2154

На правах рукописи

Овчинников Павел Александрович

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КАЧЕСТВЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕСУРСА ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (промышленность, строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидатаэкономических наук

Нижний Новгород - 2003

1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Ак т у а л ь н о с т ь т е м ы . Современный этап трансформирования экономики России характеризуется возрастающей ролью инвестиционной активности. В этой связи важное значение приобретает использование объектов недвижимости, в том числе земельных участков, в качестве внутреннего инвестиционного ресурса промышленных предприятий.

Активное вовлечение земельных участков промышленных предприятий

вхозяйственный оборот позволит эффективно использовать недвижимое имущество при разработке и реализации инвестиционной и экономической стратегий развития предприятий. Вместе с тем анализ нормативнозаконодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени не сформированы методические подходы, регламентирующие процессы вовлечения и использования земельных участков в хозяйственном обороте предприятий.

Разработка организационно-экономических методов обеспечения

эффективного использования земельных участков в качестве

инвестиционного ресурса является актуальным научным направлением. Необходимость практического разрешения указанной проблемы и ее недостаточная разработанность определили выбор темы диссертационного исследования.

Ц е л ь ю д и с с е р т а ц и и является развитие методологической

базы эффективного использования земельных участков промышленных предприятий как инвестиционного ресурса.

Поставленная цель определила необходимость решения следующих

задач:

изучение динамики и тенденций процесса становления рыночных отношений в сфере оборота земель промышленных предприятий;

выявление взаимосвязи между внешними и внутренними факторами и показателем, характеризующими доходность земельных участков промышленныхпредприятий;

разработка методики оценки премии за риск при определении рыночной стоимости земельных участков доходным методом;

формирование организационно-экономического механизма эффективного использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий;

установление необходимых условий и направлений эффективной реализации инвестиционной политики предприятий на основе использования их земельных участков в хозяйственном обороте.

П р е д м е т о м и с с л е д о в а н и я являются процессы

использования земельных участков промышленных предприятий в хозяйственном обороте.

О б ъ е к т о м и с с л е д о в а н и я являются промышленные предприятия Нижегородской области.

М е т о д о л о г и ч е с к о й о с н о в о й диссертации служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регламентирующие хозяйственный оборот земельных участков предприятий промышленности, теоретические разработки российских и зарубежных исследователей в области управления недвижимостью.

При разработке положений диссертации применялись следующие м е т о д ы и с с л е д о в а н и я : системный анализ, экономикоматематическое и графическое моделирование, корреляционно-регрессионный анализ,пошаговаяоптимизация.

Н а у ч н а я н о в и з н а р а б о т ы состоит в выявлении и формировании новых экономических отношений при использовании земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий.

В соответствии с этим:

раскрыта необходимость и показана возможность использования

земельных участков как инвестиционного ресурса при оценке, формировании и реализации экономического потенциала промышленных предприятий;

проведен качественный и количественный анализ факторов,

позволивший установить наиболее значимые из них при формировании

доходности земель промышленных предприятий; разработана методика оценки премии за риск при определении

величины коэффициента капитализации земельных участков;

предложены целевые направления формирования инвестиционной

политики предприятий на базе эффективного вовлечения их земельных

использованы региональными законодательными и исполнительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, регламентирующих оборот земельных участков промышленных предприятий.

Практическое применение предлагаемых разработок позволит реализовывать инвестиционные и экономические стратегии развития промышленных предприятий на основе включения земельных участков в хозяйственный оборот.

Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы

обучения студентов по специальностям «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», «Городской кадастр», «Менеджмент организации», «Экспертиза и управление недвижимостью», а также при

подготовке и переподготовке специалистов.

А п р о б а ц и я р а б о т ы . Основные положения диссертационного

исследования докладывались на межрегиональной научно-практической

конференции «Прозрачность местных финансов и местные сообщества»

НП «Волго-Вятский потенциал» (г. Н.Новгород, 2001 г.) и на научно-

технической конференции профессорско-преподавательского состава

Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (2002 г.).

П у б л и к а ц и и . Основные положения диссертации отражены в 10

научных публикациях объемом 2,1 печатных листа.

