7241
.pdfМинистерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»
Ж.А. Шевченко
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
Учебно-методическое пособие по подготовке к лекциям и семинарским занятиям по дисциплине «Операции с
недвижимостью в жилищной сфере» для обучающихся по направлению подготовки 43.04.01 Сервис,
направленность (профиль) Управление сервисом недвижимости, форма обучения - очная
Нижний Новгород
2018
Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»
Ж.А. Шевченко
ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
Учебно-методическое пособие по подготовке к лекциям и семинарским занятиям по дисциплине «Операции с
недвижимостью в жилищной сфере» для обучающихся по направлению подготовки 43.04.01 Сервис,
направленность (профиль) Управление сервисом недвижимости, форма обучения - очная
Нижний Новгород
2018
3
УДК 332.7
Шевченко, Ж.А./ Операции с недвижимостью в жилищной сфере [Электронный ресурс]: учеб.-метод. пос. / Ж.А., Шевченко; Нижегор. гос. архитектур. – строит. ун-т – Н. Новгород: ННГАСУ, 2018 – 119 с. – 1 электрон. опт.
диск (CD-RW)
В пособии:
представлен терминологический аппарат, необходимый для понимания сущности операций с недвижимостью, рассмотрены виды сделок с недвижимостью в жилищной сфере, а также особенности государственной регистрации недвижимости.
Предназначено обучающимся в ННГАСУ по направлению подготовки 43.04.01 Сервис, направленность (профиль) Управление сервисом недвижимости для подготовки к лекциям и семинарским занятиям по дисциплине «Операции с недвижимостью в жилищной сфере», включён материал для самостоятельной работы студентов.
© Ж.А. Шевченко, 2018
4
СОДЕРЖАНИЕ
Введение………………………………………………………………………… |
……….5 |
|
1. |
Понятие и признаки недвижимости…………………………………………… |
…….6 |
2. |
Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом………………………… |
…...10 |
3. |
Форма сделок с объектами недвижимости…………………………………… |
…… 17 |
4.Порядок оформления и регистрации прав на недвижимость и сделок с ней…….20
5.Договор как правовая форма сделок с недвижимым имуществом………………..26
6.Операции с недвижимостью в жилищной сфере…………………………………...30
6.1. |
Исходные положения и понятия…………………………………………………..30 |
|
6.2. |
Приватизация и деприватизация жилых помещений…………………………… |
.38 |
6.3.Технология купли-продажи квартир……………………………………………...40
6.4.Обмен и мена жилыми помещениями…………………………………………….45
6.5.Дарение и наследование жилья……………………………………………………48
6.6.Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых
помещений…………………………………………… |
………………………………… |
56 |
6.7. Перевод жилых помещений в нежилой фонд…………………………………….59 |
|
|
7. Аренда недвижимости и рынок прав аренды……………………………………… |
60 |
|
7.1.Понятие и функции аренды………………………………………………………..60
7.2.Принципы аренды недвижимости………………………………………………...63
7.3.Виды и формы аренды……………………………………………………………..65
7.4. |
Экономический механизм аренды недвижимости……………………………… |
.67 |
|
7.5. |
Арендная плата: состав и функции……… |
………………………………………..68 |
|
7.6.Виды и формы арендных платежей……………………………………………….70
7.7.Наём и аренда в жилищной сфере………………………………………………...71
7.8.Аренда земельных участков……………………………………………………….76
8.Участие в долевом строительстве…………………………………………………...79
9.Ипотека (залог) жилья………………………………………………………………..82
10.Купля-продажа земельных участков……………………………………………….89
11.Сущность и виды страхования недвижимости…………………………………….95
11.1. Экономическая природа и признаки страхования……………………………… |
95 |
|
11.2. Классификация отраслей страховой деятельности……………………………...96 |
|
|
11.3. Нормативно-правовая база страховой деятельности…………………………… |
97 |
|
11.4. Договор страхования…………… |
………………………………………………… |
99 |
11.5. Сущность и принципы имущественного страхования………………………… |
103 |
|
11.6. Страхование строительно-монтажных рисков…………………………… |
……106 |
|
11.7. Ипотечное страхование…………………………………………………………..113 |
|
|
Вопросы для подготовки к экзамену………………………………………………….118 |
|
|
Список литературы………………………………………………………………… |
|
…..119 |
5
ВВЕДЕНИЕ
Целями освоения учебной дисциплины «Операции с недвижимостью в жилищной сфере» являются: формирование и развитие системы теоретических знаний и практических навыков в области операций с недвижимостью в жилищной сфере, ознакомление с правовым регулированием операций с недвижимостью, развитие умений выполнять сбор, анализ и обработку информации, необходимой для осуществления операций с недвижимостью, овладение навыками заключения сделок с недвижимостью.
