4961

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

"Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

О.В. Степанова, И.Н. Ермолаев, О.О. Орлова, Д.А. Куделина

СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ

Учебно-методическое пособие по подготовке к лекциям, практическим занятиям (включая рекомендации по организации

самостоятельной работы) и выполнению курсовой работы по дисциплине «Современные методы оценки собственности» для обучающихся по направлению подготовки

08.03.01 Строительство, профиль Экспертиза и управление недвижимостью

Нижний Новгород

2016

Литература………………………………………………………………………………. 42

5

1. Рекомендации по подготовке к лекциям

Цель курса – формирование у обучающихся определенного состава компетенций, которые основываются на характеристиках будущей профессиональной деятельности; получение теоретического и практического опыта в сфере оценки собственности: зданий и сооружений, земли, бизнеса, оборудования и транспортных средств, нематериальных активов, ценных бумаг и др.

Методы изучения материала - активная работа на лекциях и практических занятиях, самостоятельная работа студентов с литературными источниками, выполнение курсовой работы.

Основные виды учебных занятий - лекции, практические занятия,

курсовая работа, экзамен.

Учебные задачи - формирование у студентов навыков подготовки информационной базы для оценки собственности из различных источников; умений проводить идентификацию ситуации оценки; знаний теоретических основ оценки собственности и отдельных ее видов; способности проведения расчетов по определению стоимости собственности по методикам, используемым в рамках трех теоретических подходов; представлений о построении системы управления стоимостью компаний, функционирующих в сфере недвижимости.

Лекции

Лекция закладывает основу знаний для последующего усвоения студентами учебного материала.

В ходе лекционных занятий необходимо конспектирование учебного материала. Нужно обращать внимание на категории, формулировки, раскрывающие содержание тех или иных явлений и процессов, научные выводы и практические рекомендации. Желательно оставить в рабочих конспектах поля, на которых делать пометки из рекомендованной литературы, дополняющие материал прослушанной лекции, а также подчеркивающие особую важность тех или иных теоретических положений.

Конспект лекций необходимо просматривать сразу после занятий, при этом отмечать материал конспекта, который вызывает затруднения для понимания. Сначала нужно попытаться найти ответы на затруднительные вопросы, используя предлагаемую литературу. Если не удалось самостоятельно разобраться в материале, то нужно сформулировать вопросы и обратиться на текущей консультации или на ближайшей лекции за помощью к преподавателю. Каждую неделю необходимо отводить время для повторения пройденного материала, проверяя свои знания, умения и навыки с помощью контрольных вопросов.

По дисциплине «Современные методы оценки собственности» тематический план лекций представлен в табл. 1.

6

7

Раздел 1 "Методологические основы оценки собственности". Понятие оценочной деятельности. Основные цели и задачи оценки собственности. Субъекты и объекты оценочной деятельности. Обязанность проведения оценки. Потребность в оценке

Оценочная деятельность. Предмет оценочной деятельности (рыночная, инвентаризационная, инвестиционная, инвентаризационная, ликвидационная, кадастровая стоимости). Объекты и субъекты оценки. Цели и задачи оценки. Направления оценочной деятельности. Право на проведение оценки. Необходимость проведения оценки недвижимости, принадлежащей полностью или частично Российской Федерации. Необходимость оценки имущества, находящегося в частной собственности.

Раздел 2 "Информационно-методические аспекты и правовое регулирование оценки". Правовые основы проведения анализа и оценки стоимости собственности. Информационная база оценки

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки. Право собственности, пользования, распоряжения, владения и право требования. Международные стандарты оценки. Саморегулируемые организации оценщиков. Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости: общая и конкретная, внешняя и

8

внутренняя информация. Информационное обеспечение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для Нижегородской области.

Раздел 3 "Основные принципы оценки собственности". Принципы оценки собственности. Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости. Процесс оценки. Этапы проведения оценки

Методологическая иерархия оценки собственности. Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости (принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания, принцип вклада, принцип остаточной продуктивности, принцип сбалансированности, принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них, принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип соответствия, принцип изменения внешней среды, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования). Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости (физические, социальные, экономические, экологические, факторы государственного регулирования). Процесс оценки. Этапы проведения оценки. Составление отчета об оценке. Общие требования к содержанию отчета об оценке.

Раздел 4 "Подходы, современные методы и технологии оценки собственности". Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода. Оценка недвижимости на основе доходного подхода. Оценка недвижимости на основе затратного подхода. Методы согласования стоимостных результатов. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Алгоритм расчета стоимости недвижимости сравнительным подходом. Анализ рынка недвижимости. Принципы выбора объектов-аналогов. Группы корректировок цен объектов-аналогов. Основные условия применения сравнительного подхода. Преимущества сравнительного подхода. Недостатки сравнительного подхода. Метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод анализа парных продаж. Экспертные методы расчета и внесения корректировок. Корреляционно-регрессионный анализ. Метод соотнесения цены и дохода. Метод валового рентного мультипликатора. Метод общего коэффициента капитализации (общего коэффициента рентабельности).