С т р у к т у р а и о б ъ е м д и с с е р т а ц и и . Диссертация состоит из

введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Н а з а щ и т у в ы н о с я т с я :

необходимые условия эффективного использования земельных

участков как инвестиционного ресурса при оценке, формировании и реализации экономического потенциала промышленных предприятий;

организационно-экономический механизм использования земельных участков в качестве инвестиционного ресурса развития промышленных предприятий;

методика расчета премии за риск при определении ставки капитализации для оценки доходности земельных участков;

рекомендации по оценке экономической эффективности предложенного механизма использования земельных участков в хозяйственном обороте предприятий.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, формируются цель и задачи, предмет и объект исследования, показаны научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Теория и практика развития рынка земельных участков под промышленными предприятиями» изучены динамика и тенденции развития рынка земли, проанализированы подходы к вовлечению земельных участков в хозяйственную деятельность предприятий, установлена необходимость и возможность использования их как инвестиционного ресурса.

Главным условием модернизации производства, снижения его издержек и обеспечения экономического роста является увеличение объема инвестиций.Дляповышенияинвестиционнойпривлекательностипредприятия вынуждены опираться на свои собственные ресурсы, среди которых значительную часть составляют земельные активы (рис. 1). Отечественная практика оценки показывает, что более половины стоимости активов предприятия составляет недвижимость (земля, здания и сооружения), оставшаяся часть - оборудование, изношенное физически и морально, и денежные средства. В силу сложившихся условий развития отечественной экономики сформировалась диспропорция между суммой уставного капитала и реальной стоимостью предприятий. Это можно объяснить, в частности, тем, что земельные активы накоплены предприятиями в натуральной форме и не вовлечены в хозяйственный оборот. Потенциал увеличения стоимости предприятий может быть реализован при эффективном использовании земельных участков, что приведет к оптимизации структуры активов и росту инвестиционной привлекательности.

Вовлечение земельных участков в хозяйственный оборот предприятий связано с необходимостью выкупа их в собственность. Цена выкупа для приватизированных предприятий колебалась от 50-кратной величины

земельного налога в 1992-1993 гг. до 200-кратной в 1994—1995 годах. Впоследствии Указом Президента № 485 от 16.05.97 г. был установлен только нижний предел выкупной цены, начиная от 5-кратной ставки земельного налога, и не было оговорено предельного уровня. Согласно Постановлению Правительства РФ № 319 от 15.03.97 г. «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В среднем по градостроительным нормативам 0,5 - 1 м 2 помещений предприятий приходится на квадратный метр земли. Затраты на создание 1 м2

помещения составляют несколько тысяч рублей, а нормативная цена земли в среднем 100 рублей. В зарубежной практике соотношение между стоимостью земельного участка, на котором расположено предприятие, с соответствующей площадью помещений составляет около 10% - в зависимости от типа здания, его функций и т.д. В отечественной сфере земельных отношений это соотношение составляет менее 1%. Если предприятия введут земельные участки в состав своих активов, то получается, что дополнение стоимости активов промышленных предприятий будет в несколько раз меньше, чем их расходы на воспроизводство годового физического износа своей недвижимости1. Таким образом, недооценка земельных активов может существенно снизить экономический эффект от выкупа земельных участков предприятиями.

Одним из важнейших критериев эффективного использования земельных ресурсов является экономически обоснованное определение наиболее

Материалы профессиональной конференции «Потенциал роста стоимости российских

предприятий». Доклад Прорвич В.А., зав. каф. экономики городского землепользования Московского государственного университета геодезии и картографии, г. Москва, 19 октября 2000 г.

вероятной цены V (рыночной стоимости) земельного участка промышленного предприятия на основе моделирования некоторого множества факторов спроса

D = (dl...,dn ) и множества факторов предложения 5 = (s1,..., sn ):

Таким образом, оценка стоимости есть результат решения экономикоматематической задачи. Существующая экономическая теория для оценки недвижимости предполагает использование трех классических подходов: затратного, рыночного и доходного. В связи с влиянием особенностей экономического развития России на эти подходы, они трансформируются, по некоторым из них достаточно трудно получить адекватные результаты из-за экономических и правовых рамок, в которых функционируют предприятия. Реализация права собственности на земельные участки и включение их рыночной стоимости в активы предприятия будут способствовать увеличению спроса на акции приватизированных предприятий и повлияют на рост инвестиционной активности потенциальных собственников.

Спектр проблем, выявленных в результате анализа процессов, связанных с использованием земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий, определил цель и основные задачи диссертационного исследования и направление их решения.

Во второй главе «Разработка механизма эффективного использования земельных участков предприятий как инвестиционного ресурса» проведен анализ влияния внешних факторов на доходность земельных участков, сформирован организационно-экономический механизм использования земельных ресурсов в хозяйственном обороте и предложена методика повышения инвестиционной привлекательности промышленных предприятий.