2214

На правах рукописи

Побегайлов Олег Анатольевич

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ПЛАНИРОВАНИИ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО

И РЕКОНСТРУКЦИЮ ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2005

Работа выполнена в Ростовском государственном строительном университете на кафедре организации строительства

Ведущая организация: Южно-Российский государственный технический университет (НПИ)

Защита состоится «16» марта 2005 г. в «12» часов.

на заседании диссертационного совета Д.212.207.01 Ростовского государственного строительного университета по адресу:

344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, а. 37

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного строительного университета по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162

3

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

Операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности с высокой степенью точности и надежности. Потребность в оценочных услугах возникает при определении эффективности инвестирования при строительстве жилья, купле-продаже квартир и земельных участков, реконструкции зданий (сооружений) и т.д.

Особую актуальность вопросы оценки недвижимости приобрели в самое последнее время, когда встал вопрос о совершенствовании методик определения рыночной стоимости жилья и другого недвижимого имущества физических лиц для целей налогообложения. Однако для крупных строительных организа- ций-застройщиков необходимо знать также какой доход принесет тот или иной возводимый объект.

Стоимость недвижимости не связана напрямую с затратами на его строительство, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимая собственность. Следовательно, стоимость недвижимости может соотноситься как со стоимостью строительства, так и (или) с предполагаемой доходностью, а также с рыночной стоимостью аналогичного имущества.

Все сферы деятельности строительной организации (как заказчиказастройщика, так и подрядчика) требуют соответствующих прогнозных расчетов и оценок. Цель таких оценок и расчетов - определение потребности в инвестициях, оптимизация доходов при реализации продукции строительного производства, при сдаче недвижимости в аренду, обмене и т. д.

Для совершенствования методов оценки необходимо изучить и спрогнозировать денежные потоки от реализации строительной продукции, проанализировать инвестируемые средства в строительство.

В рыночных условиях стоимость имущества зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества. Факторы, влияющие на стой-

4

мость, являются важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков.

В дальнейшем рынок недвижимости будет все более усложняться. Появятся новые финансовые инструменты, изменится налогообложение, возникнут новые формы владения. По мере этого сумма, выплачиваемая за собственность, будет иметь все меньшее значение как показатель стоимости. Инвесторы покупают не только недвижимость, но и определенный набор связанных с ней условий. Следовательно, для оценки рыночной стоимости необходимо вносить значительные поправки в изначальную цену недвижимости.

Еще одной важной проблемой в этой сфере является автоматизация оценки и создание программных комплексов определения стоимости недвижимости. Но отсутствие инфраструктуры рынка, несоответствие материального уровня пользователей новым техническим и программным средствам оказывают сдерживающее влияние на становление рынка программных продуктов в строительном производстве. Поэтому основная задача в этот период - комплексное насыщение строительного рынка новейшими программными разработками по оценке недвижимости, рассчитанными на массового пользователя.

Степень разработанности проблемы

В области научного определения стоимости недвижимости работали ведущие ученые России и зарубежья. Теоретическим и методологическим проблемам оценки недвижимости посвящены труды И.Т. Балабанова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, С.В. Грибовского, А.Г. Грязновой, В.Н. Зарубина, Н.В. Калининой, Г.В. Попова, Е.И. Тарасевича, Дж. Эккерта и других ученых. Широко известны труды В.В. Григорьева, Н.Е. Симионовой, М.А. Федотовой об оценке предприятий как имущественного комплекса, оценке объектов городского хозяйства, муниципальной недвижимости и т.д. Глубокие исследования рынка жилья проведены Г.М. Стерником, Ю.Ф. Симионовым, В.Л. Яськовым. Весомый вклад в разработку теории инвестиционного менеджмента внесли А.Н. Асаул, М.И. Каменецкий, В.М. Серов. А труды американских ученых Дж. Фридмана и Ник. Ордуэя, касающиеся вопросов ипотечно-инвестиционного

5

анализа, составления гипотетических финансовых расчетов и других проблем в данной области, получили высокую оценку со стороны отечественных специалистов и неоднократно издавались на русском языке. Большое значение для теории и практики исследуемой темы также имеют работы А.А. Гусакова, Б.Д. Новикова, С.Н. Максимова, Е.П. Ушаковой, В.З. Черняка, Р. Страйка, Г.С. Харрисона.

Среди диссертационных исследований по данному направлению, выполненных в последние годы, следует отметить работы С.И. Румянцева «Экономи- ко-математическое моделирование массовой оценки объектов недвижимости», А.А. Демченко «Управление городской недвижимостью на основе экономической оценки земельных ресурсов», Е.Н. Дорожковой «Рынок жилой недвижимости: состояние и особенности развития (на примере г. Читы)», С.Г. Михайлова «Метод оценки объектов для эффективного управления недвижимостью».

