2991
.pdf
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
На правах рукописи
АКУЛЕНКОВА
Ирина Валерьевна
ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
(на примере Санкт-Петербурга)
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Санкт-Петербург 2004
Работа выполненана кафедреэкономикистроительстваСанкт-Петербургс- когогосударственногоархитектурно-строительногоуниверситета.
Научныйруководитель: |
доктор экономических наук, |
|
ст. науч. сотрудник |
|
Дроздов Геннадий Дмитриевич |
Официальные оппоненты: |
доктор экономических наук, профессор |
|
Горбунов Аркадий Антонович; |
|
кандидат экономических наук, доцент |
|
Секо Евгений Валерьевич |
Ведущая организация: |
Санкт-Петербургский государственный |
|
инженерно-экономическийуниверситет |
Защита состоится 29 июня 2004 года в 13.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при Санкт-Петербургском государственном ар- хитектурно-строительном университете по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 206. Телефакс: (812) 316-58-72.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.
Автореферат разослан « 25 мая 2004 года.
Ученый секретарь диссертационного совета |
|
кандидат экономических наук, профессор |
Клюев А.Ф. |
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования по эффективности реконструкции жилых зданий в условиях рыночных отношений определена потребностями экономического и социального развития общества.
С каждым годом жилищный фонд России заметно ветшает, увеличивается степень износа жилых зданий. Характерными особенностями жилых домов старой постройки (до 1950 г.) являются: устаревшая коммунальная (коридорная) система планировки, тесные санузлы и кухни, а также недостаточная несущая способность междуэтажных перекрытий из-за малого сечения несущих балок и большого срока эксплуатации. Дома первых массовых серий имеют ощутимый моральный износ, проявляющийся в несовершенстве планировочных решений квартир (неудобная планировка, малые размеры кухонь, прихожих, санузлов, недостаточная высота этажа) и несоответствии эксплуатационных качеств ограждающих конструкций требованиям по тепло-, гидро- и звукоизоляции.
Фактические объемы реконструкции не соответствуют требуемым. Сокращение бюджетного финансирования капитального ремонта жилых зданий, начавшееся с 90-х гг. XX века, привело к значительному снижению объемов реконструкции. Своевременно не отремонтированные дома переходят в разряд ветхих и аварийных, когда их реконструкция уже нецелесообразна.
Особенно остро проблема реконструкции жилых зданий стоит в крупных городах (мегаполисах). Основные направления реконструкции городов определяются особенностями функционального зонирования их территорий. В частности, в Санкт-Петербурге, жилищный фонд которого характеризуется большим количеством зданий различных периодов постройки, нуждающихся в реконструкции, этот процесс необходимо развивать в двух направлениях:
реконструкция исторического центра с сохранением и обновлением старого опорного жилищного фонда, ценного по градостроительным, архитектурным и историко-культурным характеристикам;
реконструкция жилой застройки периода массового индустриального домостроения.
Проведенные исследования показали целесообразность осуществления реконструкции жилых зданий на базе программ воспроизводства жилого фонда, предусматривающих комплексную реконструкцию жилых зданий на уровне квартала (микрорайона) с заменой инженерных сетей и благоустройством прилегающих территорий.
Многообразие планировочных и конструктивных решенийжилых зданий, а также способов их реконструкции обуславливают необходимость детальнойпроработкиальтернативныхвариантовреконструкцииикомплексной оценки их эффективности с целью выбора наиболее рационального.
Большой вклад висследованиепроблем оценки эффективности рекон-
3
струкции жилых зданий внесли отечественные ученые Н.И. Барановская, А.П. Борисов, И.И. Боровков, В.В. Бузырев, С.Н. Булгаков, Л.Я. Герцберг, А. А. Горбунов, Г.А. Заблоцкий, К.И. Клименко, Б.М. Колотилкин, А.В. Кочетков, А.А. Лаушкина, Ю.П. Панибратов, В.М. Серов, В.К. Соколов, Т.Н. Чистякова, А.К. Шрейбер и др.
Однако многочисленные теоретические исследования в области оценки эффективности реконструкции жилых зданий не в полной мере учитывают особенности современных экономических отношений.
В условиях рыночной экономики целесообразно осуществлять комплексную оценку эффективности реконструкции жилых зданий с учетом интересов основных участников этого процесса - муниципалитета и коммерческого инвестора-застройщика. С позиций муниципалитета реконструкция жилых зданий должна обеспечивать улучшение условий проживания населения и сохранение характера исторически сложившейся застройки. Для коммерческого инвестора-застройщика основными целями являются окупаемость затрат и получение прибыли. Таким образом, интересы муниципалитета являются социальными, а коммерческого инвестора-застройщика - экономическими.
Целью диссертационного исследования является разработка методических основ комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий.
