный и муниципальный (ст.19 ЖК РФ).

Виды договора найма:

-коммерческий – регулируется нормами главы 33 Гражданского кодекса РФ;

-социальный – правовая регламентация осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 г. и ст.672 ГК РФ.

102

Основанием возникновения жилищных правоотношений является ордер в социальном найме и договор - в коммерческом найме.

Договор социального найма заключается на основе сложного юридического состава, включающего в себя решение администрации о предоставлении жилого помещения и выдаче ордера, а коммерческий найм заключается на основании договора, представляющего собой свободное волеизъявление сторон относительно предмета договора.

Договор найма заключается в письменной форме.

В коммерческом найме поднайм допустим только с согласия наймодателя. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственным перед наймодателем остается наниматель. Срок поднайма не может превышать срок договора найма. У нанимателя могут проживать временные жильцы на безвозмездной основе без согласия, но с уведомлением наймодателя сроком не более 6 месяцев.

Договор найма жилого помещения как коммерческий, так и социальный может быть расторгнут по инициативе любой из сторон.

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По требованию наймодателя, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения платы за жилое помещение за 6 месяцев при долгосрочном (на 5 лет) найме, и более 2 раз подряд при краткосрочном (до 1 года) найме; разрушения или порчи жилого помещения, а также использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения прав и интересов соседей.

При расторжении коммерческого найма наниматель выселяется без предоставления иного жилого помещения.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения возможно в любое время по соглашению сторон. Основания расторжения аналогичны основаниям по коммерческому найму (ст. 83 ЖК РФ). Однако, выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, производится в судебном порядке с предоставлением других благоустроенных или неблагоустроенных жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона в лице органа государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация либо организации,

103

являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации обязуется передать другой стороне - гражданину, жилое помещение. В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть гражданин, признанный по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:

1)доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер;

2)гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме

104

социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

Срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором.

Передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относятся постоянно проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны в таком договоре.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:

1) неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;

106

Договор подряда является консенсуальным, возмездным и взаимным. Стороны в договоре подряда — заказчик и подрядчик. И заказчиком и

подрядчиком могут выступать как граждане, так и юридические лица. Граждане вправе принимать на себя выполнение работ, лишь, будучи

полностью дееспособными. Кроме того, если деятельность гражданина носит не разовый, а постоянный характер, то он должен иметь разрешение на право осуществления индивидуальной трудовой деятельности.

При построении договорных связей по принципу генерального подряда подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо — субподрядчиком (ст. 706 ГК РФ). Для привлечения генеральным подрядчиком субподрядчиков не требуется и согласие заказчика, поскольку риск выполнения всех работ несет генеральный подрядчик. Участие субподрядчика не допускается только в случае, когда из закона или договора вытекает обязанность подрядчика лично исполнить предусмотренную договором работу. При генеральном подряде ответственность перед заказчиком за выполнение всей работы несет генеральный подрядчик.

Предметом договора подряда является результат выполненной работы. В зависимости от задания заказчика и вида работ результат может выражаться в создании новой вещи либо в восстановлении, улучшении или ином изменении уже существующих вещей (ст. 703 ГК).

Форма договора подряда должна соответствовать общим правилам о форме сделок (ст. 158—161 ГК). Наиболее распространена простая письменная форма.

Существенным условием договора подряда является срок. Так, принято различать момент начала и окончания выполнения работы, а также промежуточные сроки сдачи результата работ.

Также существенным условием договора подряда признается цена, т.е. денежная сумма, складывающаяся из вознаграждения, уплачиваемого подрядчику за выполненную работу, и компенсации издержек подрядчика, которую заказчик обязуется уплатить подрядчику за выполнение работы. Цена определяется соглашением сторон путем указания в договоре конкретной суммы либо способа ее определения. Если подрядчик выполняет комплекс работ, значительных по объему и сложности, цена определяется путем составления сметы, согласованной сторонами.

Обязательства сторон. Подрядчик обязан за свой риск выполнить определенную работу по заданию заказчика из его или своих материалов и сдать ее результата в обусловленный договором срок.

Подрядчик обязан принять все меры к обеспечению сохранности вверенного ему заказчиком для выполнения работ имущества, и несет ответственность за всякое упущение, повлекшее за собой его утрату или повреждение (ст. 714 ГК).

Действующим законодательством на подрядчика возлагается дополнительная обязанность по передаче заказчику информации, касающейся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда (ст. 726 ГК).

107

Основные обязанности заказчика состоят в уплате вознаграждения подрядчику и принятии выполненной работы.

Ответственность сторон. Нарушение договора подряда, с учетом его взаимного характера, может произойти по вине, как заказчика, так и подрядчика. Невыполнение заказчиком возложенных на него по договору обязанностей влечет, как правило, лишь обязанность выплатить подрядчику вознаграждение в полном объеме и уплатить неустойку.

