6742

Диссертация выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Нижегородский государственный

архитектурно-строительный университет»

Защита состоится 25 февраля 2011 г. в 14.00 на заседании диссертационного совета Д 212.162.08 при ГОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д.65, корпус X, ауд. 330.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет».

Авторефератразослан25января 2011г.

Общая характеристика работы

Актуальность исследования. В России происходит формирование конкурентного рынка недвижимости. Появление новых участников и влияние макроэкономической ситуации на рынок приводят к обострению конкуренции за использование инвестиционных и земельных ресурсов, что обусловливает необходимость повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний. Существующий подход к реализации девелоперских проектов заключается в освоении имеющегося объема инвестиций и получении возврата на них. Такой подход имеет целый ряд негативных последствий как для девелоперской компании, так и для развиваемых территорий. Во-первых, эффективность реализации отдельных девелоперских проектов далека от максимально возможной, несмотря на значительный рост цен на рынке недвижимости за последние несколько лет.

Во-вторых, преобладание точечной застройки над комплексной тормозит развитие территорий. В-третьих, реализация отдельных проектов не позволяет активно наращивать темпы роста объемов инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний. Таким образом, возникает необходимость в изменении сложившегося положения дел в девелопменте.

Наиболее целесообразным направлением для реализации необходимых изменений представляется освоение практики формирования портфеля проектов девелопера, включающего проекты собственные проекты девелопера и проекты внешних заказчиков. На сегодняшний момент система взаимоотношений девелопера и заказчика подразумевает выделение необходимого объема инвестиций и освоение его девелопером за вознаграждение. При таком варианте взаимоотношений девелопер заинтересован в увеличении объема инвестиций, который является базой для расчета размера его вознаграждения, что зачастую приводит к росту инвестиционных затрат и, как следствие, к отказу заказчика от проекта по причине недостаточности инвестиционных ресурсов. Необходимо предложить

3

новые формы взаимоотношений девелопера и внешнего заказчика,

позволяющие увеличивать число реализуемых проектов, снижать потребность в инвестициях и повышать эффективность инвестиционно-строительной деятельности. Отсутствие методических разработок в соответствии с данным подходом обусловливает актуальность темы диссертационного исследования.

Тема соответствует п. 15.65 «Методологические основы и методологические подходы к экономике и управлению различными направлениями капитального строительства» и п. 15.62 «Методологические аспекты формирования критериев и показателей оценки эффективности деятельности строительных организаций» Паспортов специальностей ВАК.

Степень разработанности проблемы. Вопросы управления инвестиционной деятельностью затрагиваются в работах таких ученых, как Антипова О.М., Балдин К.В., Бланк И.А., Быстров О.Ф., Головач Э.П.,

Дмитриев М.Н., Егоров А.Ю., Ендовицкий Д.А., Кирничный В.Ю., Кожин В.А.,

Коростелев С.П., Мацукевич Н.А., Пермичев Н.Ф., Поздняков В.Я., Прудников В.М., Тебекин А.В., Черняк В.З., Щуров Б.В. и др.

Вопросы оценки эффективности деятельности строительной организации затрагиваются в работах таких ученых, как Асаул А.Н., Галкина И.Г., Донцова Л.В., Ионас Б.Я., Маругин В.М., Михненков О.В., Пермичев Н.Ф., Резник С.Д.,

Степанов И.С., Хавин Д.В. и др.

Цель диссертационного исследования заключается в развитии методических подходов к формированию портфелей проектов девелоперов и привлечению инвестиций в их реализацию с целью повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний.

В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие основные задачи исследования.

1.Проанализировать инвестиционно-строительную деятельность девелоперских компаний для обоснования целесообразности использования портфельного подхода в инвестиционно-строительной

4

деятельности и предложить систему критериев для отбора проектов в

портфель девелопера.

2.Выполнить анализ существующих источников привлечения средств в инестиционно-строительную деятельность и разработать классификацию девелоперских компаний в зависимости от способа привлечения инвестиций.

