2817

На правах рукописи

ТРОФИМОВА ТАТЬЯНА ЕВГЕНЬЕВНА

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ

ФОРМИРОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРОГРАММ

СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ РАЗВИТИЯ

ИПОТЕКИ

Специальность 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Нижний Новгород - 2000

Работа выполнена на кафедре недвижимости, инвестиций,

консалтинга и анализа Нижегородского государственного архитектурно-

Ведущая организация: Городской департамент финансов и налоговой политики администрации г. H. Новгорода

Защита состоится 13 декабря 2000 года в 16 часов на заседании диссертационного совета Д 064.09.01 при Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 603600, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 65, корп. 4, ауд. 402.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан 9 ноября 2000 г.

3

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы. В результате анализа литературных источников установлено, что в экономической теории остаются нераскрытыми механизмы формирования ипотечных программ жилищного строительства, предусматривающие эффективное использование средств всех участников инвестиционного процесса. В этих целях необходимо определение рационального соотношения между средствами бюджета, населения и кредитными ресурсами, что позволит разработать нормативные подходы к использованию бюджетных инвестиций с учетом применения вариантов индивидуального кредитования. Формирование этих механизмов может явиться основой разработки и реализации муниципальных программ строительства жилья на базе организационно-экономических моделей

ипотеки.

Необходимость практического разрешения указанных проблем и их

недостаточная изученность определили тему диссертации

Целью диссертации является развитие экономического механизма ипотеки на основе оптимизации структуры муниципального

инвестиционного фонда в программах строительства жилья.

В соответствии с поставленной целью в работе сформулированы

следующие задачи:

- разработать классификацию моделей и проанализировать на ее основе существующие экономические механизмы жилищных ипотек с целью их оптимизации при реализации муниципальных программ

определяющиепотребностьвинвестицияхсубъектовипотекиинаэтой основе разработать организационно-экономические модели, отражающие

экономические связи субъектов и последовательность реализации ипотечной программы;

- определить индивидуальные параметры кредитования клиентов:

процентную ставку и срок погашения кредита, в зависимости от

совокупного семейного дохода, для снижения дотаций из местного и регионального бюджетов;

- разработать экономико-математическую модель формирования инвестиционного муниципального фонда для оптимизации его структуры

на основе взаимоувязки основных экономических параметров ипотеки;

- провести экономическую оценку разработанных положений и

рекомендаций по развитию механизма ипотеки.

Предметом исследования данной работы является экономический механизм ипотечного кредитования при реализации муниципальной

программы жилищного строительства.

Объектом исследования является жилищное строительство в г Н.

Новгороде и области на основе системы ипотечного кредитования.

Методологической и информационной базой исследования

послужили нормативно-правовые документы Российской Федерации в области жилищного строительства и ипотечного кредитования, труды отечественных и зарубежных ученых - экономистов, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати но исследуемой проблеме. В работе обобщена статистическая информация Госкомстата РФ и Нижегородского областного комитета государственной статистики, риэлторских фирм по продаже жилья за 1990 - 1999 годы. Для обработки и анализа информации использованы современные экономикоматематические методы: математической статистики, моделирования, системного и факторного анализа.

Научная новизна работы заключается в выявлении, формировании и реализации новых экономических отношений в сфере жилищных ипотек. M соответствии с этим:

- сформированы универсальные функциональные блоки, в которых установлена взаимосвязь общей потребности в инвестиционных ресурсах с размерами заемных, бюджетных и собственных средств субъектов ипотеки; предложены организационно-экономические модели муниципальной жилищной ипотеки на основе интеграции универсальных функциональных блоков, отражающие экономические связи и

последовательность использования инвестиций ее субъектами; выполнено экономико-математическое моделирование

формирования муниципального инвестиционного фонда ипотеки, которое положено в основу создания методической и нормативной базы планирования и взаимной увязки основных экономических параметров в программе ипотечного кредитования;

-разработана организационно-экономическая модель одноуровневой жилищной ипотеки с рефинансированием кредита через муниципальный банк;

-сформирована методика определения индивидуальных параметров кредитования клиентов и нормативное обеспечение ее реализации.

Практическая ценность диссертационного исследования состоит в том, что его основные результаты и положения могут быть рекомендованы городским администрациям, как методологические основы формирования

иреализации муниципальных программ жилищного строительства на основе механизма ипотеки. Отдельные результаты исследований использованы автором в учебном процессе в Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на Всероссийских научно-практических конференциях «Перспективы развития Волжского региона», «Проблемы совершенствования механизма хозяйствования в современных условиях» и «Россия регионов» (г. Тверь, Пенза, H. Новгород, 2000 год).

Публикации. Опубликовано - IO научных работ, общим объемом 23

печ, листов.

Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

На защиту выносятся :

-взаимосвязи потребности в ресурсах основных субъектов ипотеки с размерами собственных, заемных и бюджетных средств;

-методика разработки организационно-экономических моделей жилищной ипотеки на основе интеграции универсальных функциональных блоков с указанием последовательности использования ресурсов;

-методические подходы к разработке системы нормативов индивидуальных параметров кредитования клиентов;

-экономико-математическая модель формирования муниципальною инвестиционного фонда, позволяющая произвести оптимизацию его структуры наосновевзаимной увязкиэкономическихпараметров ипотеки.

П. Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, формулируется цель и задачи исследования, отмечается научная новизна и практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе «Проблемы жилищной ипотеки на современном этапе экономическихреформ»дананализпроисходящихструктурныхизменений

в жилищном строительстве и рынке жилья, а также зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования. На основании анализа определены основные проблемы и направления развития ипотеки.

