4946
.pdfМинистерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»
О.В. Степанова
ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ
Учебно-методическое пособие по подготовке к лекциям, практическим занятиям (включая рекомендации по организации
самостоятельной работы) и выполнению расчетно-графических работ по дисциплине «Оценка собственности» для обучающихся по направлению подготовки
08.03.01 Строительство, профиль Экспертиза и управление недвижимостью
Нижний Новгород
2016
Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»
О.В. Степанова
ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ
Учебно-методическое пособие по подготовке к лекциям, практическим занятиям (включая рекомендации по организации
самостоятельной работы) и выполнению расчетно-графических работ по дисциплине «Оценка собственности» для обучающихся по направлению подготовки
08.03.01 Строительство, профиль Экспертиза и управление недвижимостью
Нижний Новгород ННГАСУ
2016
3
УДК 332 (075)
Степанова О.В. Оценка собственности [Электронный ресурс]: учеб.-метод. пос. / О.В. Степанова; Нижегор. гос. архитектур. - строит. ун-т. – Н.Новгород: ННГАСУ, 2016. – 36 с; электрон. опт. диск (CD-RW)
Содержит методические рекомендации по подготовке к лекциям, практическим занятиям и выполнению расчетно-графических работ по основным разделам дисциплины «Оценка собственности».
Предназначено для обучающихся в ННГАСУ для подготовки к аудиторным занятиям, включая рекомендации по самостоятельной работе студентов по направлению подготовки 08.03.01 Строительство, профиль Экспертиза и управление недвижимостью.
©О.В. Степанова, 2016
©ННГАСУ, 2016
|
4 |
|
|
ОГЛАВЛЕНИЕ |
|
1 |
Рекомендации по подготовке к лекциям…………………….…………………….... |
5 |
2 Рекомендации по подготовке к практическим занятиям…………………………... |
8 |
|
3 Рекомендации по организации самостоятельной работы…………………………. |
19 |
|
4 |
Рекомендации по выполнению расчетно-графических работ...…………………… 28 |
|
5 |
Рекомендации по подготовке к экзамену и дифференцированному зачету…....… |
31 |
Литература………………………………………………………………………………. 36
5
1. Рекомендации по подготовке к лекциям
Цель курса – формирование у обучающихся определенного состава компетенций, которые основываются на характеристиках будущей профессиональной деятельности; получение теоретического и практического опыта в сфере оценки собственности: зданий и сооружений, земли, бизнеса, оборудования и транспортных средств, нематериальных активов, ценных бумаг и др.
Методы изучения материала – активная работа на лекциях и практических занятиях, самостоятельная работа студентов с литературными источниками, выполнение расчетно-графических работ.
Основные виды учебных занятий – лекции, практические занятия,
расчетно-графические работы, экзамен, дифференцированный зачет.
Учебные задачи - формирование у студентов навыков подготовки информационной базы для оценки собственности из различных источников; умений проводить идентификацию ситуации оценки; знаний теоретических основ оценки собственности и отдельных ее видов; способности проведения расчетов по определению стоимости собственности по методикам, используемым в рамках трех теоретических подходов; представлений о построении системы управления стоимостью компаний, функционирующих в сфере недвижимости.
Лекции
Лекция закладывает основу знаний для последующего усвоения студентами учебного материала.
В ходе лекционных занятий необходимо конспектирование учебного материала. Нужно обращать внимание на категории, формулировки, раскрывающие содержание тех или иных явлений и процессов, научные выводы и практические рекомендации. Желательно оставить в рабочих конспектах поля, на которых делать пометки из рекомендованной литературы, дополняющие материал прослушанной лекции, а также подчеркивающие особую важность тех или иных теоретических положений.
Конспект лекций необходимо просматривать сразу после занятий, при этом отмечать материал конспекта, который вызывает затруднения для понимания. Сначала нужно попытаться найти ответы на затруднительные вопросы, используя предлагаемую литературу. Если не удалось самостоятельно разобраться в материале, то нужно сформулировать вопросы и обратиться на текущей консультации или на ближайшей лекции за помощью к преподавателю. Каждую неделю необходимо отводить время для повторения пройденного материала, проверяя свои знания, умения и навыки с помощью контрольных вопросов.
Учебным планом предусмотрено изучение дисциплины на протяжении двух семестров (7 и 8 семестры), лекционные занятия проводятся только в 7 семестре. Тематический план лекций и содержание разделов дисциплины для 7 семестра представлены в табл. 1 и 2 соответственно.