Основные задачи исследования:
оценка и анализ состояния жилищного фонда России; анализ отечественного и зарубежного опыта реконструкции жилых зда-
ний;
оценка системы управления реконструкцией жилых зданий; разработка методических основ комплексной оценки эффективности
альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий; разработка методических основ управления рисками при реконструк-
ции жилых зданий; разработка концепции безбумажной информационной технологии уп-
равления реконструкцией городской жилой застройки.
Объектом исследования является система реконструкции жилых зданий (на примере Санкт-Петербурга).
Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе реконструкции жилых зданий.
Методы исследования. Диссертационные исследования основаны на теоретических положениях по оценке и обоснованию эффективности реконструкции жилых зданий, изложенных в трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов.
Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов по вопросам реконструкции жилых зданий в крупных городах (мегаполисах).
В ходе исследования использовались методы системного и комплекс-
ного анализа, экономико-математические, аналитические, математической статистики и экспертных оценок (метод анализа иерархий).
Научная новизна исследования заключается в разработке:
1)методических основ комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий, включающих принципы построения системы показателей: структуру к состав факторов, влияющих на эффективность реконструкции; структуру и состав показателей комплексной оценки эффективности; модель и программу, позволяющие осуществлять выбор рационального варианта реконструкции;
2)методических основ управления рисками при реконструкции жилых зданий, включающих структуру и состав факторов (причин) возникновения рисков; структуру и состав имитационной модели управления рисками; алгоритм и программу количественной и качественной оценки рисков.
Практическая значимость работы заключается в создании методического и программного аппарата, позволяющих проводить автоматизированную комплексную оценку эффективности альтернативных вариантов рекон-
струкции жилых зданий, в том числе в условиях риска, и осуществлять выбор наиболее рационального.
Реализация полученных результатов. Исследования выполнялись в рамках межвузовской научно-технической программы «Архитектура и строительство» (раздел 5 «Экономика, организация и управление строительством»). Темы НИР: «Научно-методологические основы долгосрочного планирования и управления комплексным освоением и развитием территорий крупных городов» и «Разработка современных информационных технологий поддержки решений по комплексному освоению территорий крупных городов».
Результаты диссертационных исследований были использованы при разработке проектов реконструкции жилых зданий в ОАО «ЛенжилНИИпроект», а также в учебном процессе при подготовке специалистов в области экономики и управления городским строительством.
На защиту выносятся:
методические основы комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий;
методические основы управления рисками при реконструкции жилых зданий.
Апробация основных научных результатов исследования. Основные результаты диссертации докладывались и получили одобрение на международной научно-практической конференции «Реконструкция Санкт-Петербур- га-2003», научно-практической конференции Санкт-Петербургского государственного университета «Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе» (2002), научных конференциях Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (2002-2004). По теме диссертации опубликовано 9 работ.
Методика комплексной оценки эффективности альтернативных вари-
антов реконструкции жилых зданий была применена при разработке проектов реконструкции жилых зданий в проектном институте «ЛенжилНИИпроект». Отдельные результаты исследования используются в практической деятельности ООО «Промышленно-строительная группа «Ленстройреконструкция».
Объем диссертации и ее структура. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 210 наименований и 5 приложений. Основной текст исследования составляет 145 страниц.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель, задачи, объект, предмет и методы исследования, раскрыты научная новизна и практическая значимость, приведены основные положения, выносимые на защиту, апробация результатов и научные публикации.
В главе 1 проведен анализ состояния жилищного фонда России, обобщен отечественный и зарубежный опыт сохранения и обновления жилых зданий, рассмотрена система управления реконструкцией жилых зданий в крупном городе (мегаполисе).
Жилищный фонд России, площадь которого составляет 2,8 млрд м2, весьма многообразен. Его определяющими признаками являются период застройки и степень износа. Структура распределения жилищного фонда по времени возведения зданий представлена на рис. 1.
1921-1945 гг. 1946-1970 гг. 1971-1995 гг. после 1995 г
Рис 1. Распределение жилищного фонда России по годам постройки
Приведенные данные показывают, что 94,3 % жилищного фонда России составляют дома, введенные в эксплуатацию до 1995 г., в том числе 48,3 % - жилые здания, построенные с 1946 по 1970 г. В жилищный фонд этого периода входят практически все дома первых массовых серий, общая площадь которых составляет 250 млн м2 (более 10 % жилищного фонда страны, в котором проживает около 15 млн чел.).
На начало 2003 г. количество домов с износом от 31 до 65 % составляло более половины всех имеющихся в России домов, хотя их площадь в 2,2 раза меньше площади домов с износом до 30 % . Распределение жилищного фонда по степени износа представлено на рис. 2.