Алгоритм расчета стоимости недвижимости доходным подходом. Достоинства и недостатки методов доходного подхода. Метод прямой капитализации. Метод рыночной выжимки (сравнения продаж). Метод кумулятивного построения. Метод стоимости капитальных активов. Метод средневзвешенной стоимости капитала. Метод дисконтированных денежных потоков.

Алгоритм расчета стоимости недвижимости затратным подходом. Применение затратного подхода. Преимущества затратного подхода. Недостатки затратного подхода. Оценка общего накопленного износа. Оценка износа по методике БТИ. Определение накопленного износа методом сравнения продаж (рыночной выборки). Определение накопленного износа

9

методом эффективного возраста (срока службы). Определение накопленного износа методом разбиения. Оценка устранимого физического износа. Оценка неустранимого физического износа. Оценка устранимого функционального износа. Оценка неустранимого функционального износа. Оценка внешнего износа.

Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости. Методика ранжированной оценки критериев стоимости. Метод распределения весовых коэффициентов. Метод анализа иерархий (МАИ).

Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Критерии анализа наиболее эффективного использования. Юридическая допустимость. Физическая осуществимость. Финансовая обеспеченность. Максимальная продуктивность. Определение наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной. Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости. Обособленные виды использования. Промежуточные виды использования. Юридически противоречивые виды использования. Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным. Многопрофильные виды использования. Виды использования специального назначения. Спекулятивные виды использования. Избыточная и лишняя площадь участка.

Раздел 5 "Виды оценки собственности. Оценка стоимости жилых зданий и сооружений". Виды оценки собственности. Оценка жилых объектов. Характеристика жилых зданий и помещений для их коммерческой оценки. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Оценка объектов незавершенного строительства.

Массовая оценка недвижимости. Индивидуальная оценка недвижимости. Оценка квартир. Критерии, по которым производится оценка квартир. Оценка частных домов. Критерии, по которым производится оценка частных домов.

Приватизация жилищного фонда. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О приватизации жилищного фонда». Оценка приватизированного жилья. Процесс приватизации. Определение стоимости приватизированной квартиры (комнаты).

Объекты незавершенного строительства и определение их стоимости. Консервация объектов незавершенного строительства. Случаи, в которых необходима оценка объектов незавершенного строительства. Факторы, влияющие на стоимость объекта незавершенного строительства. Методы оценки незавершенного строительства. Процесс оценки объектов незавершенного строительства.

Раздел 6 "Особенности оценки объектов производственного назначения и нежилых объектов при их приватизации. Оценка стоимости инженерных коммуникаций и дорог". Оценка объектов имущественного комплекса.

10

Проблемы приватизации предприятий. Зарубежный опыт приватизации. Определение рыночной цены объекта на основе арендной платы. Оценка стоимости инженерных коммуникаций и дорог.

Имущественный комплекс предприятия как объект оценки. Позитивное воздействие приватизационного процесса. Подходы к рассмотрению приватизации. Пути, формы, способы приватизации. Причины и задачи приватизации в России. Проблемы приватизации в России. Итоги этапов приватизации в России. Опыт зарубежных стран. Опыт ваучерной приватизации. Опыт платной приватизации. Определение рыночной цены объекта на основе арендной платы.

Классификация инженерных коммуникаций по назначению, по расположению (внешние и внутренние), по конструкциям. Учет взаимосвязи оцениваемых инженерных коммуникаций с территорией, зданием, к которым они относятся. Цели оценки, виды стоимости и методы оценки, используемые для определения стоимости инженерных коммуникаций. Возможность использования зарубежной нормативной базы при оценке современных высокотехнологичных инженерных коммуникаций. Классификация дорог. Особенности идентификации юридического статуса объектов оценки. Цели оценки, виды стоимости и методы оценки, используемые для оценки стоимости дорог.

Раздел 7 "Оценка стоимости машин и оборудования". Машины и оборудование как объект оценки. Оценка машин и оборудования сравнительным подходом.

Оценка машин, оборудования и транспортных средств как направление в оценочной деятельности. Сравнительный подход к оценке машин и оборудования. Правила выбора аналога и подготовки рыночной информации. Метод прямого сравнения с аналогичным объектом. Сравнение с аналогом, имеющим параметрические и другие отличия. Метод направленных качественных корректировок. Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа.

Раздел 8 "Оценка земельной собственности, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования". Особенности земли как объекта оценки. Мониторинг земель города, разбивка их на участки и освоение земель. Нормативная цена земли. Методы оценки земли.

Земельный участок как объект недвижимости и объект оценки. Цели проведения оценки земельных участков. Принципы оценки земли. Мониторинг земель города, разбивка их на участки и освоение земель. Оценка стоимости земли с помощью сравнительного подхода. Метод сравнения продаж. Метод распределения. Метод выделения. Доходный подход к определению стоимости земли. Метод капитализации земельной ренты (дохода). Метод остатка (техника остатка дохода для земли). Метод предполагаемого использования. Затратный подход к определению стоимости земли. Оценка земель населённых