6
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 1 |
||
|
|
|
|
|
|
|
Тематический план лекций |
|
|
|
|
||||
|
Наименование разделов учебной дисциплины. |
Кол-во |
Формы |
|
|
||||||||||
|
|
|
|
Темы занятий |
|
|
|
часов |
отчетности |
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
7 семестр |
|
|
|
|
|
||
|
1.Методологические |
основы |
оценки |
|
собственности. |
|
конспект |
|
|
||||||
|
Информационно-методические |
аспекты |
и |
правовое |
2 |
|
|
||||||||
|
лекции |
|
|
||||||||||||
|
регулирование оценки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
2.Основные цели и принципы оценки собственности |
2 |
конспект |
|
|
||||||||||
|
лекции |
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Подходы, методы и технологии оценки собственности |
2 |
конспект |
|
|
||||||||||
|
лекции |
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4.Виды оценки собственности. Оценка стоимости жилых |
2 |
конспект |
|
|
||||||||||
|
зданий и сооружений |
|
|
|
|
|
|
|
лекции |
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
5.Оценка |
|
стоимости |
|
нематериальных |
активов и |
2 |
конспект |
|
|
|||||
|
интеллектуальной собственности |
|
|
|
|
лекции |
|
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
6.Оценка |
|
недвижимости, |
приносящей |
доход. Оценка |
2 |
конспект |
|
|
||||||
|
стоимости машин и оборудования |
|
|
|
лекции |
|
|
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
|
7.Особенности |
оценки |
|
объектов производственного |
|
конспект |
|
|
|||||||
|
назначения |
и нежилых |
объектов при |
их |
приватизации. |
2 |
|
|
|||||||
|
лекции |
|
|
||||||||||||
|
Оценка предприятий (бизнеса) |
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
8.Оценка земельной собственности, анализ наилучшего и |
|
конспект |
|
|
||||||||||
|
наиболее |
|
эффективного |
использования |
земельных |
2 |
|
|
|||||||
|
|
лекции |
|
|
|||||||||||
|
участков |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
16 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 2 |
||
|
|
|
|
|
|
|
Содержание дисциплины |
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
Наименование разделов |
|
|
Содержание разделов дисциплины |
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
7 семестр |
|
|
|
|
|
||
Методологические |
основы |
Понятие и сущность, субъекты и объекты оценочной |
|
||||||||||||
оценки |
собственности. |
деятельности. |
|
Саморегулируемые |
организации |
|
|||||||||
Информационно- |
|
|
|
оценщиков. Обязанность и потребность проведения |
|
||||||||||
методические |
аспекты |
и |
оценки. Правовые основы оценки собственности. |
|
|||||||||||
правовое |
|
регулирование |
Информационная база оценки. Стандарты оценочной |
|
|||||||||||
оценки |
|
|
|
|
|
деятельности. |
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
Принципы оценки собственности. Факторы, влияющие на |
|
|||||||
Основные цели и принципы |
стоимость объекта недвижимости. Анализ рынка в |
|
|||||||||||||
оценки собственности |
|
|
процессе оценки. Этапы проведения оценки. Требования к |
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
отчету об оценке. |
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода. |
|
|||||||
Подходы, |
|
современные |
Оценка недвижимости на основе доходного подхода. |
|
|||||||||||
методы |
и |
технологии |
Оценка недвижимости на основе затратного подхода. |
|
|||||||||||
оценки собственности |
|
|
Методы согласования стоимостных результатов. Анализ |
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
наилучшего и наиболее эффективного использования. |
|
|||||||
Виды |
|
|
оценки |
Виды оценки собственности. Характеристика жилых |
|
||||||||||
собственности. |
Оценка |
зданий и помещений для их коммерческой оценки. Закон |
|
||||||||||||
стоимости жилых зданий и |
РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Оценка |
|
|||||||||||||
сооружений |
|
|
|
|
объектов незавершенного строительства. |
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
Оценка |
|
стоимости |
Состав нематериальных активов. Применение доходного и |
||||||
нематериальных |
активов |
и |
затратного подхода в оценке нематериальных активов. |
||||||
интеллектуальной |
