4846

На правах рукописи

СМИРНОВА ИРИНА ВИКТОРОВНА

МЕТОДОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ МЕГАПОЛИСА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Санкт-Петербург 2004

3

I.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В последние годы в связи с известным снижением роли приватизации в формировании доходов бюджетной системы проблема эффективного управления государственной собственностью становится особенно актуальной. Вместе с тем, реформа управления государственным имуществом не сводится лишь к обеспечению доходов государства за счет неналоговых источников. Применительно к сектору унитарных предприятий на первый план выступает задача более качественного выполнения возложенных на них государственных функций и обеспечения публичных интересов, рационализации и повышения эффективности бюджетной политики.

Управление государственной собственностью в период глобальных преобразований - одна из наиболее сложных и малоразработанных проблем в экономической науке. В наименьшей степени эта проблема исследована применительно к управлению недвижимостью города.

Имущество города является материально-вещественной базой функционирование его экономики, поэтому его эффективное использование должно стать одной из основных задач органов власти города. Однако сегодня в сфере управления собственностью крупных городов и, в частности, недвижимым имуществом, очевидны серьезные проблемы.

Средняя доходность аренды земельных участков, принадлежащих городу, составляла, по нашим расчетам, в 2003 году 0,23% годовых, а доходность предоставления участков под застройку и реконструкцию 6,6% годовых. Особенно неблагополучной является ситуация с управлением государственными унитарными предприятиями (ГУП), которых в Российской Федерации в 2003 году насчитывалось свыше 9000. По мнению специалистов министерства экономического развития РФ, доходность ГУП по планам их экономического развития не превысила 0,1% на вложенный капитал.

Повышение эффективности использования недвижимого имущества в интересах развития города должно быть направлено на получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от использования недвижимости, на расширение налогооблагаемой базы, возрастание объема инвестиций в недвижимость города, рост ценности имущественного комплекса города.

Достижение этих целей возможно на основе развития методов управления и способов распоряжения недвижимостью города, в основе которых лежит предпринимательская деятельность профессиональных участников сферы недвижимости - управляющих компаний, формами сотрудничества которых с собственником - городом должны выступать доверительное управление имуществом и концессия.

Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма актуальной, а направление и содержание исследования определяется

объективной необходимостью комплексного анализа и методического осмысления указанных проблем.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемы, связанные с управлением государственной и муниципальной собственностью, приватизацией, оценкой эффективности инвестиций в недвижимость, предпринимательством в сфере недвижимости на основе развития доверительного управления и концессии являются предметом изучения многих российских и зарубежных ученых. Эти проблемы рассматриваются в

B.И. Кошкин, Д. С. Львов, С. Н. Максимов, Э. Маркварт, А. О'Салливан,

C.В. Орлов, П. Д. Половинкин, А. Д. Радыгин, Н. И. Свистунов, И. И. Сигов, Е. И. Тарасевич, Л. М. Чистов, В. М. Шупыро.

Вместе с тем недостаточно разработанными следует считать вопросы методологии управления имуществом крупного города, в том числе на основе применения системного анализа, вопросы оценки эффективности управления имуществом города, управления отдельными видами имущества, в частности, недвижимого в условиях сокращения участия государства в несвойственных для него областях экономики.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в развитии

методологии управления недвижимым имуществом, являющимся собственностью крупного города.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

•Исследование методологических аспектов развития отношений собственности в Российской Федерации.

•Выявление особенностей и проблем управления недвижимым имуществом крупного города на примере Санкт-Петербурга.

•Разработка методологических основ управления недвижимым имуществом крупного города на основе применения системного анализа.

•Уточнение принципов и методов управления недвижимым имуществом крупного города.

•Разработка методологии формирования концепции управления недвижимым имуществом крупного города.

•Исследование и развитие системы мониторинга рынка недвижимости мегаполиса.

•Разработка методических основ оценки эффективности управления недвижимым имуществом мегаполиса.

•Исследование проблем и развитие методических основ управления государственными унитарными предприятиями крупного города.

•Выявление основных направлений совершенствования использования зданий и помещений органов власти крупного города.

•Разработка организационно-экономического механизма управления

объектами недвижимости нежилого фонда крупного города.

•Выявление особенностей и проблем инвестиционной деятельности в крупном городе.

•Разработка методических основ формирования и функционирования

отношений в крупном городе.

Объектом исследования является система управления недвижимым имуществом крупного города.

Предметом исследования выступают организационно-экономические отношения по поводу владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, являющимся собственностью города.

Теоретической и методической основой исследования является диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы заложена методология системного подхода с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам регулирования имущественноземельных отношений и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и Санкт-Петербурга.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологии управления недвижимым имуществом крупного города и организационно-экономического механизма повышения эффективности использования недвижимого имущества крупного города.

На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

•Уточнено содержание понятия «форма собственности», исходя из основополагающих отношений, раскрывающих содержание собственности, - владения, пользования и распоряжения. На этой основе предложена классификация собственности по типам и видам и уточнено определение понятия «государственная собственность».

•На основе выявленных особенностей этапов процесса приватизации в Российской Федерации определен и сформулирован макроэкономический критерий рационального соотношения между типами собственности, в основе которого лежит стоимостный подход к управлению собственностью, базирующийся на стремлении к максимизации стоимости совокупной собственности государства (города).