3.Разработать организационный механизм привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов девелопера.

4.Предложить подход к обеспечению соответствия методов оценки экономической эффективности особенностям формируемого портфеля проектов девелопера.

5.Дать методические рекомендации по оценке экономического эффекта от инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний.

Предметом исследования являются методические подходы к

управлению и оценке эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний.

Объектом исследования являются девелоперские компании.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного

исследования составили законы, постановления Правительства и нормативные акты Российской Федерации и субъектов Федерации, регламентирующие деятельность заказчика; разработки ведущих российских и зарубежных ученых,

материалы периодической печати и научно-практических конференций по вопросам формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса и оценке эффективности инвестиционно-

строительной деятельности.

При разработке положений диссертации использованы следующие методы исследования: системный анализ, экономическое моделирование,

проектный анализ, сценарный подход. Совокупность используемых методов позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

5

В качестве информационной базы использованы аналитические материалы по предприятиям инвестиционно-строительной сферы, доступные в средствах массовой информации, а также региональные и корпоративные статистические материалы Росстата, Министерства экономического развития РФ, Министерства финансов РФ и Министерства регионального развития РФ.

Научной новизной работы является развитие методических подходов к повышению эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний, заключающемся в формировании портфеля проектов девелопера на основе предлагаемой автором системы критериев отбора проектов, и объединении в единый организационный механизм различных источников инвестиций в реализацию данного портфеля проектов.

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором и выносимые на защиту:

1.Разработан алгоритм принятия управленческого решения о формировании портфеля проектов девелопера на основе предложенной системы критериев отбора проектов, позволяющей обеспечить приемлемый уровень инвестиционного риска, максимальное значение экономической добавленной стоимости, возрастающую добавленную рыночную стоимость и соблюдение ограничений, накладываемых стратегией девелоперской компании.

2.Сформирован организационный механизм привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов девелопера, позволяющий использовать все возможные источники капитала (инвестирование в рамках частно-

государственного партнерства и международного сотрудничества по реализации проектов девелопмента; увеличение капитала строительных компаний в результате вывода собственных акций на фондовые рынки;

заимствования на внутреннем и международном рынке капитала;

средства внешних заказчиков).

3.Предложен подход к обеспечению соответствия методов оценки экономической эффективности особенностям формируемого портфеля

6

проектов девелопера на основе включения в число общепринятых показателей эффективности предложенного автором показателя комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков.

4.Даны методические рекомендации по оценке экономического эффекта от инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний,

заключающиеся в использовании предложенного автором показателя комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков для развития математической модели оценки экономического эффекта.

5.На основе сценарного подхода разработан алгоритм оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера в зависимости от значения показателя средневзвешенной цены капитала, инвестируемого в реализацию портфеля проектов.

Теоретическая и практическая значимость результатов

исследования обусловлена необходимостью повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний в условиях формирования конкурентного рынка недвижимости. Настоящие разработки могут быть применены, в первую очередь, девелоперскими компаниями,

государственными и региональными органами исполнительной власти, а также при подготовке специалистов и магистрантов и в системе повышения квалификации и переподготовки кадров по вопросам инвестиционно-

строительной деятельности и девелопмента.

Реализация и апробация результатов исследования. Основные

положения докладывались на ряде конференций российского и регионального уровней в 2010 году: III Всероссийская научно-практическая конференция

«Правовые и социально-экономические проблемы современной России»

(г.Пенза, 2010г.); II Региональная научно-практическая конференция: «Управление внедрением инноваций на предприятиях в условиях

7

экономического кризиса» (Н.Новгород, 2010г.); III Региональная научно-

практическая конференция «Инновационное управление предприятиями инвестиционно-строительного комплекса» (Н.Новгород, 2010г).

Публикации. По результатам исследований опубликовано 9 работ (в том числе 3 в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК), общим объемом 3,9 п.л. (вклад автора 3,7 п.л.).

Структура диссертации. Содержание диссертационного исследования раскрывается в нижеприведенной последовательности.