В результате изучения учебной дисциплины обучающиеся должны:
-знать понятие и особенности недвижимого имущества и связанные с ним права, виды сделок с недвижимостью и нормативно-правовые акты, их регулирующие, отечественный и зарубежный опыт в области сделок с недвижимостью;
-уметь оценить соответствие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере требованиям законодательства, анализировать современное состояние отечественного и зарубежных рынков недвижимости, выбирать оптимальные виды сделок с недвижимостью с учётом запросов потребителей, правильно оформить договор на любой вид операций с недвижимым имуществом;
-владеть навыками предоставления услуг потребителям в сфере оформления сделок с недвижимостью, навыками работы с действующей нормативно-правовой документацией в сфере операций с недвижимостью, методиками сбора информации
осостоянии отечественного и зарубежных рынков недвижимости, навыками составления договоров страхования и документации по иным сделкам с учётом специфики объектов недвижимости в соответствии с требованиями потребителей.
Учебно-методическое пособие предназначено для подготовки к лекциям и семинарским занятиям студентов очной формы обучения. Проведению семинарских занятий должно предшествовать изучение теоретического материала по соответствующей учебной литературе. Кроме того в учебно-методическом пособии представлен материал для самостоятельной работы студентов, а также вопросы для подготовки к экзамену.
6
1.ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Всовременной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю, и окончательно законодательно закреплено Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994г.
Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:
- наименование - знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае - это «недвижимость»;
- содержание - совокупность отличительных признаков, основой которых является сущностное свойство - неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др;
- объём - множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории - здания, сооружения и т.д.
Всоответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132) (таблица 1).
Таблица 1 – Виды недвижимого имущества
№ п/п |
А. Отдельные объекты |
|
Б. Сложные объекты |
|
|
|
|
1 |
Земельные участки |
Предприятие вцеломкак |
|
2 |
Участкинедр |
имущественныйкомплекс, |
|
3 |
Обособленныеводныеобъекты |
включая: |
|
4 |
Всё, чтопрочно связанносземлей, в том числе: |
- |
земельные участки; |
|
- леса; |
- |
здания и сооружения; |
|
- многолетние насаждения; |
- |
инвентарь и оборудование; |
|
- здания; |
- сырьё и продукцию; |
|
|
- сооружения |
- |
требования и долги; |
5 |
Приравненныекнедвижимости, |
- |
права на обозначения, |
|
подлежащиегосударственной |
|
индивидуализирующие |
|
регистрации: |
|
предприятие, егопродукцию, |
|
- воздушные и морские суда; |
|
работыи услуги; |
|
- суда внутреннего плавания; |
- |
нематериальные активы; |
|
- космические объекты |
- |
информацию; |
|
Иныепредметы, наделённые |
- |
другие исключительные права. |
|
статусомнедвижимостипозакону. |
|
|
|
|
|
|
В общем случае недвижимость - это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как
материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1).
Физический объект
∙местоположение;
∙площадь и границы;
∙объем;
∙размер (высота, длина, ширина);
∙форма;
∙ландшафт;
∙залежи ископаемых
∙тип почвы;
∙физические характеристики;
∙внешняя среда.
7
Недвижимое имущество
Объект экономических отношений
∙товар;
∙капитал в вещной форме;
∙полезность;
∙доходность;
∙издержки содержания;
∙ликвидность;
∙финансовый актив;
∙стоимость;
∙налогообложение;
∙инвестирование;
∙спрос и предложение.