Нарушение договора подрядчиком может состоять либо в невыполнении порученной ему работы либо в ненадлежащем ее выполнении. Если подрядчик ненадлежащим образом выполнил работу, допустив отступления от условий договора, ухудшившие работу, либо иные недостатки в работе, заказчику предоставлено право выбрать один из следующих вариантов поведения:

потребовать безвозмездного исправления недостатков в работе в разумный срок;

потребовать соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

потребовать возмещения понесенных заказчиком необходимых расходов по исправлению своими средствами недостатков работы, при условии, что такое право заказчика предусмотрено договором.

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков безвозмездно выполнить работу заново, возместив заказчику убытки за просрочку исполнения. Заказчик

вэтом случае обязан возвратить ранее полученный результат работы подрядчику (п. 2 ст. 723 ГК).

Особой формой ответственности за нарушение договора подрядчиком является право заказчика потребовать досрочного расторжения договора и взыскания убытков с подрядчика в случаях, когда подрядчик своевременно не приступает к выполнению работы либо выполняет ее настолько медленно, что окончание ее к обусловленному сроку становится явно невозможным. В этом случае заказчик вправе расторгнуть договор и либо потребовать возмещения убытков, либо поручить исправление работы третьему лицу за счет подрядчика

(ст. 715 ГК).

Законом установлен сокращенный срок исковой давности по искам заказчика по поводу обнаруженных недостатков либо отступлений от договора, ухудшивших работу. Если недостатки или отступления относятся к явным, то иск может быть заявлен в течение одного года со дня принятия работы, поскольку заказчик обязан немедленно заявить подрядчику о наличии явных недостатков при принятии результата работы (п. 1—3 ст. 720 ГК); по скрытым недостаткам — в течение одного года со дня обнаружения недостатков, которые должны быть обнаружены в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота (п. 2 ст. 724 ГК).

На иски по поводу недостатков в зданиях и сооружениях распространяется общий срок исковой давности в три года (ст. 196 ГК). Согласно ст.756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков по качеству строительных работ составляет пять лет. Если законом, иными правовыми актами или договором предусмотрен гарантийный срок (ст. 722 ГК), то течение срока исковой

108

давности по недостаткам, обнаруженным в выполненной работе в пределах гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках, а не со дня, когда недостаток был обнаружен, при условии, что заявление сделано в пределах гарантийного срока (п. 3 ст. 725 ГК).

Договор бытового подряда - это такой вид договора подряда, в котором одна сторона (подрядчик), осуществляющая предпринимательскую деятельность в сфере оказания бытовых услуг, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить эту работу (п. 1 ст. 730 ГК).

Определение бытового подряда выделяет, прежде всего, особенности субъектного состава данного договора: заказчик — гражданин, заказывающий выполнение работ для удовлетворения собственных бытовых или иных личных потребностей; подрядчик — лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Предметом договора бытового подряда является результат работы, предназначенной удовлетворить бытовые или другие личные потребности граждан.

Закон не содержит специальных правил о форме договора бытового подряда, что предполагает возможность его заключения и в устной и письменной форме.

За нарушение сроков в договоре бытового подряда может применяться неустойка, установленная п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги).

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возмещении убытков, причиненных расторжением договора о выполнении работы (оказании услуги), должны быть удовлетворены в десятидневный срок; требования потребителя о безвозмездном изготовлении другой вещи из однородного материала такого же качества или о повторном выполнении работы (оказании услуги) подлежат удовлетворению в срок, установленный для срочного выполнения работы (оказания услуги).

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК).

Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать в принципе любые физические

июридические лица.

Вкачестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность.

109

Предметом договора строительного подряда (существенное условие), как и договора бытового подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму.

Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда.

Срок, как предмет и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов, имеет для сторон первостепенное значение.

Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная.

Чаще всего на практике от подписания акта приемки объекта отказывается заказчик. Его отказ от приемки объекта обоснован лишь тогда, когда им обнаружены такие недостатки, которые исключают возможность использования результата работ для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком (п. 6 ст. 753 ГК). Наличие в построенном объекте иных недостатков не препятствует его приемке. Все выявленные в ходе приемки недостатки и недоделки фиксируются в акте, подрядчику предоставляется разумный срок для их устранения, взыскиваются санкции, если они предусмотрены договором, но сам результат работ должен быть принят заказчиком. В противном случае подрядчик может составить односторонний акт сдачи работ, из которого придется исходить в дальнейшем, если только заказчик не добьется признания его недействительным в судебном порядке.

Договор перевозки

По общему правилу, закрепленному в ст. 784 ГК, перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки.

Заключение договора перевозки производится в форме транспортной накладной. Порядок заключения договора перевозки зависит от его природы ( на железнодорожном транспорте оформляется железнодорожная накладная, на воздушном – грузовая накладная, на автомобильном - таваро-транспортная накладная, на морском транспорте - коносамент). Заключение реального договора приурочивается к моменту вручения перевозчику груза вместе с сопроводительными документами. В консенсуальном договоре об организации перевозок – с момента принятия заявки на перевозки.

Перевозка в местном сообщении осуществляется одним транспортным предприятием. Перевозка прямого сообщения выполняются по одному транспортному документу одним видом транспорта. В прямом смешанном