Анализ общепринятых методов оценки недвижимости показал необходимость формирования комплексного программного обеспечения работ по определению стоимости недвижимости. Новая сметно-нормативная база ценообразования обусловила необходимость привлечения новых идей и научных разработок в вопросах формирования цен на строительную продукцию, а следовательно, и на недвижимость в целом. Теоретическая и практическая значимость данной проблемы определили выбор темы диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования Целью диссертационного исследования является решение научной и прак-

тической задачи формирования аппарата оценки денежного потока от реализации деятельности строительных фирм, который учитывал бы особенности оценки объектов недвижимости и был направлен на выполнение прогнозных и оценочных расчетов их стоимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: - определить показатели, обеспечивающие достоверный анализ рынка недвижимости, и провести краткий анализ рынка недвижимости в России по ос-

новным показателям;

6

-провести анализ существующих и ранее применявшихся методов оценки недвижимости;

-предложить метод определения основных факторов, формирующих стоимость объекта недвижимости, и провести их экспертную оценку;

-разработать алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки стоимости недвижимости;

-рассчитать коэффициенты капитализации для оценки различных жилых зданий в Ростовской области;

-выработать рекомендации по внедрению агрегатного стоимостного индекса при формировании договорной цены строительной продукции;

-сформировать комплексную модель определения стоимости недвижимости

ипрогнозирования дохода от капитального строительства.

Объект и предмет исследования Объектом исследования является процедура определения стоимости недви-

жимости с позиции максимального получения прибыли при реализации продукции строительного производства ростовскими строительными организациями.

Предметом исследования являются оптимальные методы оценки недвижимости, позволяющие с высокой точностью прогнозировать прибыль от строительства объектов жилья, в том числе на стадии планирования инвестиций.

Теоретические и методологические основы исследования Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы

отечественных и зарубежных ученых в области оценки стоимости недвижимости, планирования инвестиций, а также управления недвижимостью. В своей работе автор опирался на современное законодательство, теории переходной экономикиисистемногоанализа.

Методология исследования основана на теории рыночной экономики, теории организации, системотехнике строительства, теории планирования эксперимента. В работе использовались экономико-математические методы, методы математической статистики, линейного программирования.

7

Главным методом исследования служит программно-технологический инструментарий оценки объектов недвижимости.

Для выполнения диссертационного исследования автор изучил действующее в России законодательство в области оценки, налогообложения и управления недвижимостью. Были проанализированы научные разработки Б.Д. Новикова в области оценки факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

При разработке прикладного программного обеспечения использовались инструментальные средства электронных таблиц Microsoft Excel, пакет прикладных программ Eureka, язык программирования Visual Basic и FoxPro 2.6.

Выносимые на защиту результаты работы, имеющие научную новизну

Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретическом совершенствовании методов прогнозных и оценочных расчетов стоимости объекта недвижимости, разработке программно-технологического инструментария оценки недвижимости, формировании комплексной модели оценки недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство.

Научную новизну составляют следующие результаты исследования:

1. Обоснованы ценовые коэффициенты для Ростовской области, на основе чего выработаны обобщенные показатели единицы стоимости воспроизводства и замещения каждого компонента здания (фундамент, стены, кровля, системы водоснабжения, теплоснабжения и т.д.).

2.Рассчитаны коэффициенты капитализации для некоторых типов жилых зданий исследуемого региона на стадии начальной эксплуатации.

3.Разработаны алгоритм и программы комплексного экспресс-метода оценки стоимости недвижимости.

4.Предложена схема метода прогнозирования долгосрочного развития фирмы с учетом неустойчивой динамики строительства по объективным причинам.

5.Определены коэффициенты реконструкции, позволяющие рассчитать оптимальную продажную стоимость в условиях рынка с учетом предлагаемых поправочных коэффициентов в зависимости от места, срока и качества строительства при подготовке смет стоимости объекта капитального строительства.

8

6. Предложена комплексная модель определения стоимости объектов недвижимости и планирования инвестиций в капитальное строительство.

Практическая значимость и внедрение результатов исследования

Практическая значимость полученных результатов заключается в возможности широкого применения усовершенствованных методов формирования договорной цены объекта недвижимости, получения высоких доходов от его реализации при минимальных сроках окупаемости инвестиций.

Рассчитанные коэффициенты капитализации для ряда типов жилых зданий в Ростове-на-Дону могут применяться в практике оценщиков.