Введение Глава 1. Теоретические основы управления и повышения эффективности

инвестиционно-строительной деятельностью девелопера

1.1.Анализ инвестиционно-строительной деятельности девелоперов, ее виды

1.2.Методики формирования портфелей реальных инвестиций

1.3.Оценка эффективности инвестиционно-строительной деятельности

строительных организаций Выводы по первой главе

Глава 2. Развитие методических подходов к формированию портфеля проектов девелопера и привлечению инвестиций на его реализацию

2.1.Разработка алгоритма отбора проектов в портфель девелопера

2.2.Формирование организационного механизма привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов Выводы по второй главе

Глава 3. Развитие методического подхода к оценке эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера

3.1.Разработка алгоритма оценки экономической эффективности реализации портфеля проектов

3.2.Разработка алгоритма оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера

8

3.3. Пример использования предложенной методики формирования портфеля

проектов

Выводы по третьей главе

Заключение

Библиографический список

Основные положения диссертации, выносимые на защиту

1. Разработан алгоритм принятия управленческого решения о формировании портфеля проектов девелопера на основе предложенной системы критериев отбора проектов, позволяющей обеспечить приемлемый уровень инвестиционного риска, максимальное значение экономической добавленной стоимости, возрастающую добавленную рыночную стоимость и соблюдение ограничений, накладываемых стратегией девелоперской компании.

В результате проведенного автором анализа опыта инвестиционно-

строительной деятельности российских девелоперских компаний были сделаны выводы о том, что в практике девелопмента отсутствует портфельный подход к отбору проектов развития недвижимости; компании могут реализовывать один или несколько проектов одновременно без объединения их в единый портфель;

масштабы деятельности существенно отличаются по субъектам федерации,

наибольшая активность наблюдается в столичном регионе; эффективность девелоперских проектов, реализуемых в текущее время, снизилась в сравнении с их эффективностью в докризисный период. Данные выводы обусловливают необходимость предложения подходов к повышению эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний. С этой целью автор предлагает мероприятия в таких направлениях, как совершенствование методики формирования портфеля проектов девелопера и поиск новых путей привлечения инвестиций на его реализацию.

Ксущественным факторам, ограничивающим выбор проектов,

специалисты относят:

9

-во-первых, инвестиционный риск - важнейший показатель инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. Инвестору, решившему вложить часть своих средств в недвижимость, и девелоперу, от которого зависит управление портфелем проектов, необходимо разбираться в специфике рынка и четко знать, какие факторы определяют рискованность инвестирования в те или иные объекты;

-во-вторых, экономическая добавленная стоимость (EVA), для расчета которой необходимо определить объем и структуру источников инвестирования,

перспективную прибыльность реализации проекта, что позволяет судить об

экономической эффективности инвестиционного проекта;

-в-третьих, добавленная рыночная стоимость (MVA). Данный показатель свидетельствует о текущем и перспективном уровне ликвидности объектов недвижимости, включенных в портфель. Соответственно, высокие значения показателя MVA дают возможность девелоперу получить доступ к дешевым кредитным ресурсам и минимизировать цену капитала;

-в-четвертых, стратегия компании-девелопера, которой должен соответствовать портфель проектов. Если имеются соображения стратегического характера, которые следует принимать во внимание при оптимизации портфеля, они должны устанавливаться уполномоченными на это менеджерами высшего звена: ограничения по бюджету, ограничения по персоналу, ограничения по поддержке выполняемых операций.

На основе предложенной системы критериев формирования портфеля проектов девелопера разрабатывается алгоритм процесса принятия управленческого решения. Элементы алгоритма процесса принятия решения о формировании портфеля проектов представляют собой проверку соответствия отдельного проекта предложенным выше критериям, пороговые значения которых устанавливаются девелопером (рисунок 1). Рассмотрим данный процесс поэтапно.

Процесс принятия решения о формировании портфеля проектов девелопера целесообразно начинать с определения уровня инвестиционного

10