2045

На правах рукописи

КУКОЛЕВ Аркадий Юрьевич

УПРАВЛЕНИЕНЕДВИЖИМОСТЬЮ КРУПНОГО ГОРОДА НА ОСНОВЕ ОЦЕНОЧНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ

(на примере Челябинска)

Специальность 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

А В Т О Р Е Ф Е Р А Т

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

2004

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета

Защита состоится 2004 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке СанктПетербургского государственного инженерноэкономического университета по адресу: 196084, СанктПетербург, Московский пр., д. 103-а.

3

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Переход экономики России на рыночные рельсы невозможен без радикального изменения ее рынка недвижимости. Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Это обусловлено рядом причин:

•данный сегмент рынка сформировался значительно позже других. Причем развитие рынков недвижимости в регионах существенно отстает от Москвы, где оно началось в 1991-1992 гг.;

•в начале реформ в стране практически отсутствовало правовое регулирование рыночных отношений в сфере недвижимости. Более того, фрагментарность нормативно-правовой базы до настоящего времени не преодолена;

•экономический кризис 1998 г. резко сократил покупательную способность населения;

•по сей день важнейшим фактором, формирующим спрос на недвижимость, выступают потребительские мотивации;

•рассматриваемый рынок как потенциальный объект инвестиций по большей части все еще остается вне интересов финансовых институтов;

•на нем преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения;

•в этой сфере наряду с рыночным характером рынка вторичного жилья сохраняется ярко выраженная социальная составляющая - бесплатное предоставление жилья очередникам, сдерживание роста квартплаты, потребительский характер использования и т.д.

Материальную основу современного жилищного рынка в регионах составляет существующий приватизированный жилой фонд. Причем обеспеченность жильем практически не зависит от уровня дохода. Данная связь прослеживается только в крайних группах - у самых бедных и самых богатых. Указанная ситуация предопределяет особенности формирования факторов предложения и спроса на рынке жилья.

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в рыночной экономике необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить эффективное функционирования экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским, очень часто дает неприемлемыерезультаты. Связано это стем,что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при

формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации.

Российская оценка имеет не долгую историю. Зародилась она во второй половине прошлого века как одно из направлений оценочной статистики и была инициирована государством в интересах решения задач фискального характера. Основоположниками оценки в России считаются русские ученые-статистики Н.Н. Романов и А.И. Чупров.

Как в зарубежной, так и в отечественной литературе недвижимая собственность исследуется, прежде всего, с позиций прикладных экономических наук. Изучением некоторых закономерностей практического развития сферы недвижимости занимается такое направление экономики, как оценка недвижимости, основная цель которой - определение эффективных методов, позволяющих выявить наиболее оптимальную величину стоимости объектов недвижимости, удовлетворяющую потребностям различных участников рынка. Вопросам изучения и усовершенствования оценки недвижимости посвящены работы зарубежных экономистов - Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя, Дж. Эккерта, П. Чампнис. Среди российских авторов, исследовавших сущность и особенности оценочной деятельности в сфере недвижимости необходимо отметить Горемыкина В.А., Грибовский С.В., Максимов С.Н., Микерин Г.И., Сивец С.А., Смирнова И.В., Тарасевич Е.И..

Определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи имущественных прав, принятое в нормативных документах по оценке во многих странах, обусловлено стохастической природой самого рынка прав на собственность как экономической системы, функционирование которой происходит под влиянием множества факторов. Эти факторы, с математической точки зрения, могут и должны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий показатель - рыночную стоимость. Всё это предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного статистического анализа.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости через совершенствование системы оценки недвижимости (на примере рынка недвижимости Челябинска),

В соответствии с указанной выше целью были поставлены и решены следующие задачи:

•Выявлены тенденции и закономерности развития рынка недвижимости России и особенности развития регионального рынка недвижимости Челябинска.

•Проанализирована нормативноправовая база рынка недвижимости, выявлены цели и задачи системы государственного регулирования данного рынка, определен перечень проблем, требующих решения на законодательном уровне.