Объект правовых отношений
-право собственности
-вещные права:
-право пожизненного наследуемого владения
-право постоянного пользования
-право хозяйственного ведения
-право оперативного управления
-траст
-право залога, аренды, застройки
-право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем
-специальное право
«золотая акция» на участие в управлении предприятием
- иные права
Объект общих социальных отношений (земля)
-место обитания людей всех поколений;
-условие жизни людей;
-невосполнимый природный ресурс;
-источник благ;
-пространственный базис размещения других объектов;
-защищается на благо всех людей;
-основа свободы и независимости людей;
-престижность владения;
-многофункциональное назначение;
-условие формирования среднего слоя общества.
8
Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент получения дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счёт налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом ответственных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестаёт относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нём зданиями и сооружениями путём выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования, владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения и др.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.
Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание:
|
9 |
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Земельный участок |
|
|
|
|
|
|
|
Объекты над поверхностью |
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
участка |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
Имущество под |
|
|
|
|
|
Воздушное |
|
|
|
|
Комплекс прав |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
поверхностью участ- |
|
|
|
|
|
пространство |
|
|
|
|
на объекты |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
ка, в том числе полез |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
недвижимости |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
ные ископаемые |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл.
2).
Таблица 2 - Основные признаки недвижимости.
№ |
Признаки |
Содержание(состояние) |
п/п |
|
|
|
|
|
1 |
Сущностные(родовые) |
Абсолютная неподвижность, неперемещаемостьв |
|
Степеньподвижности |
пространствебез ущерба функциональному |
|
|
|
|
|
назначению |
|
|
|
2 |
Связьсземлей |
Прочнаяфизическаяиюридическая |
|
|
|
3 |
Формафункционирования |
Натурально-вещественная и стоимостная |
|
|
|
4 |
Состояниепотребительскойформы в |
Не потребляется, сохраняется натуральная форма в |
|
процессе использования |
течение всего срока эксплуатации |
|
|
|
5 |
Длительностькругооборота |
Многократное использование, а земли - |
|
(долговечность) |
бесконечно при правильном использовании |
|
|
|
6 |
Способпереносастоимостив |
Постепеннопо мереизноса и накопления |
|
производственномпроцессеили потери |
амортизационныхотчислений |
|
потребительских свойств |
|
|
|
|
7 |
Общественноезначение |
Пользование объектом часто затрагивает |
|
|
интересы многих гражданидругих |
|
|
собственников, интересы которых защищаются |
|
|
государством |
|
|
|
8 |
Видовые(частные) |
Определяютсяконкретными частными показателями |
|
Технические и технологические |
в зависимости от вида недвижимости и |
|
характеристики (местоположение, |
целесообразности распространения особого режима |
|
функциональноеназначение, состояние |
использованиянадругоеимущество. Неразрывное |
|
и др.) |
единство с функциональным назначением. |
|
|
|
Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируется все её
10
родовые и видовые признаки.
Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню - недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником (движимое имущество).
Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится не одинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания -животные, сельскохозяйственные машины и орудия, инструменты, сырье и т.п. (ст. 517-526 ФПС), если они отвечают хотя бы одному из трех существенных признаков:
-недвижимая природа вещей;
-функциональное назначение;
-принадлежность к недвижимому объекту.
В США в состав недвижимости включают землю и все, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В Германии к недвижимости относятся земельные участки и их составные части, вещи, прочно связанные с почвой, семена, внесённые в землю, растения и др. Вещи, включенные в здание при строительстве, считаются существенными частями строения. В Италии к недвижимости относится и вода. Аналогичные признаки недвижимого имущества содержатся в гражданских кодексах Швейцарии, Японии и др. стран.
При отнесении того или иного предмета к недвижимости или личной собственности надо учитыватьодновременно три фактора:
характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;
намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;
срок использования - при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до 1 года) не могут считаться компонентом объекта недвижимости. Для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект + права на него + стоимость и доходы. В США применяется ещё один термин – « недвижимая собственность» - это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.
2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определённой целью, а не событие или поступок, и волеизъявление -внешнее выражение воли.
Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех её сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.