|
Определение стоимости гудвилла. Оценка стоимости |
|||||||
собственности |
|
|
интеллектуальной собственности. |
|
|
|
|||
Оценка |
недвижимости, |
Методы оценки. Показатели оценки. Определение |
|||||||
приносящей |
доход. Оценка |
рационального срока службы строений и оборудования. |
|||||||
стоимости |
машин |
и |
Износ и его виды. Способы учета износа. Методы оценки |
||||||
оборудования |
|
|
износа. Машины и оборудование как объект оценки. |
|
|||||
Особенности |
|
оценки |
Оценка объектов имущественного комплекса. Проблемы |
||||||
объектов |
|
|
|
приватизации |
предприятий. |
Зарубежный |
опыт |
||
производственного |
|
приватизации. Подходы и методы, используемые для |
|||||||
назначения |
и |
нежилых |
оценки бизнеса. Специфика оценки предприятий в РФ. |
||||||
объектов |
при |
их |
|
|
|
|
|
|
|
приватизации. |
Оценка |
|
|
|
|
|
|
||
предприятий (бизнеса) |
|
|
|
|
|
|
|
||
Оценка |
|
земельной |
Особенности земли как объекта оценки. Мониторинг |
||||||
собственности, |
анализ |
земель города, разбивка их на участки и освоение земель. |
|||||||
наилучшего |
и |
наиболее |
Нормативная цена земли. Методы оценки земли: единицы |
||||||
эффективного |
|
|
сравнения, |
базового |
участка, |
распределения, |
|||
использования |
земельных |
капитализации, техники остатка. |
|
|
|
||||
участков |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8
2. Рекомендации по подготовке к практическим занятиям
Основное назначение практических занятий - более глубокая проработка и осмысление материала, изученного на лекциях и в процессе самостоятельной работы с целью успешной подготовки к экзамену и дифференцированному зачету.
Для своевременного и качественного выполнения практических работ следует придерживаться графика их выполнения. При подготовке очередного задания представить произведенные расчеты преподавателю для выявления ошибок и их своевременного исправления. Активная работа на практических занятиях учитывается при сдаче экзамена и дифференцированного зачета.
Примечание. Те задания, которые не были выполнены на практических занятиях или были выполнены не до конца, становятся заданиями для самостоятельной работы.
Поскольку дисциплина изучается на протяжении двух семестров, учебным планом предусмотрено 8 практических занятий в 7 семестре и 8 практических занятий в 8 семестре.
7 семестр Занятие 1
Задача 1. Определить методом анализа парных продаж рыночную стоимость коттеджа площадью 100 м2, расположенного на земельном участке площадью 8 000 м2. Коттедж имеет 5 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.
Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены в табл. 3.
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 3 |
|
|
|
|
Исходные данные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сравнимые продажи |
|
|
|
|
Показатели |
Объект |
1-й |
2-й |
3-й |
4-й |
5-й |
|
|
|
|
оценки |
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Цена продажи |
|
|
65 000 |
78 000 |
56 000 |
70 000 |
54 000 |
|
Переданные |
права |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
|
на собственность |
владение |
владение |
владение |
владение |
владение |
владение |
|
|
Условия |
|
рыночные |
нерыноч- |
нерыноч- |
рыноч- |
рыноч- |
рыночные |
|
финансирования |
|
ные |
ные |
ные |
ные |
|
|
|
Коррекция |
по |
|
–3000 |
–8000 |
0 |
0 |
0 |
|
финансированию |
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
||
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыноч- |
рыноч |
рыноч- |
рыноч- |
|
|
|
|
ные |
ные |
ные |
ные |
|
||
|
|
|
|
|
||||
Срок продажи |
|
|
2 недели |
4 недели |
1 год |
1 год |
1 год |
|
Размер участка, м2 |
8 000 |
8 000 |
10 000 |
8 000 |
10 000 |
8 000 |
|
|
Размер дома, м2 |
100 |
100 |
125 |
100 |
125 |
100 |
|
|
Количество комнат |
5 |
5 |
6 |
5 |
6 |
5 |
|
|
Гараж |
|
– |
+ |
+ |
+ |
+ |
– |
|
Подвал |
|
+ |
– |
– |
– |
+ |
– |
|
Примечание. Месторасположение объекта оценки и сравнимых продаж – пригородный |
|
|||||||
|
|
|
район города Дзержинска. |
|
|
|
||
9
Занятие 2
Задача 1. Определить методом относительного сравнительного анализа продаж рыночную стоимость арендной площади здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл.4.