•Исследован российский опыт оценки недвижимости, рассмотрены мировые тенденции в сфере оценки,

•Рассмотрены классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия. Выявлено на основе метода анализа иерархий, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж

продаж на рынке недвижимости России, по мнению экспертов, является несовершенное информационное поле. В работе предложено в качестве устранения этого недостатка использование статистических методов оценки.

• Разработана модель выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города.

•Проанализированы подходы к определению экономической эффективности и ее критерия. На основе анализа предложена система эффективного управления недвижимостью в регионе (городе).

•Сформирована система факторов для статистической оценки объектов рынка недвижимости Челябинска. Предложена методика оценки значимости влияния данных факторов на цену объекта недвижимости.

•Разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.

•Сформирована для регионального рынка недвижимости система мониторинга на основе выделения субъектовсоздателей информационных баз

ивзаимодействия информационных потоков.

•Уточнена модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления.

Предметом исследования являются стоимостнообразующие факторы и экономические отношения в системе управления региональной недвижимостью.

Вкачестве объекта исследования, в соответствии с названной целью,

выступает процесс оценки объектов рынка недвижимости города Челябинска, рассматриваемый с точки зрения эффективности управления данным рынком.

Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам анализа рынка недвижимости, оценки и управления недвижимым имуществом, нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам оценки и управления рынком недвижимости.

В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:

1. На основе анализа закономерностей развития рынка недвижимости России и особенностей развития регионального рынка недвижимости Челябинска, выявлены тенденции развития рынка в стране и регионального рынка.

2.Проанализированы классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия. Выявлено на основе метода анализа иерархий, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод).

3.Уточнена модель выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города. В качестве критерия качества управления принимается минимизация разности текущей оценки и номинального значения стоимости объектов.

4.Разработана методика оценки значимости влияния стоимостнообразующих факторов на цену объекта недвижимости.

5.Разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска на основе использования статистических методов оценки в рамках

метода сравнительного анализа продаж.

6. Уточнена модель Паретоэффективного управления объектами в государственных органах управления недвижимостью на основе определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе подходы, методы и модели оценки объектов недвижимости в Челябинске доведены до стадии разработки, позволяющей использовать их в практике хозяйствования для повышения эффективности функционирования и совершенствования системы управления рынком недвижимости Челябинска.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 статей. Общий объем печатных работ составляет 1,3 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 129 наименований, 6 приложений.

П.ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Рынок недвижимости - определенная система экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены, и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

Под замкнутым территориальным образованием (город, населенный пункт) здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей населения этих образований.

Данное выше определение рынка отличается от известного тем, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. Это связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как товара: его территориальной неперемещаемостью.

На обычном рынке спрос и предложение благодаря конкуренции близки к состоянию сбалансированности. На рынке недвижимости баланс спроса и предложения, как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуру оценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д. Исходя из этого, на рынке недвижимости сделки осуществляются, как правило, с участием посредников: оценщиков, брокеров, юристов. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке недвижимости предметом сделки являются права на объекты недвижимости, представляющие собой достаточно сложную категорию с правовой и экономической точек зрения.

Проанализировав рынок недвижимости в целом, нами выделены следующие его особенности: несерийность и невзаимозаменяемостъ, влияние государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих особенность определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок.

Анализ рынка жилищной недвижимости в 1992-2003 гг. в России позволил выявить общую для развивающихся рынков различных российских городов закономерность изменения стоимости жилья: рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города уровня, соответствующего его специфическим особенностям. Эта динамика является общей для всех регионов. Однако ее фактическая реализация имеет свои особенности в различных регионах и городах России.

10

На рынке недвижимости Челябинска преобладает спрос на вторичном сегменте рынка. По данным Центра «Энергия» (г. Челябинск) на конец 2003 года спрос на вторичном рынке составил 59% от общего объема спроса.

Ценовая ситуация на рынке довольно стабильна (рис.2).

Рис.2. Цены предложения на вторичные квартиры с 01.03 по 01.04 ( тыс, руб. за кв.м.).

Емкость и динамика рынка непроизводственных фондов в значительной мере определяются уровнем и перспективами развития хозяйства региона: чем выше уровень доходов населения, инфраструктурная обустроенность и экономическая активность территории, тем дороже ценится недвижимость.

