5965

41

Согласно этому положению государственная жилищная инспекция состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищ- ных инспекций субъектов РФ. В нем также определяются система и основные функции государственных жилищных инспекций, их права и порядок деятель- ности.

Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:

-за использованием жилищного фонда и придомовых территорий;

-техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудо- вания, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в со- ответствии с действующими нормативно-техническими и проектными доку- ментами;

-обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно- коммунальных услуг;

-санитарным состоянием жилищного фонда в части, согласованной с со- ответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;

-осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезон- ной эксплуатации;

-рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергети- ческих ресурсов и воды;

-соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами;

-соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

-соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода в нежилые.

Органы государственной жилищной инспекции наделены следующими правами:

1)проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными вышеука- занным Положением;

2)давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жи- лищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных наруше- ний;

3)вносить представления об аннулировании или приостановлении дей- ствия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, пра- вил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жи- лищного фонда;

4)выносить заключения о пригодности домов и помещений для прожива-

ния;

5)вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к от- ветственности в соответствии с Кодексом РФ об административных нарушени- ях;

6)в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти субъектов РФ, применять финансовые санкции за несоблюдение норма-

42

тивно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жи- лищного фонда и придомовых территорий и за неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков.

Споры по решениям должностных лиц или органов государственной жи- лищной инспекции рассматриваются руководителем соответствующей инспек- ции или Главной государственной жилищной инспекцией, а по решениям главного государственного жилищного инспектора РФ – Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

9.4. Тарифная политика

Рассмотрим основные методологические аспекты формирования тарифов в жилищно-коммунальном хозяйстве. Переход к рыночным методам хозяйство- вания сделал недопустимой практику перекладывания необоснованных затрат с одной группы потребителей на другую. В условиях реформирования жилищ- но-коммунального хозяйства трудно переоценить роль экономически обосно- ванных тарифов.

Концепция использования категории экономически обоснованных тари- фов на современном этапе должна строиться на следующих принципах.

Экономически обоснованные тарифы представляют собой объективный уровень равновесной цены спроса и предложения. При этом спрос определяет- ся в объеме и качестве услуг, подтвержденных возможностями бюджета муни- ципального образования и доходами средней цены. Предложение характеризует величину тарифа, обеспечивающую возмещение затрат предприятий жилищно- коммунального хозяйства на расширенное воспроизводство при требуемом объеме и качестве работ. Специфика ценообразования жилищно-коммуналь- ного хозяйства предопределяет сочетание затратного и рыночного механизмов формирования тарифов, т.е. на основе оценки объективных затрат формируется цена производства услуги. Поскольку предприятия жилищно-коммунального хозяйства являются самостоятельными субъектами хозяйствования, они долж- ны нести ответственность за развитие основных фондов и, следовательно, иметь и учитывать определенные финансовые возможности для обеспечения этого развития и при формировании тарифа. В настоящее время регулирую- щим органом утверждается уровень рентабельности коммунальных услуг, еди- ный или дифференцированный по видам деятельности. Норматив рентабельно- сти носит в этом случае ограничительный характер, не имеющий, как правило, необходимого основания. Поэтому в тарифе не учитывается потребность пред- приятий в инвестициях, средствах для погашения кредитов и процентов по ним. Кроме того, при нормативном уровне рентабельности предприятие не заинтере- совано в снижении затрат, поскольку в итоге снижается цена услуги и абсолют- ная величина прибыли при реализации антизатратного механизма.

Алгоритм формирования тарифа на коммунальные услуги базируется на нахождении местным органом самоуправления компромисса между потребно- стями предприятий жилищно-коммунального хозяйства и возможностями бюджета города и средней семьи по оплате соответствующих услуг.

43

Начальный этап определения цены производства – оценка фактических затрат. Плановая себестоимость услуги формируется в результате корректиро- вок фактических затрат и с использованием основных пропорций, соотношений и нормативов-индикаторов. Необходимость корректировки выявляется по дан- ным экспертизы тарифов, которая позволяет оценить не только возможность и целесообразность снижения себестоимости или ее отдельных элементов, вы- явить непроизводительные затраты и резервы снижения себестоимости выпол- нения конкретных этапов технологических процессов, но и необходимость включения в себестоимость дополнительных работ, которые в настоящее время либо не выполняются, либо финансируются в недостаточном объеме. Важный этап анализа и планирования себестоимости услуг и определения величины та- рифов – формирование критериев качества, надежности и экологической без- опасности обслуживания. При этом параметры качества должны быть подкреп- лены финансовыми ресурсами, в основе определения потребности которых и лежит экономически обоснованный тариф.

