6310

Минобрнауки России Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

С.Д. Макаров

Правовое регулирование оборота земельных участков и земельных долей

(учебное пособие для магистрантов направления подготовки 40.04.01 «Юриспруденция»)

Нижний Новгород

2022

1

УДК 347

ББК 67.404 М-45

Макаров С.Д. Правовое регулирование оборота земельных участков [текст]: учебное пособие /С.Д.Макаров; Нижегород. гос.архит.-строит.ун-т.– Н.Новгород: ННГАСУ, 2022. –50с.

Учебное пособие подготовлено в соответствии с требованиями ФГОС ВО для магистрантов, обучающихся по направлению подготовки 40.04.01 «Юриспруденция».

В пособии раскрываются положения, определяющие законодательное регулирование гражданско-правовых сделок с земельными участками как объектами недвижимого имущества. Приводится содержание гражданскоправовых договоров, опосредующих осуществление гражданского оборота сторонами обязательств, предусмотренных ГК РФ, ЗК РФ, а также иными специальными Федеральными законами.

© Макаров С.Д., 2022; © ННГАСУ, 2022

2

Тема 1.Договор: понятие, заключение, изменение и расторжение ………….3 Тема2. Договор купли-продажи земельного участка …………………………11

2.1. Понятие, характеристика………………………………………………….11 2.2. Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения……………………………………………13

Тема 3. Договор обмена и мены земельного участка ………………………..14 Тема4. Договор дарения земельного участка………………………………….16 Тема 5. Договор ренты земельного участка……………………………………17

Тема6. Договор аренды земельного участка ………………………………….18

6.1.Понятие, форма, срок, стороны, заключение, изменение, прекращение…18

6.2.Особенности договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения…………………………………………….20

6.3.Особенности регулирования договора аренды земельных участков в период действия пандемии Covid-19……………………………………………………..21

6.4.Особенности регулирования договора аренды части земельного участка..23 7.Наследование земельных участков…………………………………………….25

Список литературы ……………………………………………………………….49

3

Тема 1.Договор: понятие, заключение, изменение и расторжение ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА. Гражданский оборот невозможен без

совершения сделок и заключения договоров. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. По общему правилу, условия договора определяются по усмотрению сторон, вместе с тем, отдельные его условия могут быть предусмотрены в законе или ином правовом акте. Если в статье закона сформулировано какое-либо правило и сделана оговорка «если иное не предусмотрено договором», то такая норма является диспозитивной. Это означает, что стороны договора вправе решить этот вопрос так, как они считают нужным. Если же они этого не сделают, то будет применяться общее правило, изложенное в диспозитивной норме. При отсутствии в статье закона указанной оговорке норма является императивной и стороны договора должны руководствоваться правилами, сформулированными в данной норме. Изменить это правило в договоре они не вправе. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон привила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Следует помнить, что Гражданский кодекс позволяет заключать договоры, не предусмотренные законом или иными правовыми актами. Главное, чтобы такие договоры не противоречили действующему законодательству.

Классификация договоров. ГК РФ предусматривает следующие виды договоров:

Публичный договор признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей.

Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора при

4

наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Договор присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (п.1 ст.428 ГК РФ).

Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ была значительно усилена правовая защита приясоединяющейся к договору стороны. Согласно п.2 ст.428 ГК РФ рисоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

Предварительный договор – договор , в котором стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Впредварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Вслучае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в

5

решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Новая редакция ГК РФ дополнила новые виды гражданско-правовых договоров: рамочный, опционный и абонентский. В рамочном договоре стороны согласовывают общие условия, которые будут уточняться сторонами в будущем.

По опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств (п.1.ст.429.3 ГК РФ).

За право заявить требование по опционному договору сторона уплачивает предусмотренную таким договором денежную сумму, за исключением случаев, если опционным договором, в том числе заключенным между коммерческими организациями, предусмотрена его безвозмездность либо если заключение такого договора обусловлено иным обязательством или иным охраняемым законом интересом, которые вытекают из отношений сторон.

При прекращении опционного договора произведенный платеж, возврату не подлежит, если иное не предусмотрено опционным договором.

Абонентским договором признается договор, предусматривающий внесение одной из сторон (абонентом) определенных, в том числе периодических, платежей или иного предоставления за право требовать от другой стороны (исполнителя) предоставления предусмотренного договором исполнения в затребованных количестве или объеме либо на иных условиях, определяемых абонентом. Абонент обязан вносить платежи или предоставлять иное исполнение по абонентскому договору независимо от того, было ли затребовано им соответствующее исполнение от исполнителя, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу (п.1 ст.430 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

6

СТРУКТУРА ДОГОВОРА. Договор должен состоять из четырех основных частей:

-преамбула (вводная часть); -предмет договора, права и обязанности сторон; -дополнительные условия договора; -прочие условия.

