7211

40

прав на объект, а также эксплуатация и техническое обслуживание стороной (определяемой в зависимости от формы ГЧП и распределения обязанностей сторон) данного объекта в течение срока, установленного соглашением.

В качестве объекта соглашения по общему правилу выступает недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением.

Есть одно исключение, когда возможно заключение соглашений в отношении только движимого имущества. Объектами таких соглашений могут быть объекты информационных технологий (ИТ) – программы для ЭВМ, базы данных, информационные системы (в том числе государственные) и (или) сайты в сети «Интернет» или других сетях, в состав которых входят такие программы для ЭВМ и (или) базы данных, либо совокупность указанных объектов, либо объекты ИТ и технические средства обеспечения функционирования объектов ИТ. Исчерпывающий перечень возможных объектов соглашения определен, соответственно, в ст. 4 закона № 115-ФЗ и ст. 7 закона № 224-ФЗ.

Заключение концессионных соглашений и СГЧП по общему правилу осуществляется:

•путем проведения торгов в форме конкурса (инициатор – РФ, субъект РФ и (или) муниципальное образование в лице уполномоченных органов);

•в рамках процедуры частной инициативы (инициатор – частное лицо). В рамках частной инициативы частная сторона подает предложение,

включающее в себя среди прочих документов проект соглашения. Указанное предложение после его согласования с публичной стороной размещается на сайте торгов для приема заявок от иных интересантов. В случае отсутствия иных заинтересованных в проекте лиц соглашение заключается с инициатором без проведения конкурса. В случае поступления заявок от третьих лиц проводится конкурс по общим правилам.

Необходимые для реализации проекта земельные участки передаются частной стороне отдельно, во исполнение заключенных концессионных соглашений и СГЧП. Как правило, речь идет о договоре аренды, заключаемом без торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).

По общему правилу финансирование соглашений осуществляется частным лицом; инвестиции окупаются за счет поступлений от использования объекта соглашения (например, оказания медицинской помощи, оказания гостиничных услуг). Отметим, что законами № 115-ФЗ и № 224-ФЗ предусмотрена возможность финансового участия публичной стороны в расходах частной стороны на инвестиционной и эксплуатационной стадиях реализации проекта и (или) возмещения недополученных доходов частной стороны.

Концессионные соглашения (в силу того, что закон № 115-ФЗ был принят в 2005 году) имеют длительную практику реализации, сложившуюся судебную практику по многим спорным вопросам. Наибольшее количество

41

концессионных проектов осуществляется на муниципальном уровне, а наибольший объем инвестиций вложен в рамках проектов регионального уровня.

Закон № 224-ФЗ вступил в силу с 1 января 2016 года, практика заключения и реализации СГЧП в настоящее время минимальна. До появления указанного закона в большинстве субъектов России, во многих муниципальных образованиях были приняты собственные законы (акты) о ГЧП, регулирующие порядок заключения инвестиционных соглашений. Согласно п. 2 ст. 47 закона № 224-ФЗ положения этих региональных и муниципальных актов применяются в отношении только тех соглашений, которые были заключены до вступления в силу закона № 224-ФЗ.

В связи с устоявшейся практикой применения концессионные соглашения в настоящее время выступают наиболее предсказуемым инструментом для долгосрочных инвестиций. Тем не менее, СГЧП также являются перспективной формой взаимодействия государства и бизнеса в связи с отдельными преимуществами перед концессионными соглашениями – например, по СГЧП объект соглашения по общему правилу находится в собственности частной стороны, в то время как по концессионному соглашению объект поступает в публичную собственность.

Одним из возможных и наиболее перспективных направлений использования концессий и СГЧП, помимо реализации крупных, как правило, транспортных проектов, является создание социальной и дорожной инфраструктуры при реализации проектов комплексного освоения территорий

(КОТ).

Следует отметить, что отсутствие у частного лица в договоре о КОТ обязательства по созданию социальных объектов позволяет решить одну из основных проблем – удорожание стоимости жилья в связи с дополнительными расходами на строительство.