•Выявлены ключевые проблемы управления недвижимым имуществом крупного города, показана их взаимосвязь и взаимообусловленность, предложена классификация этих проблем по организационно-правовым и

экономическим критериям, позволяющая более точно определить и структурировать цели системы управления недвижимым имуществом крупного города.

• Выявлены типологические признаки и базовые компоненты системы управления недвижимым имуществом мегаполиса, основу механизма которой составляет разработанная целевая модель системы; уточнены принципы управления и предложена классификация специфических

• Разработан новый концептуальный методологический подход к управлению недвижимым имуществом мегаполиса, отличительными особенностями которого является рационализация количества объектов недвижимости города по критерию функционально-целевого назначения; разработан и обоснован критериальный показатель целесообразности приватизации объектов собственности города.

• Предложен показатель оценки стабильности рынка недвижимости, основанный на мониторинговых исследованиях рынка и позволяющий в

•Предложен и обоснован подход к оценке эффективности управления недвижимым имуществом города, основанный на показателях результативности. Предложен показатель конечного эффекта работы органов управления недвижимостью города, отражающий стоимостный подход к оценке эффективности - увеличение стоимости единицы недвижимости. Разработан метод оценки количественной характеристики вклада целей и задач в достижение генеральной цели управления имуществом города на основе экспертной оценки коэффициентов значимости целей.

•Выявлены проблемы управления государственными унитарными предприятиями города, вытекающие из особенностей права хозяйственного ведения, и предложены принципы их создания и функционирования, направленные на строгое соответствие целей деятельности унитарных предприятий социально-экономическим целям города и на усиление коллегиальности управления.

•Раскрыты проблемы содержания и использования зданий и помещений, предназначенных для органов власти города. Обоснована целесообразность привлечения профессиональных управляющих компаний в эту сферу, предложены модели рационализации использования зданий и

помещений органов власти на основе использования рыночных механизмов управления административной недвижимостью.

• Разработана универсальная модель функционирования системы доверительного управления коммерческой недвижимостью города, базирующаяся на научно обоснованных принципах формирования

конкурентной среды, пригодная к практическому использованию и позволяющая целенаправленно и эффективно развивать конкурентную среду

вимущественной сфере города.

•Разработан организационно-экономический механизм функционирования имущественного залогового фонда города, позволяющий активизировать

инвестиционные процессы в сфере недвижимости путем выполнения фондом функций посредника между владельцами бизнеса и заемных средств, принимая на себя дополнительные функции гаранта, участвуя в процедуре распределения частных инвестиций или средств бюджета.

• Разработан алгоритм расчета объема участия города в концессионном проекте на основе заданного уровня рентабельности капитала концессионера, направленный на привлечение инвестиций в крупные инфраструктурные объекты города.

Практическая значимость исследования состоит в том, что выводы и предложения, содержащиеся в нем, направлены на решение крупной народнохозяйственной задачи повышения качества жизни граждан в крупном городе на основе развития системы управления и повышения эффективности распоряжения недвижимым имуществом мегаполиса.

Результаты выполненных исследований и предложенные методологические решения могут быть использованы органами власти крупных городов при текущем и стратегическом планировании в сфере управления недвижимым имуществом.

Предложенные рекомендации по управлению различными видами имущества города позволят повысить эффективность владения, пользования и распоряжения ими.

Разработанные подходы и модели привлечения инвестиций в сферу недвижимости на основе формирования имущественного залогового фонда и участия города в концессионных соглашениях позволят активизировать инвестиционные процессы в экономике мегаполиса и будет способствовать росту его валового внутреннего продукта.

Апробация результатов работы. Результаты исследования были использованы при разработке концепции управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга, в практической деятельности Комитета по управлению городским имуществом Выборгского района Санкт-Петербурга, докладывалась на I (2002 г.), II (2003 г.) и III (2004 г.) международных научно-практических конференциях «Оценочные технологии в экономических процессах». Материалы научной работы нашли применение при разработке и чтении экономических курсов для студентов СанктПетербургского государственного инженерно-экономического университета и при выполнении научно-исследовательских госбюджетных и хоздоговорных работ.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 50 опубликованных работах общим объемом 67 п.л.

Структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 146 источников. Объем работы - 344 страницы машинописного текста.

II.Основные положения и результаты исследования

Материальной основой собственности является отношение к условиям и результатам производства как к своим, высшая степень контроля над всеми вещами, в процессе которого присваивается или отчуждается вещь. Однако необходимо подчеркнуть, что собственность имеет и вторую сторону, имеющую социально-экономический характер - отношения между людьми по поводу присвоения потребительских стоимостей. Юридическая категория «собственность» отражает права собственности, выражая отношения принадлежности имущества субъектам собственности.

Таким образом, понятие собственности, по нашему мнению, основано на органическом строении этой сложной социально-экономической и правовой категории и представляет исторически изменяющиеся общественные отношения по поводу присвоения материальных и нематериальных благ различными лицами (индивидуумами, социальными группами, государством), которые (общественные отношения) будучи законодательно урегулированы государством, приобретают форму права собственности (рис. 1).

Собственность

Рис. 1. Органическое строение понятия «собственность»

Для дальнейшего анализа понятия собственности необходимо подробнее остановиться на таких ее характеристиках как формы, виды и функции.

Поскольку форма - это способ существования и выражения содержания, воспроизводимые связи и отношения, в основе определения формы собственности, по нашему мнению, должны лежать те или иные социально-экономические и юридические отношения между субъектами собственности по поводу объектов собственности. Такие отношения