Изменение государственной жилищной политики на современном этапе экономических реформ определило состояние жилищного строительства и рынка жилья. Переход к финансированию на возвратной и платной основе и снижение общей доли государственных капитальных вложений требуют более интенсивного привлечения, в качестве источника инвестиций, средств населения. Одним из направлений реализации данного подхода является механизм ипотечного жилищного кредитования. Для этого сложились все предпосылки: осуществлена приватизация жилья, приняты основные законы в области ипотеки, сформирована инфраструктура и установился устойчивый спрос на рынке жилья, в органах государственной и местной власти появилось понимание значимости механизма ипотеки для решения жилищной проблемы.

Вмировой практике ипотечное кредитование производится но схеме

сипотечным банком (CША, Канада) или с использованием ссудосберегательной модели (Франция, Германия). Попытка на федеральном уровне адаптировать к российским условиям американскую модель не тала ощутимых результатов ввиду отсутствия в ближайшей перспективе необходимых условий: стабильной экономики, вторичного рынка ипотечных кредитов, падежной кредитно-финансовой системы.

По этой причине в субъектах Российской Федерации стали применять одноуровневые депозитарные модели жилищной ипотеки (Башкортостан, Удмуртия, Оренбургская, Нижегородская, Ростовская, Пензенская области).

Следует отметить, что российские модели имеют существенные различия по структуре стоимости жилья, условиям кредитования и

большой разброс основных экономических параметров по сравнению с зарубежными.

Кредитная составляющая в стоимости жилья за рубежом составляет

70...90%, в России - 15...20%. Зарубежные банки предоставляют ипотечные

кредиты на срок 20...25 лет под 3...5% годовых, а российские - на срок от I

до 10 лет под 23...40% годовых. В муниципальных программах ипотечного кредитования процентная ставка находится в пределах 7... 15%. а разница компенсируется за счет средств регионального и местного бюджетов.

Многообразие моделей, существенные различия в экономических

параметрах, а следовательно и результаты деятельности жилищной ипотеки нельзя объяснить только спецификой регионов.

Выполненныйвдиссертациианализпоказал,чторазвитиемеханизма ипотеки сдерживается из-за ряда нерешенных проблем теоретического и практического характера, а именно:

несовершенства организационно-экономических моделей жилищной ипотеки, отсутствия методик расчета и формализации потребности в ресурсах ее субъектов;

-отсутствия разработок в области формирования муниципального инвестиционного фонда ипотеки, позволяющих произвести взаимоувязку основных экономических параметров модели;

слабого нормативного и методического обеспечения организационно-экономического механизма формирования программ строительства жилья на основе ипотеки;

-низкого уровня знаний специалистов в области ипотечного кредитования.

Пути решения этих проблем рассматриваются во второй главе Во второй главе «Разработка методических основ формирования и

реализации программ строительства жилья на основе ипотеки» проведен

анализ моделей жилищных ипотек, дана их классификация, сформированы методические основы разработки организационно-экономических молелен на основе интеграции универсальных функциональных блоков и предложена методика расчета и оптимизации их экономических параметров.

Различия в социально-экономических условиях регионов обусловили разнообразие моделей жилищных ипотек, что позволяет классифицировать их организационные структуры и экономические параметры Установлены основныеклассификационныепризнаки:уровеньиспользованияипотечной программы, общая схема, исполнительный (управляющий) орган, оператор ипотеки, способ рефинансирования кредита, условия кредитования и погашения кредитов. При помощи классификации систематизированы организационные и экономические параметры моделей.

В работе проведен анализ организационной структуры и экономических связей субъектов в моделях жилищных ипотек, применяемых в городах и регионах России.

Установлено, что состав субъектов жилищной ипотеки одинаков и представлен: клиентами, банком, управляющим органом ипотеки и строительной фирмой, производящей и реализующей жилье. Па основании результатов исследования обобщены организационные структуры двух- и одноуровневых моделей жилищных ипотек: депозитарной, ссудосберегательной, инвестиционно-строительной, а также с продажей жилья в рассрочку некоммерческой организацией, и установлен набор функций, выполняемых в рассмотренных моделях каждым субъектом. Интеграция этих функций и постоянный состав субъектов явились обоснованием методического принципа выделения однотипных субъектов, независимо от вида модели, в единый универсальный функциональный блок, в пределах которого установлены взаимозависимости обшей потребности в

И)

финансовых ресурсах с размерами заемных, бюджетных и собственных денежных средств.

К основным функциональным блокам отнесены: блок «клиент» с дальнейшей трансформацией в блок «клиентура», блок управления, инвестиционно-кредитный блок, блок строительства и реализации (рис I . ) .

Блок «клиент», выполняя функции покупателя, для приобретения жилья может использовать собственные внутренние (накопленные) ресурсы в виде: приватизированного жилья (Сж), и денежных средств (Cдс),

а также внешние (привлеченные) - ипотечный кредит (К), возврат которого обеспечивается доходом клиента (D).

При построении модели блок «Клиент» трансформируется в блок «Клиентура» путем суммирования внутренних и внешних ресурсов клиентов - участников ипотечной программы. Таким образом блок «клиентура» формирует потребность программы в средствах клиентов и кредитных ресурсах для приобретения или строительства жилья.

Блок строительства и реализации (БСР) устанавливает стоимость и объем жилищного строительства, в зависимости от ценовой ситуации на первичном рынке жилья и производственной мощности строительной фирмы, а следовательно определяет размер и структуру средств блока «клиентура».

Главным источником кредитных ресурсов является инвестиционнокредитный блок (ИКБ), основная функция которого - выдача и обслуживание ипотечных кредитов. ИКБ устанавливает общие условия кредитования программы: размер кредита, срок кредитования и процентную ставку.