Ключевыми характеристиками концессионных соглашений и СГЧП являются:

•возможность разделить отдельные риски, которые традиционно лежат на частной стороне, с публичной стороной – например, риск невыдачи разрешений, согласований государственными органами, риск негативного изменения законодательства, риск неполучения выручки;

•возможность заключения соглашений без проведения торгов на условиях, предложенных частной стороной (в рамках процедуры частной инициативы);

•законодательно установленная возможность заключения прямого соглашения между публичной стороной, частной стороной и финансирующей организацией, регулирующего взаимодействие сторон при реализации концессионного соглашения, СГЧП, при его изменении и прекращении;

•долгосрочный характер соглашений – традиционно соглашения заключаются на несколько десятилетий;

•достаточно длительная процедура предварительной проработки

42

документов, необходимых для реализации проектов, юридического, финансового и технического характера;

• заключенное соглашение, включающее финансовые обязательства государства, порождает возникновение расходных обязательств – это одна из гарантий того, что средства будут выделены из бюджета.

8 Тестовые вопросы для подготовки к экзамену

1.Нормативно-правовое регулирование градостроительной деятельности: название Федерального закона № 190-ФЗ от 29.12.2004 (последняя редакция).

2.Основные понятия градостроительной деятельности:

градостроительная деятельность, градостроительное регулирование, объект капитального строительства, застройщик, технический заказчик. Дайте определение каждому понятию.

3.Основные понятия градостроительной деятельности:

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), инженерные изыскания, сметные нормативы. Дайте определение каждому понятию.

4.Градостроительная документация: виды документов территориального планирования. Понятие «территориальное планирование». Приведите примеры документов территориального планирования муниципальных образований.

5.Градостроительная документация: документы градостроительного зонирования, расшифруйте аббревиатуру ПЗЗ. Понятие «градостроительное зонирование». Понятие «градостроительный регламент».

6.Градостроительная документация: назначение и виды документации по планировке территории. Расшифруйте аббревиатуры ППТ, ПМТ.

7.Информационное обеспечение субъектов градостроительной деятельности: ГПЗУ, ФГИС ТП, ГИСОГД НО, ФГИС ЦС. Расшифруйте аббревиатуры и дайте короткий комментарий.

8.Нормативно-техническое регулирование градостроительной деятельности: название Федерального закона № 184-ФЗ от 27.12.2002 (последняя редакция). Понятие «технический регламент».

9.Нормативно-техническое регулирование градостроительной деятельности: название Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 (последняя редакция). Цели принятия данного Федерального закона.

43

10.Нормативно-техническое регулирование градостроительной деятельности: назовите документы в области стандартизации, составляющие систему технического нормирования в Российской Федерации, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 (последняя редакция).

11.Архитектурно-строительное проектирование: проектная и рабочая документация. Состав разделов проектной документации на объекты капитального строительства согласно Постановлению Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 (последняя редакция). BIM-технологии в проектировании.

12.Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий: предмет экспертизы проектной документации. Виды экспертизы проектной документации.

13.Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

14.Публичные слушания и общественные обсуждения по градостроительным вопросам.

15.Нормативно-правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве: название Федерального закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 (последняя редакция).

16.Нормативно-правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве: название Федерального закона № 214-ФЗ от 30.02.2004 (последняя редакция). Понятие «специализированный застройщик».

17.Нормативно-правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве: перечислите основных участников (субъектов) инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. Дайте определение каждому субъекту.

18.Основные понятия инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений: инвестиции, инвестиционная деятельность, капитальные вложения, инвестиционный проект. Дайте определение каждому понятию.

19.Особенности градостроительной деятельности: концессионные соглашения и соглашения о государственно-частном партнерстве (ГЧП).

20.Саморегулирование в строительной отрасли: основные цели саморегулируемых организаций (СРО).

