2466

На правах рукописи

МИРОНОВ РОМАН ВАЛЕРЬЕВИЧ

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ С НАДСТРОЙКОЙ

МАНСАРДНОГО ЭТАЖА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Нижний Новгород - 2000

Работа выполнена на кафедре инвестиций и консалтинга Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент И. О. Коробейников

Научный консультант: кандидат экономических наук, доцент В. Б. Гутин

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор M. H. Дмитриев кандидат экономических наук, доцент T. H. Новожилова

Ведущая организация: МУП Институт Развития Города НижегородгражданНИИпроект

Защита состоится 24 марта 2000 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д064.09.01 при Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 603600, г. Н.Новгород, ул. Ильинская, 65, корп. 4, ауд. 402.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан «22.» февраля 2000 года

L ОБ1ЦАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В условиях экономического кризиса особую значимость приобретает увеличение жилищного фонда за счёт реконструкции и модернизации существующих зданий, в частности надстройки мансардногоэтажа. Данный метод является наиболее эффективным по стоимостным показателям и по продолжительности инвестиционного периода.

Проводимые исследования в этой области и отдельные примеры строительства мансард показали, что в экономической теории остаются нераскрытыми организационно-экономические аспекты возведения мансард на существующих зданиях, к которым можно отнести: создание механизма инвестиционно-строительного процесса для обеспечения жильём различных категорий населения; формирование интеграционного механизма привлечения инвестиционных ресурсов; разработку методических основ формирования и реализации долгосрочных программ реконструктивных работ.

Актуальность и недостаточная изученность указанных проблем определили выбор темы диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью работы является разработка организационно-экономического механизма формирования и реализации долгосрочных инвестиционных программ реконструкции жилых зданий с надстройкой мансардного этажа.

Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

-обобщить сложившуюся в экономической науке и хозяйственной практике систему научных взглядов на проблему реконструкции жилищного фонда с целью получения дополнительной жилой площади;

- изучить влияние технических характеристик зданий на стоимо-

'стные показатели реконструируемого жилья; -. сформировать механизм взаимодействия местных органов само-

управленияинвестиционно-финансовыхструктурипредприятий строительнойотраслидляреализациидолгосрочныхпрограмм

строительства мансард;

-создать интеграционный механизм привлечения инвестиционных ресурсов для обеспечения жильём различных категорий соци- ально-незащищённых слоев населения;

-разработать методические основы формирования и реализации муниципальных программ мансардного строительства;

-дать рекомендации по формированию и функционированию производственного альянса предприятий, участвующих в процессе

строительства.

Объект исследования: жилищный фонд города Н.Новгород. Предмет исследования: процесс реализации инвестиционно-

строительной программы реконструкции жилых зданий с надстройкой мансардного этажа.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы являются результаты исследований российских и зарубежных учёных, а так же указы Президента и постановления Правительства Российской Федерации, решения администрации Нижегородской области и города Н.Новгород по вопросам жилищного строительства. Информационной базой послужили аналитические данные Нижегородского областного комитета государственной статистики и материалы периодической печати. Формирование ор- ганизационно-экономических основ мансардного строительства проводилось на основе анализа деятельности нижегородских строительных организаций. Для теоретического обобщения и выработки практических рекомендаций использованы статистические, расчётно-аналитические, математические, логические и экспертные методы исследований.

Научная новизна результатов исследования заключается в выявлении, формировании и реализации новых экономических отношений между хозяйствующими субъектами в жилищной сфере

Всоответствии с этим:

-установлены взаимосвязи между техническими характеристика-

ми зданий и стоимостными показателями жилья, получаемого в результате реконструкции;

-сформирован механизм инвестиционно-строительного процесса реконструкции жилищного фонда, обеспечивающий реализацию долгосрочных программ строительства жилья для социальнонезащищённых слоев населения;

-создан механизм формирования инвестиционного фонда программы мансардного строительства, в основе которого лежит интеграция средств населения, банков и бюджетов различных уровней;

-предложены методические подходы к формированию и реализации муниципальных программ реконструкции эксплуатируемых зданий, основанные на использовании интеграционных инвестиционных ресурсов и создании производственного альянса предприятий.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его основные положения и результаты могут быть рекомендованы Администрации города и области в качестве методических основ формирования и реализации муниципальных программ строительства жилья для социально незащищённых слоев населения.

Отдельные положения диссертационной работы вошли в программы обучения студентов по специальностям «Государственное и муниципальное управление», «Промышленное и гражданское строительство», «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)».

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на ежегодных конференциях «Строительный комплекс» профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (ННГАСУ, 1997, 1998 год), международных научных конференциях «Малый и средний бизнес: организационно-

о

финансовый механизм функционирования» (ННГУ, 1997 год), «Стимулирование развития экономики: опыт Германии, Нидерландов и России» (ННГАСУ, 1999 год), «Государственное регулирование экономики: региональные аспекты» (ННГУ, 1999). Результаты работы прошли апробацию при реконструкции отдельных зданий с надстройкой мансардным этажом в г. Нижний Новгород.

Публикации. Основные положения исследований отражены в

5 научных работах общим объёмом 0,9 печ. л.

Структура и объём диссертации. Работа состоит из введения, трёх глав и заключения, содержит список использованной литературы из 108 наименований и приложения. Диссертация изложена на 126 страницах машинописного текста, имеет 28 рисунков

и 21 таблицу.

На защиту выносятся.

-обобщения о взаимосвязях между техническими характеристиками зданий и стоимостными показателями жилья, полученного

в результате реконструкции;

-механизм взаимодействия местных органов самоуправления, ин-

вестиционно-финансовых структур и предприятий строительной отрасли для реализации долгосрочных программ реконструкции существующих зданий с надстройкой мансардного этажа;

-интеграционный механизм привлечения инвестиционных ресурсов, позволяющий обеспечить жильём различные категории со-

циально незащищённых слоев населения;

-организационно-экономические основы формирования и реализации муниципальных программ реконструкции жилищного

фонда.