Впреамбуле указывается наименование договора (купли-продажи, аренды,

осовместной деятельности и т.д.), место и дата подписания, наименование сторон. Предмет договора, права и обязанности сторон – данная часть договора содержит положения о предмете договора; правах и обязанностях сторон по договору; срок, место и способ выполнения своих обязательств сторонами. В дополнительных условиях договора содержатся такие условия, которые не обязательно включать в договор, но, тем не менее, их наличие может существенно влиять на права и обязанности, а также на порядок их исполнения. К ним относятся: срок действия договора, ответственность сторон

– обычно оно содержит определение различного рода санкций в виде неустоек; способы обеспечения обязательств; основания и порядок расторжения договора; условия о конфиденциальности информации по договору и порядок разрешения споров между сторонами. Споры между сторонами, связанные с односторонним расторжением договора достаточно распространены. В частности, возникает много проблем по возврату авансовых платежей и предоплаты. Прочие условия договора – в этом разделе указываются законодательства, которым регулируются отношения сторон; количество экземпляров; порядок внесения изменений и дополнений по тексту договора; реквизиты и подписи сторон.

УСЛОВИЯ ДОГОВОРА. Условия договора – взаимосогласованные между всеми его участниками договоренности о порядке выполнения определенных действий, которые стороны обязуются совершить. По правовому

значению условия договора могут быть существенными, обычными и случайными. Существенными являются условия, без согласования которых договор не считается заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ – это те условия договора, которые признаны существенными по закону, необходимы для договора данного вида и относительно которых. По заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Во всех случаях для заключения договора необходимо соглашение о его предмете, а поскольку большинство договоров являются возмездными, то существенным является и соглашение о цене. Другие существенные условия определяются исходя из норм, регулирующих соответствующий вид договора. Обычными являются условия типичные для данного вида договора, предусмотренные законодательством и обязательные для участников договора. Например, условия исполнения договора. Случайные (факультативные)условия – это условия которые изменяют или дополняют обычные условия, которые стороны согласовывают в дополнение к обычным условиям и отражают особенности взаимоотношений сторон, специфические требования к предмету договора, порядку его исполнения, ответственности за неисполнение.

7

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п.2 ст.432 ГК РФ). Оферта должна содержать существенные условия договора. Полученная оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если только в самой оферте не предусмотрено иное. Оферта может считаться отозванной только при условии, если извещение о ее отзыве поступило ранее или одновременно с самой офертой. Под публичной офертой понимается предложение заключить договор на указанных условиях с неограниченным кругом лиц (п.2 ст.437 ГК РФ). Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются, как приглашение заключить договор и лишь при условии, если в рекламе содержатся все существенные условия, она будет считаться офертой. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (п.1 ст.438 ГК РФ). О согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте (акцепт на иных условиях) признается отказом от акцепта и одновременно новой офертой (ст. 443 ГК РФ). Акцепт может быть выражен не только в письменной форме, но фактическими действиями, свидетельствующими о безоговорочном принятии оферты: оплатой товара, принятием заказа к исполнению и т.п. (п.3 ст. 438 ГК РФ). Акцепт, полученный с опозданием признается акцептом только тогда, когда сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта. В случае, если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту ранее или одновременно с акцептом, последний считается не полученным (ст. 439 ГК РФ). Договор будет считаться заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока. Если срок акцепта в оферте не определен, действует срок для определения акцепта, установленный законом или иными правовыми актами. А если и такой срок не установлен, исходят из нормального времени, необходимого для ответа. Молчание не является акцептом.

Если в соответствии с законом или иным правовым актом для заключения договора необходимо передать имущество, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества; если предусмотрена государственная регистрация договора, то договор признается заключенным с момента государственной регистрации (п.2, 3 ст.433 ГК РФ). Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если

8

законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п.1 ст.434 ГК РФ). Согласно ст. 161 ГК РФ договор между юридическими лицами или между гражданами и юридическими лицами должен быть заключен в письменной форме. Договор в письменной форме может быть заключен путем составление единого документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п.2 ст.434 ГК РФ). Письменная форма договора считается соблюденной при условии, что лицо, получившее оферту в срок, установленный для ее акцепта, совершает действия по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товара, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.), если иное не предусмотрено в оферте, не установлено законом или иным правовым актом (п.3 ст.434 ГК РФ). если обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством, договор должен быть заключен в обязательном порядке. Получив оферту (проект договора), сторона для которой заключение договора является обязательным, должна в течение 30 дней рассмотреть предложенные условия и принять одно из следующих решений:

1.принять предложение о заключении договора на условиях, объявленных в оферте (полный и безоговорочный акцепт);

2.принять предложение о заключении договора на иных условиях (акцепт на иных условиях) с приложением протокола разногласия к проекту договора;

3.отказаться от предложения заключить договор (полный и безоговорочный отказ от акцепта).

Независимо от того, какое решение будет принято, ответ на предложение заключить договор должен быть дан в течение 30 дней. Необоснованное уклонение от заключения договора сторон, для которой его заключение обязательно, дает право другой стороне обраться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом уклоняющаяся от заключения договора сторона, возмещает другой стороне убытки.

Договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торг (п.1 ст. 447 ГК РФ). Организатором торгов выступает, как привило собственник имущества или правообладатель. Хотя в качестве организатора торга часто выступает специализированная организация. Торги могут проводится в форме аукциона или конкурса.

Новая редакция (ст.431.1 ГК РФ) закрепляет положение о невозможности признания договора недействительным для стороны, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство.

Федеральным законом от 08.03.2015 №42-ФЗ регулирование заключения договора дополнено новым понятием – «Заверения об обстоятельствах». В соответствии со ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора,