6934

1

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

А к т у а л ь н о с т ь т е м ы . Особенностью современного этапа развития экономики России является необходимость стимулирования инвестиционных процессов городского строительства в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», Одним из существенных факторов для привлечения инвестиций в строительство доступного жилья является инженерная подготовка городских территорий. Анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не сформированы адекватные методические разработки, регламентирующие процессы развития инженерной

инфраструктуры городских территорий.

Основным источником инвестиций в развитие городских инженерных систем является бюджет муниципальных образований. Однако практика показывает, что бюджетных средств недостаточно для реализации эффективного финансирования инвестиционных процессов. Поэтому возникает потребность в определении части прибыли застройщиков, которая должна идти на возмещение затрат, связанных с инженерной подготовкой городских территорий.

В настоящее время размер инвестиционного вклада обусловлен заявленной застройщиком мощностью на обеспечение энергоресурсами объекта нового строительства через системы инженерной инфраструктуры, находящиеся в муниципальной собственности. Такой подход можно охарактеризовать как затратный, при котором размер отчислений не зависит от доходов застройщика и не может служить в качестве инструмента стимулирования освоения городских территорий.

Актуальность решения этих проблем и их значимость отмечены в п. 15.63 «Методологические и методические аспекты взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса в строительстве» и п. 15.68 «Развитие

2

теории и методологии управления недвижимостью» Паспортов специальностей ВАК. Необходимость в разработке моделей формирования внебюджетных инвестиционных ресурсов и в организации процесса развития городской инженерной инфраструктуры определила область научного исследования.

Ц е л ь ю д и с с е р т а ц и о н н о й р а б о т ы является формирование методов стимулирования инвестиционных процессов в строительстве на основе развития городской инженерной инфраструктуры.

В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи:

-предложить алгоритм аккумулирования инвестиционных ресурсов в развитие инженерной инфраструктуры на основе нормирования отчислений инвесторов (застройщиков) для активизации процесса городского жилищного строительства;

-выявить взаимосвязи между показателями экономической эффективности инвестиционных проектов и величиной инвестиционного вклада застройщиков на инженерную подготовку строительных площадок;

-определить граничные условия обоснования оптимального размера инвестиционного вклада в развитие городской инженерной инфраструктуры;

-провести оценку эффективности разработанных предложений и рекомендаций по управлению процессами освоения городских территорий посредством развития инженерной инфраструктуры.

П р е д м е т о м и с с л е д о в а н и я являются процессы формирования внебюджетных инвестиционных ресурсов для развития инженерной инфраструктуры городских территорий в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

строительного комплекса г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области.

3

М е т о д о л о г и ч е с к о й о с н о в о й и с с л е д о в а н и я служат

законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды

российских и зарубежных исследователей по теории и практике управления

инвестиционным процессом в строительстве, по вопросам развития инженерной инфраструктуры городских территорий, материалы научно-

экономико-математическое и графическое моделирование, пошаговая оптимизация, метод экспертных оценок, а также программно-целевой метод при построении алгоритмов решения экономических задач.

Н а у ч н а я н о в и з н а р а б о т ы состоит в разработке методов стимулирования инвестиционных процессов в строительстве на основе развития инженерной инфраструктуры городских территорий.

В соответствии с этим:

-предложен алгоритм аккумулирования внебюджетных инвестиционных ресурсов для развития инженерной инфраструктуры городских территорий на основе нормирования отчислений инвесторов (застройщиков);

сформирована методика определения условий эффективного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий, что позволяет определить оптимальный размер отчислений для конкретного инвестора (застройщика);

-разработана методика определения предельных значений доли инвестиционного вклада на развитие инженерной инфраструктуры в чистой прибыли инвестора с учетом рентабельности законченной строительством продукции, нормы дисконта и сроков окупаемости, а также налоговой нагрузки на застройщиков;

-даны предложения по методическому обеспечению инвестиционных процессов в рамках реализации национального проекта в сфере городского жилищного строительства на основе развития инженерной инфраструктуры.

4

П р а к т и ч е с к а я з н а ч и м о с т ь и с с л е д о в а н и я состоит в

том, что его основные положения и результаты могут быть использованы региональными законодательными и исполнительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, регламентирующих функционирование рынка недвижимости.

Практическое применение предлагаемых разработок позволит

активизировать городское строительство на основе эффективного управления

процессом развития инженерной инфраструктуры муниципальных образований.

Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по специальностям «Экспертиза и управление недвижимостью», «Городской кадастр», «Менеджмент организации», а также в

программы повышения квалификации и переподготовки специалистов.