Следующий этап в формировании тарифа – определение цены для по-

требителя, где основными показателями выступают оценка платежеспособного спроса населения и других групп потребителей, а также оценка возможностей бюджета на дотирование отрасли.

Цена для потребителей представляет собой величину, каждый компонент которой характеризует не только «желаемую» исполнителем величину тарифа, но и соответствующие этой величине потребительские свойства услуги, пара- метры надежности, устойчивости и экологической безопасности ее предостав- ления, платежеспособный спрос потребителей и возможности бюджета. На ос- новании этих уточненных показателей корректируются регламент и состав ра- бот, требования к качеству и обеспечению баланса между стоимостью услуги и ее качества.

Постановлением Правительства РФ от 02.08.99 г. № 887 «О совершенство- вании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» предусмотрено, что «принятию решения по пересмотру размеров ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги должна предше- ствовать проводимая в обязательном порядке экспертиза экономической обос- нованности тарифов на товары, работы, услуги, учитываемых при оплате соот- ветствующих услуг». Экспертное заключение принимается регулирующим ор- ганом как основа для формирования тарифов на жилищно-коммунальные услу- ги.

Такой подход к формированию коммунальных тарифов, учитывающий не только цену производства услуги, но и возможность оплаты потребителем, а также проведение независимой экспертизы тарифов, позволит устранить про- тиворечия и обеспечить тесную взаимосвязь основных факторов текущей дея- тельности и развития жилищно-коммунального хозяйства.

Первостепенное значение в совершенствовании тарифной политики в сфе- ре коммунальных услуг на сегодняшний день имеет эффективная реализация принятых Федеральных законов № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и № 115-ФЗ «О концессионных со-

44

глашениях». Также необходимо учитывать и положения Закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Феде- рации».

9.5.Организация экономических отношений и финансовые потоки

Свведением Жилищного кодекса РФ принципиально изменилась система экономических отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Новая систе- ма экономических отношений предполагает изменения как функций ее участ- ников, так и механизмов их взаимодействия и организации финансовых пото- ков.

Коренным образом меняется система текущего финансирования жилищно- коммунальных предприятий. Основной идеей здесь является передача права распоряжения всеми бюджетными ресурсами, выделяемыми на дотирование сектора от коммунальных предприятий непосредственно к гражданам – субъек- там, в наибольшей степени заинтересованным в эффективном расходовании этих средств. Постепенно ликвидируется существующее разделение направле- ний бюджетного финансирования жилищно-коммунального хозяйства. Система дотирования предприятий, предоставление категориальных льгот гражданам и выплата адресных субсидий малообеспеченным семьям объединяются в рамках единой жилищно-коммунальной субсидии, представляющей в совокупности все виды финансовой помощи государства в оплате жилищно-коммунальных услуг. Субсидии будут перечисляться на персонифицированные счета граждан. Единая жилищно-коммунальная субсидия будет:

- адресной; - иметь строгое целевое предназначение;

- носить срочный (субсидия на социальном счете будет находиться до двух месяцев) характер (на социальные счета граждан будут начисляться субсидии только после того, как гражданин произвел очередной платеж, что будет сти- мулировать своевременное внесение гражданами платежей за жилищно- коммунальные услуги);

- обеспечивать прозрачность направления и расходования бюджетных средств.

Экономические и финансовые отношения в ЖКХ на современном этапе возникают между предприятиями – участниками процесса предоставления жи- лищно-коммунальных услуг и управлением многоквартирными домами, насе- лением и бюджетом. В целом по отрасли существует два встречных денежных потока – доходы и затраты ЖКХ, кроме того имеет принципиальное значение определение размера средств, находящихся в распоряжении ЖКХ. Важную роль в повышении эффективности функционирования ЖКХ играет оценка всей совокупности средств, аккумулированных в отрасли, и наблюдение за их даль- нейшим перераспределением. И здесь значительную роль играет разработка от- раслевого бюджета.