Разработанные алгоритм и программы определения стоимости недвижимости могут применять заказчики, застройщики, генеральные подрядчики, риэлторы и организации технического учета недвижимости.

Кроме того, результаты исследования автор использует при чтении лекций по дисциплинам «Экономика строительства» и «Основы управления недвижимостью».

Данный программный комплекс и другие результаты диссертационного исследования внедрены и опробованы в 2003-2004 гг. в ООО НПФ «Интербиотех» для оценки стоимости зданий до и после повышения их эксплутационной надежности, в филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» по Ростовской области для определения инвентарной стоимости зданий. В 2004 г. этот программный комплекс и поправочные коэффициенты для формирования договорной цены объекта были внедрены в Департаменте строительства администрации г. Ростова- на-Дону для повышения точности расчетов стоимости при реконструкции старого жилищного фонда, строительстве новых жилых и административных зданий.

Апробация результатов исследования

Основные положения диссертации докладывались и обсуждались на международных научно-практических конференциях в Ростовском государственном строительном университете в 2002, 2003 и 2004 гг. Они также излагались в отчете о научно-исследовательской работе за 2003-2004 гг. по гранту +-

9

ства образования РФ Г02-3.3-397 «Моделирование комплексной системы оценки недвижимости».

Публикации. По материалам диссертационной работы опубликовано 6 научных работ общим объемом 19,69 усл. печ. л., в том числе авторских - 19,69.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 175 наименований, в т. ч. 4 - на английском языке, а также 7 приложений. Общий объем составляет 197 страниц машинописного текста, в том числе 142 страницы основного текста, 36 таблиц, 27 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель и задачи исследования, теоретические основы и методологические подходы к решению проблемы.

Впервой главе охарактеризованы различные категории недвижимости, раскрыты понятия различных видов ее стоимости; исследована существующая база ценообразования, прежде всего, на первичном рынке; выполнен анализ рынка недвижимости, проведена экспертная оценка предпочтений потребителей; охарактеризованы факторы, влияющие на стоимость недвижимости; описаны существующие методы оценки стоимости недвижимости, их достоинства и недостатки. Проанализировано развитие методик оценки объектов недвижимости в России.

Врезультате исследования в первой главе установлено следующее. Жилой фонд большинства российских городов делится на несколько групп характерной застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье.

Структура спроса на жилье во всех обследованных городах (Москва, Рос- тов-на-Дону, Барнаул, Н.Новгород, В.Новгород, С.-Петербург, Тверь) не совпадает с существующей структурой жилого фонда, где имеется избыток малогабаритного жилья, недостаточно кирпичных домов с улучшенной планировкой и практически отсутствуют коттеджи и современная малоэтажная застройка.

10

В структуре финансирования жилищного строительства произошел качественный сдвиг: доля строительства за счет муниципальных средств и средств государственных предприятий резко сократилась (с 75 до 20 %) при одновременном росте доли средств организаций с иной формой собственности.

Уровень жилищных кредитов низок и отражает главные особенности современной ситуации в России: низкие доходы основной массы населения и по существу отсутствие приемлемого механизма кредитования.

Рынок жилья характеризуется прежде всего соотношением спроса и предложения. Благодаря процессу приватизации жилья около 30 % семей в городах России стали потенциальными участниками рыночных отношений в сфере недвижимости.

При оценке стоимости недвижимости наиболее существенную роль играют факторы: физические, социальные, экономические, юридические (административные). В особую группы следует выделить экологические факторы.

В настоящее время в России и за рубежом существуют три подхода к оценке стоимости недвижимости: сравнительный (рыночный); затратный; доходный. Они не являются универсальными. Для конкретной ситуации по оценке недвижимости должны применяться соответствующие, наиболее адекватные ей методы оценки, учитывающие тип объекта недвижимости, цели проведения оценки, наличие ресурсов (средств, времени, кадров, исходной информации). В диссертации подробно разобраны преимущества и недостатки каждого подхода.

Для формирования в России системы оценки недвижимости, соответствующей рыночным условиям хозяйствования, требуется создание соответствующей научно-методической и нормативной базы с учетом мирового и отечественного опыта, оригинальных разработок российских ученых и экспертов.

Для выработки стратегии строительной организации в целях максимизации ее прибыли необходимо проводить анализ факторов развития деятельности конкурентов, заказчиков, затрат, инвестиций по видам, функциям, стратегии, географическим зонам, сегментам активности, направлениям (объекту), видам отраслей, срокам. Следует учитывать уровень цен и образования работников, их