11.ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, формулируются цель и задачи исследований, отмечается научная новизна и практическая значимость диссертационной работы..

В первой главе «Развитие жилищного строительства в усло-

виях экономического кризиса» дан анализ происходящих структурных изменений в жилищном строительстве, обоснована возможность обеспечения жильём различных слоев населения за

счёт мансардного строительства.

Экономический кризис привёл к существенному снижению объёмов строительства жилья. Темпы жилищного строительства в России за период с 1993 г. по 1999 г. снизились по введённой в

эксплуатацию общей площади на 29,9 процента, а в г. Н.Новгород - на 62,3 процента. За этот же период более чем в три раза уменьшилось строительство социального жилья для населения с низкими

доходами.

В работе приводится сравнительный анализ стоимости строительства основных типов жилья и обосновываются экономические преимущества ввода в эксплуатацию жилья за счёт переоборудования чердачных помещений под жилые, а так же реконструкции существующих жилых зданий с надстройкой мансардного этажа. Как показывает хозяйственная практика, стоимость строительства квартиры на мансардном этаже на 35-45 процентов ниже по сравнению с традиционным жильём. Снижение стоимости обусловлено использованием существующих несущих конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), инженерных коммуникаций, а так же сокращением сроков возведения жилья за счёт возможного примене-

ния высокотехнологичных методов ведения строительных работ. При этом срок ввода в эксплуатацию мансардного этажа составляет 3-5 месяцев, что позволяет существенно сократить инвестиционный период по сравнению со строительством многоэтажного

здания.

Исследование взаимосвязей между техническими характеристиками зданий и стоимостными показателями жилья, полученного в результате реконструкции, позволили сделать вывод о неиспользуемом потенциале увеличения жилищного фонда в условиях экономического кризиса за счёт переоборудования чердачных поме-

8 щений под жилые и возведения дополнительных этажей.

. Кроме того, реконструкция зданий привадит к снижению эксплуатационных затрат, поскольку значительно повышается эффективность теплоизоляции кровельного покрытия, а замена плоских кровель на скатные существенно увеличивает срок их служ-

бы.

С целью определения размера дополнительных площадей, которые можно получить при реконструкции жилых зданий, в работе проанализирована структура жилищного фонда г. Н.Новгород. В результате установлено, что удельный вес зданий с числом этажей от 2 до 5 составляет 43,3 процента. Анализ технического состояния жилищного фонда показал, что в среднем 86,5 процентов данного жилья имеют степень износа до 30 процентов. Это позволило выявить потенциальную возможность получения дополнительного жилья за счёт мансардного строительства в размере до 2400 тыс. кв.м или порядка 10 процентов от всего жилищного фонда г.

Н.Новгород.

Во второй главе «Разработка механизма формирования и реализации инвестиционных программ мансардного строительства» предложен механизм инвестиционно-строительного процесса реконструкции жилищного фонда, разработаны организационноэкономические основы формирования и реализации муниципальной программы мансардного строительства, даны рекомендации по созданию производственного альянса предприятий,

участвующих в строительном процессе.

Исследования особенностей возведения дополнительного этажа позволили сформировать механизм инвестиционностроительного процесса возведения мансард на существующих

зданиях (рис. 1).

В основу механизма положены взаимосвязи между местными органами самоуправления, инвестиционно-финансовыми структурами и предприятиями строительной отрасли.

1. Формирование муниципальной программы мансардного строительства. 2. Подготовка нормативно-законодательной базы программы для утверждения городской Думой, обеспечение бюджетного финансирования. 3. Независимая техническая экспертиза. 4. Оценка залога. 5. Страхование имущества, используемого в качестве залога. 6. Формирование начального капитала для строительства (наличные средства). 7. Инвестирование строительного процесса. 8. Конкурсный отбор предприятий для реализации программы. 9. Составление списков граждан-участников 10. Аккумулирование денежных средств у застройщика и финансирование проектной компании. 11. Разработка проекта мансардного этажа. 12. Аккумулирование денежных средств у застройщика и финансирование предприятий по производству строительных материалов и конструкций. 13. Поставка стройматериалов 14. Сдача мансардного жилья в эксплуатацию. I5. Продажа новых квартир гражданам-участникам программы 16. Передача по договору «прежнего» жилья. 17. Реализация с аукциона части построенных квартир. 18. Продажа «прежнего жилья», возврат кредитов инвесторам.

исунок 1 - Схема инвестиционно-строительного процесса реконструкции жилых зданий с надстройкой мансардного этажа

10 В диссертационной работе определены инвестиционные ис-

точники реализации программ реконструкции жилищного фонда:

-средства граждан-участников программы от продажи (с отсрочкой выселения) прежнего жилья на вторичном рынке (C1);

-собственные сбережения населения (С2);

-средства граждан от продажи движимого и недвижимого иму-

-средства предприятий, заинтересованных в мотивации труда

своих работников (К2 );

-потребительские кредиты в Сбербанке под залог личного имущества (K3 );

-средства, вырученные от коммерческой реализации мансардных квартир в рамках муниципальной программы строитель-

ком инвестиционных ресурсов (Б2 );

-государственные жилищные сертификаты для военнослужащих ( Б3 ),

-субсидии и субвенции нуждающимся в улучшении жилищных

4);

-часть бюджетных средств, предназначенных для ремонта жилищного фонда ( Б5 ):

-часть средств, остающаяся в качестве платы за использование банками временно свободного бюджетного остатка (Б6 ).