Муниципальный жилищно-коммунальный бюджет – это финансово-эконо- мический план жилищно-коммунального хозяйства на территории муници-

45

пального образования, состоящий из параметров экономических показателей расходов на оказание жилищно-коммунальных услуг, бюджетного финансиро- вания, платежей населения и прочих потребителей города.

Муниципальный жилищно-коммунальный бюджет формируется с целью достижения баланса доходов и расходов отрасли ЖКХ на территории муници- пального образования, в том числе по расчетным периодам; обеспечение теку- щих платежей поставщикам жилищно-коммунальных услуг, а также для по- строения межбюджетных отношений областного бюджета с бюджетами горо- дов, районов области и оценки параметров бюджетного финансирования при формировании консолидированного бюджета по жилищно-коммунальному хо- зяйству.

Муниципальный жилищно-коммунальный бюджет состоит из трех частей

– доходов, расходов и мероприятий по оптимизации управления финансовыми ресурсами.

1. Доходы бюджета ЖКХ.

Общий объем доходов в месяц определяется исходя из утвержденного стандарта предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц, умноженного на среднеэкс- плуатируемую общую площадь муниципального жилищного фонда. Доходы формируются из собственных средств населения, субсидий на покрытие убыт- ков, льгот и субсидий населению, прочих доходов.

2. Расходы бюджета ЖКХ.

Встатью расходов жилищно-коммунального бюджета входят затраты на содержание и ремонт жилищного фонда, на производство коммунальных услуг (теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства, прочих расхо- дов), на капитальный ремонт. Кроме того, расходная часть жилищно- коммунального бюджета формируется в разрезе базовых экономических пока- зателей по расчетам с поставщиками энергоресурсов, услуг сторонних органи- заций и собственных расходов предприятий.

3. Мероприятия по оптимизации управления финансовыми ресурсами.

Вцелях обеспечения баланса жилищно-коммунального бюджета (соотно- шения доходов и расходов) проводится ежемесячный анализ показателей с определением дефицита и профицита средств. Возникающий дефицит в резуль- тате неравномерности потребления жилищно-коммунальных услуг в течение расчетного периода подлежит регулировке путем:

- бюджетного планирования расходов; - привлечения заемных средств;

- рассрочки платежей по согласованию с поставщиками жилищно-комму- нальных услуг;

- обеспечения прозрачности затратного механизма; - сокращения себестоимости жилищно-коммунальных услуг; - совершенствования тарифной политики.

Вслучае неполного возмещения планируемых доходов в части неплатежей населения, неполного возмещения бюджетного ассигнования (льгот, субсидий)

46

администрация города, района определяет мероприятия по взысканию задол- женности с населения, прочих потребителей, а также погашения задолженности бюджета. С целью покрытия выпадающих доходов могут привлекаться и заем- ные средства.

10. Развитие территориального общественного самоуправления. Объединения жителей. Товарищество собственников жилья

10.1. Территориальное общественное самоуправление

Необходимость и важность участия жителей в жизни местных территори- альных сообществ утвердил Закон «Об общих принципах организации местно- го самоуправления в Российской Федерации» № 131 ФЗ.

Под территориальным общественным самоуправлением понимается само- организация граждан по месту их жительства на части территории поселения для самостоятельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив по вопросам местного значения. Территориальное общественное са- моуправление осуществляется непосредственно населением с помощью прове- дения собраний и конференций, а также посредством создания органов ТОС.

Правовую основу ТОС составляют уставы городов, местные законы, типо- вой устав субъекта ТОС, утверждаемый решением городской Думы, а также постановления администраций и решения представительных органов городско- го самоуправления.

Финансовые ресурсы субъектов ТОС состоят из собственных средств, пе- редаваемых им органами местного самоуправления (бюджетное финансирова- ние), другими юридическими лицами и гражданами. Эти средства самостоя- тельно используются субъектами ТОС, но не могут быть израсходованы иначе, как в соответствии и во исполнение их финансовых планов.

Территориальное общественное самоуправление может осуществляться в пределах следующих территорий проживания граждан:

-подъезд многоквартирного жилого дома;

-многоквартирный жилой дом;

-группа жилых домов;

-жилой микрорайон;

-сельский населенный пункт, не являющийся поселением;

-иные территории проживания граждан.

