6953

3

4

Введение

Повышение активности инвестиционного рынка на современном этапе становления рыночных отношений в России обеспечивается главным образом ростом операций, совершаемых с недвижимостью. Основными условиями упорядочения данного процесса являются совершенствование законодательного регулирования сделок с недвижимостью, повышение объективности независимой рыночной оценки объектов. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и образуя пространственную среду, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость –важнейшая составная часть национального богатства любой страны мира.

Развитие российской экономической науки в переходный период привело к формированию новой отрасли знаний –стоимостной оценке различных объектов собственности и, в частности, стоимостной оценке недвижимости. Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый элемент практически любой операции с недвижимостью, будь то купля-продажа или сдача в аренду. Оценка необходима при принятии решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.

5

1. Регулирование оценочной деятельности

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 157-ФЗ и принимаемыми в соответствии с ним Федеральными стандартами оценки (ФСО), а так же стандартами и правилами оценочной деятельностью, которые разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков (СРОО) и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит о установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Статья 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» устанавливает, что оценка объектов является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

– при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

–при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

–при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

–при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

–при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

–при национализации имущества;

–при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

–при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

6

–при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

–при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

2. Методы оценки недвижимости

ФСО-1 определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к ее проведению. Требования стандарта являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. В стандарте даются определения трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. В соответствии с требованиями стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно выбирать в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

Доходный подход применим для оценки недвижимости, приносящей достаточно большую положительную величину дохода, в случае когда можно составить достоверный прогноз доходов и расходов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке доходности исходя из уровня риска вложения капитала в конкретный объект. Вместе с тем при определенных условиях доходный подход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период

Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о недавних сделках купли-продажи и имеются объективные инструменты выявления отличий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Затратный подход применяется для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж, в условиях отсутствия или неразвитости рынка, для целей страхования, налогообложения, при оценке объекта, требующего капитального ремонта или реконструкции.

На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик производит их согласование для получения итоговой стоимости объекта оценки. Способ согласования оценщику необходимо обосновать, учитывая при этом вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также качество результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Классификация основных методов приведена в таблице 1.

7

Таблица 1 Классификация основных методов оценки недвижимости

8

2.1 Метод прямого сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж– способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

где Цi– цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

Кi– величина корректировки цены продажиi-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

–анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива дляреализации последующих этапов;

–определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

–разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

–расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным

рынка;

–применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

–анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м2 общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т. п.).

Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). 5. Местоположение.

9

6.Физические характеристики.

7.Экономические характеристики.

8.Отклонения от целевого использования.

9.Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную выше очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Все методы расчета корректировок можно разделить на две категории:

nценообразующих факторов, увеличенного на единицу (k≥n+1), то для оценки используются количественные методы.

К количественным методам относятся: 1. анализ парных продаж; 2. статистический анализ; 3. графический анализ; 4. трендовый анализ;

5. анализ вторичных (косвенных) данных и др.

Если количество аналогов k меньше количества nценообразующих факторов, увеличенного на единицу (k<n+1), то для оценки используются качественные методы.

К качественным методам относятся:

1.относительный сравнительный анализ;

2.метод общей группировки;

3.метод экспертных оценок.

Метод анализа парных продаж– две рыночные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения и его вклад в стоимость (две продажи, отличающиеся лишь по одному элементу сравнения).

Задача 1.

Определить методом анализа парных продаж рыночную стоимость коттеджа площадью 120 м2, расположенного на земельном участке площадью

10 000 м2.

Коттедж имеет 6 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены в таблице 2.