44

Список литературы

1. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон Российской Федерации № 190-ФЗ : [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года : одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года]. – URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/1012/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

2.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации : Федеральный закон Российской Федерации № 51-ФЗ : Часть первая : [принят Государственной Думой 21 октября 1994 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

3.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации : Федеральный закон Российской Федерации № 14-ФЗ : Часть вторая : [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

4.Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон Российской Федерации № 188-ФЗ

:[принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года : одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года]. – URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/1273/

(дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

5.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон Российской Федерации № 136-ФЗ

:[принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года : одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

6.Российская Федерация. Законы. О техническом регулировании :

Федеральный закон Российской Федерации № 184-ФЗ : [принят

https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/525/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

7. Российская Федерация. Законы. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений : Федеральный закон Российской Федерации № 384-ФЗ : [принят Государственной Думой 23 декабря 2009 года : одобрен Советом Федерации 25 декабря 2009 года]. – URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/1241/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

45

8.Российская Федерация. Законы. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности : Федеральный закон Российской Федерации № 123-ФЗ : [принят Государственной Думой 4 июля 2008 года : одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78699/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

9.Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений : Федеральный закон Российской Федерации № 39-ФЗ : [принят

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_22142/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

10. Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

:Федеральный закон Российской Федерации № 214-ФЗ : [принят

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

11.Российская Федерация. Законы. О саморегулируемых организациях

:Федеральный закон Российской Федерации № 315-ФЗ : [принят

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_72967/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

12.Российская Федерация. Правительство. О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию : постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 : [редакция от 15 июля 2021 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_75048/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

13.Российская Федерация. Правительство. О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий : постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 года № 145 : [редакция от 09 августа 2021 года]. – URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/1260/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

14.Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Положения об организации и проведении негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий : постановление Правительства Российской Федерации от 31 марта 2012 года

№272 : [редакция от 01 октября 2020 года]. – https://minstroyrf.gov.ru/docs/1221/

(дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

46

15.Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг : постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года

№306 : [редакция от 29 сентября 2017 года]. – URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/8592/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

16.Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность : постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года

№491 : [редакция от 29 июня 2020 года]. – URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/1262/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

17.Российская Федерация. Правительство. О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») : постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 : [редакция от 31 июля 2021 года]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

18.Российская Федерация. Правительство. О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего

имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме») : постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 : [редакция от 29 июня 2020 года]. –

Деятельность управляющего проектом (технического заказчика) : национальный стандарт Российской Федерации : утвержден и введен в

действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 16 декабря 2016 г. № 2043-ст : дата введения 2017-06-01. – URL: https://lms.nngasu.ru/pluginfile.php/61868/mod_resource/content/1/ГОСТ%20Р%20

57363-2016.pdf (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

47

21. МДК 2-03.2003. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда : издание официальное : постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170. – URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/docs/8602/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

22.МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда : издание официальное : утв. Госстроем РФ. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_93475/ (дата обращения:

10.08.2021). – Текст : электронный.

23.Публичная кадастровая карта Российской Федерации :

официальный сайт. – Москва. – URL: https://pkk.rosreestr.ru/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

24.Федеральная государственная информационная система территориального планирования : официальный сайт. – Москва. – URL: https://fgistp.economy.gov.ru/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

25.Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности Нижегородской области : официальный сайт. – Нижний Новгород. – URL: https://gisogdno.ru/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

26.Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве : официальный сайт. – Москва. – URL: https://fgiscs.minstroyrf.ru/ (дата обращения: 10.08.2021). – Текст : электронный.

27.Максимов, С. Н. Управление девелопментом недвижимости : учебник / С. Н. Максимов. – Москва : Проспект, 2017. – 332 с. – ISBN 978-5- 392-23884-2. – Текст : непосредственный.

28.Никифоров, А. Н. Экономика, оценка и управление недвижимостью : учебно-методическое пособие для студентов по направлению подготовки

08.03.01Строительство, профиль Промышленное и гражданское строительство, профиль Экспертиза и управление недвижимостью / Никифоров Алексей Николаевич, Овчинников Павел Александрович, Табунов Иван Валерьевич ; Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет. – Нижний Новгород : ННГАСУ, 2019. – 87 с. – Текст : непосредственный.