Таким образом, рынок недвижимости формируется под непосредственным и достаточно сильным воздействием экономической ситуации и перспектив экономического роста в субъектах Федерации и городах.

В связи с этим для прогнозирования рынка недвижимости особое значение приобретает оценка социально-экономического положения и перспектив развития регионов.

Обобщающими показателями экономической ситуации в регионах могут выступать показатели инвестиционной привлекательности и предпринимательского риска, которые характеризуют вероятное поведение инвесторов и тем самым позволяют прогнозировать изменения на рынке недвижимости в ближайшие один-два года.

По производственному и научно-техническому потенциалу Челябинская область входит в число наиболее развитых субъектов Российской Федерации. Так среди регионов России область занимает 12 место по производству валового регионального продукта и 8 место по объему промышленного производства (предприятия черной металлургии производят 26,0% всероссийского выпуска проката, 25,2% стали и 15,4% стальных труб). Доля экспорта области от общего объема по России составляет 1,8%.

В 1999 году в Челябинской области было приостановлено падение инвестиций. Объем инвестиций в этом году составлял 106,8% (к предыдущему году), в 2001 уже 113%, а только за 7 месяцев 2002 года - 113,5%.

Основной источник инвестиций на сегодняшний день - собственные средства предприятий.

По инвестиционному потенциалу Челябинская область по данным на начало 2003 года занимает 12 место в России.

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в рыночной экономике необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить эффективное функционирования экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований.

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации.

Как в зарубежной, так и в отечественной литературе недвижимая собственность исследуется, прежде всего, с позиций прикладных экономических наук. Изучением некоторых закономерностей практического развития сферы недвижимости занимается такое направление экономики, как оценка недвижимости, основная цель которой - определение эффективных методов, позволяющих выявить наиболее оптимальную величину стоимости объектов недвижимости, удовлетворяющую потребностям различных участников рынка.

Определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи имущественных прав, принятое в нормативных документах по оценке во многих странах, обусловлено стохастической природой самого рынка прав на собственность как экономической системы, функционирование которой происходит под влиянием множества факторов. Эти факторы, с математической точки зрения, могут и должны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий показатель - рыночную стоимость. Всё это предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного статистического анализа.

Система регулирования недвижимостью включающая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах. Двумя главными задачами такой системы являются: фискальная, т. е. создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения, включая инфраструктуру (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и т. д.) на основе мониторинга их рыночной стоимости

и экономическая, т. е. создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости города.

Цена на товарных рынках формируется в диапазоне от минимально возможной не обеспечивающей прибыли (продавца) и максимальной, препятствующей формированию спроса (превышающей возможности покупателя).

Таким образом, для продавца минимально возможная цена определяется себестоимостью продукции, максимальная - наличием каких-либо уникальных достоинств его товара, цены товаров-конкурентов и товаров-заменителей дают средний уровень. Фирма может выбрать любую методику расчета цен, учитывая как минимум одно из этих двух соображений.

В работе нами рассмотрены классические методы ценообразования и соответствующие им подходы к оценке недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия (табл.2).

Методы «Средние издержки полюс прибыль», «Расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли» и «Установление цены на основе закрытых торгов» не учитывают динамику спроса и предложения на рынке. Они либо дают расчетную цену не позволяющую получить возможный на рынке размер прибыли и приводящую рынок в нестабильное состояние (спрос ниже, чем предложение - на рынке дефицит), либо цену выше рыночной, по которой невозможно реализовать товар на конкурентном рынке.

Метод «Установление цены на основе ощущаемой ценности товара» футуристичен, т.к. предполагает оценку будущих доходов, на которые влияют рыночные тенденции. При этом не учитываются конкурентные текущие цены на рынке. Как следствие - получение двух вариантов цен, приведенных выше.

Следовательно, перспективным методом оценки и единственным методом сохранения рыночного равновесия, является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод)(САП).

Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательности суждений лица, принимающего решения, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.

В работе проведено формализованное доказательство данного тезиса на основе метода анализа иерархий (МАИ), разработанного Т. Саати. Данный