А п р о б а ц и я р а б о т ы . Основные положения диссертационного

исследования докладывались на пятой Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и

специалистов «Актуальные вопросы развития образования и производства»

(г. Н.Новгород, 2004 г.), на третьей межвузовской научно-практической конференции преподавателей, ученых, специалистов, аспирантов, студентов

«Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика»

(г. Н.Новгород, 2005 г.), на третьей Всероссийской научно-практической

5

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы,

формируются цель и задачи, предмет и объект исследования, показаны научная

новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Теория и практика повышения инвестиционной

активности в городском строительстве» проведено обобщение исследований зарубежных и отечественных ученых в области управления инвестиционными процессами в строительстве; раскрыта сущность взаимосвязей между изменениями в сфере развития инженерной инфраструктуры городских территорий и динамикой инвестиционного процесса на рынке недвижимости; выявлены источники финансирования инвестиций в инженерную подготовку строительных площадок.

ВРоссии наблюдается активное развитие рынка недвижимости, ведется строительство новых объектов, реконструкция, перепрофилирование или расширение существующих. Одним из важнейших инструментов активизации инвестиционного процесса, связанного со строительством доступного жилья, является развитие инженерной инфраструктуры городских территорий. К объектам инженерной инфраструктуры относят: водопровод, канализацию, центральное отопление, горячее водоснабжение, газо- и электроснабжение. Доля затрат на инженерную инфраструктуру в стоимости строительства варьируется в интервале 15-35 %.

Внастоящее время инвесторы (застройщики) при выборе инвестиционной площадки сталкиваются с проблемой недостаточной мощности существующих инженерных сетей или с полным их отсутствием. Развитие инженерной инфраструктуры сдерживается вследствие отсутствия необходимых финансовых ресурсов, что значительно снижает инвестиционную привлекательность городских территорий.

Всоответствии со статьей 14 Градостроительного кодекса РФ создание и развитие систем инженерной инфраструктуры и благоустройства территорий

6

субъектов Российской Федерации, городских и сельских поселений, других муниципальных образований обеспечивают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, но только за счет бюджетных средств эта проблема решена быть не может.

Другим источником инвестирования в развитие инженерной подготовки инвестиционных площадок является механизм долевого участия инвесторов. Муниципалитет является собственником городских территорий, в его полномочиях формировать правила, обязательные для исполнения субъектами инвестиционного процесса в сфере городского строительства. Согласно ГК РФ участие собственников, владельцев, пользователей и арендаторов объектов недвижимости в обеспечении развития и эксплуатации систем инженерной инфраструктуры и благоустройства территорий поселений осуществляется на основании соглашений с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Для проведения реконструкции и развития систем инженерной инфраструктуры г. Н. Новгорода в соответствии с приказом директора департамента экономики, планирования и строительства городской администрации от 18.08.2005 № 34 «О возмещении затрат на развитие систем инженерной инфраструктуры» открыт специальный накопительный счет комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами. Размер инвестиционного вклада зависит от заказанной застройщиком (инвестором) мощности на обеспечение энергоресурсами объектов нового строительства (реконструируемых, модернизируемых объектов) через системы инженерной инфраструктуры, находящиеся в муниципальной собственности.

При этом полностью отсутствует корреляция с показателями экономической эффективности проектов застройки. Главным недостатком такой системы является отсутствие инженерной подготовки строительной площадки до прихода инвестора (застройщика).

Анализ литературы по инвестиционному менеджменту и управлению недвижимостью зарубежных и отечественных авторов, таких как А.Н. Асаул,

7

Л.Н. Краснянский, П.Г. Грабовый, М. Альберт, И. Ансофф, А.Дж. Стрикленд, Л. Гэлловэй, А.А. Томпсон, Г. Харрисон, И.Т. Балабанов, В.В. Григорьев, А.И. Уткин, СВ. Грибовский и др., показывает, что эффективные способы привлечения инвестиций в строительство доступного и комфортного жилья проработаны недостаточно полно.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации попрежнему сталкиваются с существенными трудностями при реализации устойчивого и системного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий. Разработка эффективного экономического механизма формирования внебюджетных источников возмещения затрат на инженерную подготовку городских территорий для строительства доступного жилья остается нерешенной задачей.

Пути решения указанных проблем рассматриваются во второй главе.

Вторая глава «Формирование экономического механизма

внебюджетного инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры

городских территорий» раскрывает содержание процессов управления инвестиционной активностью освоения городских территорий в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на основе формирования внебюджетных источников инвестирования в развитие инженерной инфраструктуры.

В качестве внебюджетного источника инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры городских территорий автором предлагается использовать собственные средства субъектов хозяйствования, формируемые из части прибыли, полученной в результате реализации проекта на рынке недвижимости. При комитете по управлению городским имуществом и земельными ресурсами предлагается создать МУП «Фонд создания и развития инженерной инфраструктуры». На специальном накопительном счете фонда будут аккумулироваться отчисления инвесторов (застройщиков), необходимые для возмещения затрат, связанных с инженерной подготовкой новых инвестиционных площадок (рис. 1). Целевым направлением функционирования