К функциям органов ТОС относится:

1)представление интересов населения, проживающего на соответствую- щей территории;

2)обеспечение исполнения решений, принятых на собраниях и конферен- циях граждан;

3)осуществление хозяйственной деятельности по содержанию жилищного фонда, благоустройству территории, иной хозяйственной деятельности, направленной на удовлетворение социально-бытовых потребностей граждан,

47

проживающих на данной территории, как за счет средств граждан, так и на ос- новании договора с органами местного самоуправления с использованием средств местного бюджета;

4) внесение в органы местного самоуправления проектов муниципальных правовых актов, подлежащих обязательному рассмотрению этими органами и должностными лицами местного самоуправления, к компетенции которых от- несено принятие указанных актов.

По правовому статусу ТОС не может быть отнесено к общественным объ- единениям граждан, так как в этом случае на него распространялись бы нормы законодательства об общественных объединениях, и его организация и дея- тельность не могли бы регулироваться ФЗ № 131. Не может быть признан этот институт и властным, в том числе и как одна из форм организации местного самоуправления, так как Конституцией РФ он в этом качестве не назван.

Наличие ТОС не является обязательным, как наличие органов власти. Ор- ганы ТОС не обладают властными функциями по отношению к населению. Вместе с тем территориальное общественное самоуправление позволяет участ- вовать всем заинтересованным гражданам в решении отдельных вопросов местного значения.

Предметом деятельности ТОС являются вопросы местного значения, но при этом, не являясь формой власти, он не принимает общеобязательные реше- ния, а осуществляет собственные инициативы в этих вопросах, направленные на решения конкретных задач в обеспечении собственной жизнедеятельности.

Структура органов ТОС может быть различна. Высшим органом ТОС яв- ляется собрание или конференция граждан, имеющая исключительную компе- тенцию по определению целей и основных направлений деятельности, приня- тию устава ТОС, изменений и дополнений к нему, установлению структуры ор- ганов ТОС, утверждению регулярных отчетов о деятельности органов ТОС, выборам органов ТОС.

ТОС должен иметь устав. Требования к уставу определяются нормативны- ми правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с зако- нами субъектов РФ. Органы ТОС подлежат регистрации. Обычно регистрация органов ТОС производится в органах местного самоуправления. Органы ТОС могут наделяться правами юридического лица. Рассмотрим известные и леги- тимные на сегодняшний день формы самоорганизации жильцов многоквартир- ных домов: общества, кооперативы, товарищества.

10.2. Формы самоорганизации жильцов многоквартирных домов

Потребительское общество

Потребительское общество создается в соответствии с Законом РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских об- ществах и союзах) в РФ» с целью удовлетворения интересов пайщиков – соб- ственников многоквартирных жилых домов в эффективной эксплуатации и раз- витии. Пайщики могут пользоваться ссудо-сберегательными, строительными и прочими услугами.

48

Кооперативы

В настоящее время организация и деятельность жилищных и жилищно- строительных кооперативов регулируются ст. 116 Гражданского кодекса РФ, определяющей правовое положение потребительских кооперативов в граждан- ском законодательстве, ст. 110-134 Жилищного кодекса РФ и дополнительно ст. 36-48 в случае выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива.

Кооператив организуется, как правило, будущими жильцами как совмест- ная собственность на комплекс недвижимого имущества, необходимого для обеспечения жильем членов кооператива. По своим уставным целям аналоги- чен товариществу собственников жилья – ТСЖ (о ТСЖ см далее).

Жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями в форме потребительского кооператива, финансируемого членами этого юриди- ческого лица. Жилищные кооперативы могут осуществлять предприниматель- скую деятельность, более того – они вправе распределять полученные от нее доходы между членами кооператива.

Жилищно-строительный и жилищный кооперативы при своем создании имеют одинаковую цель, но достигают ее разными способами:

-жилищно-строительный кооператив – путем строительства или рекон- струкции многоквартирного дома;

-жилищный кооператив – путем приобретения многоквартирного дома. Впоследствии, после создания или приобретения многоквартирного дома

жилищно-строительный и жилищный кооперативы осуществляют его содержа- ние, а после выплаты паевого взноса хотя бы одним членом – становятся управляющей организацией.