Условные
обозначения:
5,3%
41,8%
52,9%
Рис. 2. Распределение жилищного фонда по степени износа
За период с 1990 по 2002 г. количество ветхих и аварийных домов увеличилось в 2.7 раза и составило более 88 млн м2, или 3,1% жилищного фонда. В 2002 г. ветхий и аварийный жилой фонд увеличился на 23 млн м2 по сравнению с 2000 г. Многие дома не пригодны для проживания, однако они остаются в эксплуатации из-за того, что их жителей некуда расселить.
В Санкт-Петербурге необходимо провести реконструкцию 4300 домов общей площадью 15,2 млн м2. В их числе 2400 домов первых массовых серий общей площадью 8,9 млн м2 (около 10 % жилищного фонда), в которых проживает более 0.6 млн человек, или 11 % городского населения. По данным Комитета по содержанию жилищного фонда, общая площадь ветхого и аварийного жилья в Санкт-Петербурге достигает 0,65 млн м2.
Согласно расчетам, проведенным в ОАО «ЛенжилНИИпроект», для ликвидации ветхого и аварийного фонда необходимо около 14 млрд рублей, а для реализации концепции целевой программы «Расселение и реконструкция коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» - 326 млрд рублей.
7
Для решения проблемы обновления и сохранения жилищного фонда Санкт-Петербурга требуется ежегодно реконструировать около 0,8-1,2 млн м2 жилья. В 2002 г. за счет реконструкции было введено в эксплуатацию 0,09 млн м2, из них более 90 % - за счет средств частных инвесторов. Однако последние финансируют только коммерчески выгодные проекты, направленные на создание элитного жилья.
Таким образом, в 2002 г. в Санкт-Петербурге было реконструировано 0,6 % от объема жилья, подлежащего реконструкции. При сохранении таких темпов реконструкция жилых зданий, нуждающихся в ремонте в ближайшие 5-10 лет, будет завершена лишь в середине XXII в.
Масштабы и значимость проблемы реконструкции жилых зданий требуют разработки научно обоснованных подходов, направленных на повышение ее эффективности.
Зарубежный и отечественный опыт показал, что значительное повышение эффективности реконструкции жилых зданий, построенных в 50-70-е гг., достигается при проведения комплексной реконструкции на уровне квартала (микрорайона) без сноса жилых домов и отселения жильцов, а также путем уплотнения жилой застройки за счет надстроек новых этажей и мансард, пристроек и вставок к существующим зданиям.
Представляется оптимальным метод возведения ширококорпусных жилых зданий, предложенный Российской академией архитектуры и строительных наук. Этот метод предусматривает совмещение процессов нового строительства и реконструкции жилых домов, что обеспечивает снижение стоимости реконструкции на 12-15 % и экономию территории городской застройки в пределах 15-20 %.
ВУСЛОВИЯХ резкого сокращения бюджетного финансирования комплексную реконструкцию жилых зданий целесообразно осуществлять на базе программ воспроизводства жилого фонда с привлечением всех возможных источников финансирования.
Вусловиях рыночных отношений одной из проблем, возникающих при реконструкции жилых зданий, является нахождение оптимального баланса между интересами участников процесса реконструкции. Для этого необхо-
димо совершенствование организационной структуры системы управления реконструкцией жилых зданий (рис. 3).
Инструментарий управления - совокупность комплексов технических средств сбора, передачи, обработки, отображения и документирования информации; средств информационного, лингвистического, математического и программного обеспечения, необходимых для разработки проектной и управленческой документации в автоматизированном режиме.
Законодательное собрание
УПРАВЛЯЮЩАЯ
ПОДСИСТЕМА
Органы исполнительной власти
Губернатор
Правительство города
Канцелярия губернатора
Отраслевые органы управления
Комитет по строительству
Комитет по градостроительству и архитектуре
Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятниковисториии культуры
Комитет по жилищной политике
Комитет по содержанию жилищногофонда
Внешние источники (федеральные органы, субъекты РФ, международные организации)
УПРАВЛЯЕМАЯ
ПОДСИСТЕМА
Научноисследовательские организации
Проектные институты
Инвестиционностроительные компании
Промышленные предприятия по производству материалов
Рис. 3. Организационная структура системы управления реконструкцией жилых зданий (на примере Санкт-Петербурга) (начало)
9
Комитет по управлению городским имуществом
Комитет финансов
Комитет по энергетике и инженерному обеспечению
Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству
Городская инвестиционнотендерная комиссия
Горгосархстройнадзор
Горгосэкспертиза
Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости
Санкт-Петербургский региональный центр по ценообразованию в сроительстве
Городское бюро регистрации прав на недвижимость
Территориальные органы управления
Жилищноэксплуатационные организации
Банки, кредитнофинансовые учреждения
Фонды и организации страхования
Население
Рис. 3 (продолжение)
10