Таблица 4 Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного
здания
Элементы |
Объект |
|
Сравнимые объекты |
|
|||
сравнения |
оценки |
1-й |
2-й |
3-й |
4-й |
5-й |
|
Цена продажи арендной |
|
290 000 |
210 000 |
240 000 |
210 000 |
250 000 |
|
площади, руб. |
|
||||||
|
|
|
|
|
|
||
Общая площадь, м2 |
3500 |
4000 |
3330 |
3430 |
2930 |
3840 |
|
Отношение арендной |
|
|
|
|
|
|
|
площади к общей |
0,88 |
0,94 |
0,93 |
0,92 |
0,88 |
0,88 |
|
(производительность) |
|
|
|
|
|
|
|
Коэффициент |
0,90 |
0,87 |
0,85 |
0,90 |
0,95 |
0,90 |
|
использования |
|||||||
|
|
|
|
|
|
||
Средняя рента за 1 м2 |
126 |
126 |
117 |
126 |
126 |
126 |
|
арендной площади, руб. |
|||||||
|
|
|
|
|
|
||
Местоположение |
среднее |
лучше |
хуже |
среднее |
лучше |
хуже |
|
Затраты на |
рыноч- |
рыноч- |
рыноч- |
|
рыноч- |
рыноч- |
|
эксплуатацию |
ный |
ный |
ный |
выше |
ный |
ный |
|
|
уровень |
уровень |
уровень |
|
уровень |
уровень |
|
Размер арендной |
3000 |
3760 |
3100 |
3150 |
2600 |
3420 |
|
площади, м2 |
|||||||
Цена за 1 м2 |
|
77,12 |
67,74 |
76,00 |
80,77 |
73,10 |
|
арендной площади, руб. |
|
||||||
|
|
|
|
|
|
||
Занятие 3
Задача 1. Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта по исходным данным, представленным в табл. 5.
|
|
|
|
|
Таблица 5 |
|
|
Исходные данные |
|
|
|
||
Показатель |
Объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
оценки |
||||||
|
|
|
|
|
||
Ставка аренды, тыс. руб./м2 |
9 |
15 |
17,5 |
7,5 |
18 |
|
Полезная площадь, м2 |
35 000 |
30 000 |
45 000 |
20 000 |
5 000 |
|
ПВД, тыс. руб. |
315 000 |
450 000 |
787 500 |
150 000 |
90 000 |
|
Цена, тыс. руб. |
|
1200000 |
2000000 |
637500 |
300250 |
|
Задача 2. Определить рыночную стоимость торгового центра, если ВД от этого объекта недвижимости составляет 120 000 тыс. руб. Информация по сопоставимым объектам приведена в табл. 6.
10
Таблица 6
Исходные данные по сопоставимым объектам
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
ПВД, тыс. руб. |
1 |
600 000 |
100 000 |
2 |
750 000 |
128 000 |
3 |
450 000 |
74 000 |
Задача 3. Величина рыночной арендной платы объекта оценена в 20 000 руб. в месяц. Используя ВРМ определить рыночную стоимость объекта оценки. Исходные данные по сопоставимым объектам приведены в табл. 7.
Таблица 7
Исходные данные по сопоставимым объектам
Аналог |
Цена продажи, тыс. руб. |
ПВД, тыс. руб. |
1 |
17 300 |
130 |
2 |
18 700 |
140 |
3 |
21 000 |
150 |
4 |
21 000 |
160 |
5 |
19 300 |
145 |
Занятие 4
Задача 1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 127 500 тыс. руб. Информационная база данных о сделках купли-продажи представлена в табл. 8.
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 8 |
|
Информационная база данных о сделках купли-продажи |
|
|||||
Показатель |
|
Объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
|
оценки |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Ставка аренды, |
тыс. руб./м2 |
9 |
15 |
17,5 |
7,5 |
18 |
|
/год |
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Полезная площадь, м2 |
|
35 000 |
30 000 |
45 000 |
20 000 |
5 000 |
|
ПВД, тыс. руб. |
|
|
315 000 |
450 000 |
787 500 |
150 000 |
90 000 |
Коэффициент загрузки, % |
|
90 |
85 |
95 |
90 |
98 |
|
Дополнительные |
доходы, |
тыс. |
1500 |
2000 |
1750 |
1500 |
2100 |
руб. |
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
ДВД, тыс. руб. |
|
|
285 000 |
384 500 |
749 875 |
136 500 |
90 300 |
Операционные расходы, |
тыс. |
157 500 |
141 000 |
184 500 |
60 000 |
21 000 |
|
руб. |
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
ЧОД, тыс. руб. |
|
|
127 500 |
243 500 |
565 375 |
76 500 |
69 300 |
Цена, тыс. руб. |
|
|
|
1 200 000 |
2 000 000 |
637 500 |
300 250 |
Задача 2. Определить рыночную стоимость торгового центра, если ЧОД этого объекта недвижимости составляет 65 000 тыс. руб. Исходные данные по сопоставимым объектам приведены в табл. 9.