1598

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Е.Ю. Есин

ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ПРЕДПРИЯТИИ

Учебно-методическое пособие по подготовке к лекциям, практическим занятиям (включая рекомендации по организации

самостоятельной работы) и выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка и управление недвижимостью на предприятии» для обучающихся по направлению подготовки 38.04.01 Экономика, профиль Экономика предприятия

Нижний Новгород

2016

5

1. Рекомендации по подготовке к лекциям

Цель курса – формирование у студентов знаний и навыков по основам экономики недвижимости и осуществлению процесса определения стоимости объектов недвижимости в соответствии с требованиями современного законодательства и существующей ситуации на рынке.

Методы изучения материала - активная работа на лекциях и практических занятиях, самостоятельная работа студентов с литературными источниками, выполнение расчетно-графической работы.

Основные виды учебных занятий - лекции, практические занятия,

расчетно-графическая работа, экзамен.

Учебные задачи:

1.Получение студентами знаний, необходимых для экономического обоснования принимаемых решений и полученных выводов в области экономики и оценки недвижимости.

2.Формирование у студентов представления о существующей ситуации в области оценки на основании законодательных актов и стандартов оценки.

3.Обучение студентов проводить сбор аналитических данных, осуществлять оценку, систематизировать полученные результаты, подготавливать отчет об оценке.

Лекции

Лекция закладывает основу знаний для последующего усвоения студентами учебного материала.

В ходе лекционных занятий необходимо конспектирование учебного материала. Нужно обращать внимание на категории, формулировки, раскрывающие содержание тех или иных явлений и процессов, научные выводы и практические рекомендации. Желательно оставить в рабочих конспектах поля, на которых делать пометки из рекомендованной литературы, дополняющие материал прослушанной лекции, а также подчеркивающие особую важность тех или иных теоретических положений.

Конспект лекций необходимо просматривать сразу после занятий, при этом отмечать материал конспекта, который вызывает затруднения для понимания. Сначала нужно попытаться найти ответы на затруднительные вопросы, используя предлагаемую литературу. Если не удалось самостоятельно разобраться в материале, то нужно сформулировать вопросы и обратиться на текущей консультации или на ближайшей лекции за помощью к преподавателю. Каждую неделю необходимо отводить время для повторения пройденного материала, проверяя свои знания, умения и навыки с помощью контрольных вопросов.

По дисциплине «Оценка и управление недвижимостью на предприятии» тематический план лекций представлен в табл. 1.

6

7

2. Рекомендации по подготовке к практическим занятиям и семинарам

Основное назначение практических занятий - более глубокая проработка и осмысление материала, изученного на лекциях и в процессе самостоятельной работы с целью успешной подготовки к экзамену.

Для своевременного и качественного выполнения практических работ следует придерживаться графика их выполнения. При выполнении очередного задания представить выполненные расчеты преподавателю для выявления ошибок и их своевременного исправления. Активная работа на практических занятиях учитывается при сдаче экзамена.

Семинар – один из основных видов учебных практических занятий, состоящий в обсуждении студентами сообщений, докладов, рефератов. Одной из центральных задач семинара является развитие творческой активности и самостоятельности мышления. Вместе с тем семинар призван развить навыки научной работы и должен побуждать к активной самостоятельной работе и взаимообучению. Кроме того, семинары помогают студентам овладеть понятийно-терминологическим аппаратом, свободно оперировать им, применять теорию к практическим приложениям, прививают навыки самостоятельного мышления и устного выступления.

В практике обучения используются различные виды семинаров. На практических занятиях по дисциплине «Оценка и управление недвижимостью на предприятии» применяется такой вид семинара как семинар-дискуссия (или проблемный семинар), в котором упор делается на инициативе студентов в поиске материалов к семинару и активности их в ходе дискуссии.

Подготовка к семинару предполагает поиск необходимой по определенному вопросу литературы. Источниками должны служить авторитетные экономические издания (например, журналы «Эксперт»

(http://expert.ru/), «Секрет фирмы» (http://www.kommersant.ru/), газеты

«Коммерсантъ» (http://www.kommersant.ru/) и другие). Важно, чтобы источники информации были разнообразными и представляли различные точки зрения на проблему.

Примечание. Те задания, которые не были выполнены на практических и семинарских занятиях или были выполнены не до конца, становятся заданиями для самостоятельной работы.

Учебным планом предусмотрено 8 практических занятий.

8

Занятие 1. Стандарты оценочной деятельности.

Саморегулируемые организации оценщиков. Российские стандарты оценки. Международные стандарты оценки. Зарубежные национальные стандарты оценки

Занятие 2. Подходы, современные методы и технологии оценки недвижимости предприятия

Оценка собственности на основе доходного подхода.

Задача 1. Произвести оценку рыночной стоимости недвижимости методом прямой капитализации. Объектом оценки является торговый центр «Мечта», расположенный в Нижнем Новгороде на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро. Показатели объекта оценки сведены в табл. 1.

Задача 2. Произвести оценку рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков. Объектом оценки является торговый центр «Мечта», расположенный в Нижнем Новгороде на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро. Полученные в результате анализа рынка величины, необходимые для прогнозирования денежных потоков от оцениваемого объекта, сведены в табл. 2.

Оценка недвижимости на основе затратного подхода.

9

Задача 1. Необходимо определить стоимость создания офисного здания методом сравнительной единицы. Основные характеристики объекта недвижимости: площадь земельного участка – 11,4 га, общая площадь здания – 41 090 м2, полезная площадь – 35000 м2, объем здания – 145 260 м3, дата постройки 2000 г.

Задача 2. На основе данных о стоимости создания объекта и затрат на приобретение земельного участка, полученных при решении предыдущей задачи, рассчитать рыночную стоимость бизнес-центра. Физический износ рассчитать методом эффективного возраста (срока жизни).

Задача 3. Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания составляет 400 000 тыс. руб. Необходимо рассчитать его стоимость затратным подходом.

Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предприятия

Задача 1. Определить методом анализа парных продаж рыночную стоимость коттеджа площадью 100 м2, расположенного на земельном участке площадью 8 000 м2.

Коттедж имеет 5 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены в табл. 3.

10

Примечание. Месторасположение объекта оценки и сравнимых продаж – пригородный район города Дзержинска.

Задача 2. Определить методом относительного сравнительного анализа продаж рыночную стоимость арендной площади здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл.11.

Занятие 3. Нормативно-правовая база управления недвижимостью

Земельный кодекс Российской Федерации. Водный кодекс Российской Федерации. Лесной кодекс Российской Федерации. Федеральный закон о недрах. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Занятие 4. Недвижимость в менеджменте предприятия

Стратегия формирования и управления портфелем недвижимости. Разработка возможных сценариев развития событий. Расчет будущего потока денежных средств. Формирование политики в отношении имущественных комплексов.

Задача 1. Определение сравнительной экономической эффективности капитальных вложений при выборе проекта нового строительства.

Корпорация «Нижний Новгород» приняла решение о строительстве магазина «Продукты» торговой площадью 150 м2 и магазина «Промтовары» торговой площадью 250 м2 за счет собственных средств. Необходимо провести расчеты сравнительной эффективности капитальных вложений и выбрать проект, предлагаемый к строительству.

Исходные данные представлены в табл. 4.