Как предусмотрено ст. 14 Закона о введении ЖК РФ, жилищный или жи- лищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, под- лежит преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации до 1 января 2007 г. По истечении данного срока такие преобразованные коопе- ративы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осу- ществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном выше случае жилищные и жилищно-строительные кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса. Из приведенных норм следует, что с момента вступления в силу ЖК РФ, т.е. с 1 марта 2005 г. жилищные и жилищно-строительные кооперативные не должны создаваться. Вместо них могут быть созданы жилищные накопи- тельные кооперативы.

Жилищные накопительные кооперативы

Как указывалось выше, действие положений гл. 11 ЖК РФ «Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов» не распро- страняется на иные специализированные потребительские кооперативы, созда- ваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.

49

В настоящее время действует Федеральный закон от 30. 12. 2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», вступивший в силу по истечении 90 дней со дня его официального опубликования (дата официального опубли- кования данного закона – 15 января 2005 г.).

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о кооперативах жилищный накопительный ко- оперативов (далее по тексту кооператив) – потребительский кооператив, со- зданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Кооператив осуществляет деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан – членов кооператива и иных привлеченных коопе- ративом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных жилых домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере – в собственность членам ко- оператива (п. 2 ст. 2 Закона о кооперативах). Отсюда видно, что жилищные накопительные кооперативы отличаются от жилищных и жилищно- строительных кооперативов по трем основным признакам:

1)данные кооперативы могут создаваться для приобретения или строи- тельства не только многоквартирных домов;

2)не имеют целью последующего содержания приобретенного или постро- енного дома;

3)членами таких кооперативов могут быть только физические лица. Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста 16 лет.

Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заяв- ления в письменной форме в порядке, установленном Законом о кооперативах и уставом кооператива. Кооператив обязан вести реестр членов кооператива, в котором должны содержаться сведения, указанные в ч. 2 ст. 5 Закона о коопе- ративах. Число членов кооператива не может быть менее чем 50 человек и бо- лее чем 5000 человек.

Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих све- дений о гражданине, подавшем заявление в члены кооператива, в единый госу- дарственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о кооперативах и Федеральным законом от 08. 08. 2001 № 129-ФЗ «О государ- ственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимате- лей», со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса. Внесение гражданином указанных платежей осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный ре- естр юридических лиц (ч. 5, 9 ст. 5 Закона о кооперативах).

Члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за наруше- ние обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом ко- оператива и не может превышать 1/300 действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки внесения взносов (ч. 3 ст. 6 Закона о кооперативах).

В соответствии со ст. 9 членство в кооперативе прекращается в случае:

50

1)добровольного выхода из кооператива;

2)исключения члена кооператива из кооператива;

3)передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;

4)смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;

5)обращения взыскания на пай;

6)внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и пере- дачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;

7)ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством. Наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в

члены кооператива. В случае, если наследник не воспользовался этим правом, кооператив выплачивает ему действительную стоимость пая.

При прекращении членства в кооперативе в связи с добровольным выхо- дом или исключением из кооператива выбывший член кооператива вправе по- лучить стоимость пая в порядке и сроки, которые предусмотрены Законом о кооперативах и уставом кооператива.

Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Член кооператива может быть исключен из кооператива только в судебном порядке на основании решения общего собрания членов кооператива.

Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья создается во вновь построенных или капитально отремонтированных домах, иногда по инициативе муниципалитета, иногда по инициативе застройщика. Реже – по инициативе жильцов привати- зированных квартир.

Уставные цели товарищества – управление уже имеющимся имуществом в интересах его собственников.

Согласно Жилищному кодексу РФ, многоквартирный дом может управ- ляться только одной управляющей организацией, т.е. может быть создано только одно ТСЖ. С другой стороны, нет препятствий к тому, чтобы ТСЖ объ- единяло несколько домов на одном земельном участке.

Статья 137 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень прав, которые могут быть реализованы ТСЖ при осуществлении своей деятельности:

-заключать договор управления многоквартирным домом, договоры о со- держании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

-определять смету доходов и расходов на год;

-устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме;

-выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном до- ме и предоставлять им услуги;