1527
.pdfМинистерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»
А.В. Пылаева
ОЦЕНКА ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА
Учебно-методическое пособие
по подготовке к лекциям, практическим, семинарским занятиям (включая рекомендации по организации самостоятельной работы) по дисциплине Оценка земли и недвижимости города для обучающихся по направлению подготовки 21.04.02
Землеустройство и кадастры, профиль Землеустройство и кадастры
Нижний Новгород
2016
1
УДК 332.62 (075.8)
Пылаева А.В./ Оценка земли и недвижимости города [Электронный ресурс]: учеб.- метод. пос. / А.В.Пылаева; Нижегор. гос. архитектур. - строит. ун - т – Н. Новгород: ННГАСУ, 2016. – __ с.– 1 электрон. опт. диск (CD-RW)
Целями освоения учебной дисциплины Оценка земли и недвижимости города являются: формирование системы знаний об истории развития и процессе становления кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации, обобщение эволюции формирования понятий и основ кадастровой оценки недвижимости, анализ принципов создания и видов обеспечения кадастровой оценки как способа определения налоговой базы по налогу на недвижимость; определение направления развития кадастровой оценки недвижимости.
Предназначено обучающимся в ННГАСУ для подготовки к лекционным и семинарским занятиям по направлению подготовки 21.04.02 Землеустройство и кадастры, профиль Земле-
устройство и кадастры
© |
А.В.Пылаева, 2016 |
© |
ННГАСУ, 2016 |
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
1. |
Общие рекомендации для самостоятельной работы................................................................... |
4 |
|
|
1.1. Содержание разделов учебной дисциплины (модуля)............................................................. |
4 |
|
|
1.2 |
Разделы учебной дисциплины (модуля), виды учебной деятельности и формы контроля .. |
4 |
2. |
Темы, выносимые на самостоятельное изучение обучающихся................................................ |
7 |
|
3. |
Перечень учебно-методического обеспечения для СРО (рекомендуемая литература для СРО) |
||
.................................................................................................................................................................. |
|
|
8 |
|
3.1 |
Общие вопросы по оценочной деятельности............................................................................. |
8 |
|
3.2 |
Оценка недвижимости (включая вопросы по оценке кадастровой стоимости) ..................... |
8 |
4. |
Задания (проверочные тесты, задачи и др.) для СРО ................................................................... |
10 |
|
|
4.1. Вопросы для подготовки к тесту.............................................................................................. |
10 |
|
|
4.2. Тест.............................................................................................................................................. |
11 |
|
|
4.3. Тематика курсовой работы....................................................................................................... |
19 |
|
|
4.4. Вопросы к экзамену................................................................................................................... |
19 |
3
1.Общие рекомендации для самостоятельной работы
1.1.Содержание разделов учебной дисциплины (модуля)
|
|
|
|
|
|
Таблица 1.1 |
№ |
Наименование раздела учебной дисци- |
Содержание раздела |
||||
п/п |
|
плины (модуля) |
|
учебной дисциплины (модуля) |
||
1 |
|
2 |
|
|
|
3 |
1 |
Массовая |
оценка |
как |
компонент |
Недвижимость как объект налогообложения. |
|
|
системы |
налогообложения недви- |
Основные компоненты в системе налогообло- |
|||
|
жимости |
|
|
|
жения. Стоимость недвижимости как налоговая |
|
|
|
|
|
|
база |
|
2 |
Международный |
опыт |
массовой |
Опыт стран массовой оценки недвижимости За- |
||
|
оценки недвижимости |
|
падной Европы и США, Восточной Европы, |
|||
|
|
|
|
|
Востока |
|
3 |
Разработка и тестирование систе- |
Формирование перечня объектов оценки. Сбор |
||||
|
мы кадастровой (массовой) оценки |
сведений о рынке недвижимости. Выявление |
||||
|
недвижимости в Российской Феде- |
основных факторов, влияющих на стоимость |
||||
|
рации |
|
|
|
объектов недвижимости. Расчет кадастровой |
|
|
|
|
|
|
стоимости. Анализ достоверности, согласован- |
|
|
|
|
|
|
ности и равномерности полученных результа- |
|
|
|
|
|
|
тов. Обобщение результатов проекта |
|
4 |
Анализ |
социально-экономических |
Формирование единого информационного про- |
|||
|
последствий введения налога на не- |
странства для |
обеспечения межсистемного |
|||
|
движимость на основе результатов |
взаимодействия. Совершенствование учета объ- |
||||
|
массовой оценки недвижимости |
ектов недвижимости. Проведение мониторинга |
||||
|
|
|
|
|
и анализа рынка недвижимости. Анализ воз- |
|
|
|
|
|
|
можных социально-экономических последствий. |
|
5 |
Государственная кадастровая оцен- |
Реформирование |
системы налогообложения. |
|||
|
ка в Российской Федерации |
Классификация и оценка объектов недвижимо- |
||||
|
|
|
|
|
сти. Наследование классификации |
1.2 Разделы учебной дисциплины (модуля), виды учебной деятельности и формы контроля
|
|
|
|
Таблица 1.2 |
№п/п |
Наименование раздела учебной дис- |
Аудиторные |
стоятельная |
Формы текущего контро- |
сах) |
||||
|
циплины. |
занятия (в ча- |
|
ля успеваемости |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
4
|
|
|
Тема занятий |
|
|
|
Лабораторные |
Практические, семинарские |
|
(по неделям семестра) |
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Лекции |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
Раздел 1: "Массовая оценка как ком- |
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
понент системы налогооб-ложения |
|
|
|
|
|
|
||||||||
1 |
недвижимости". |
Сбор и анализ ин- |
|
2 |
|
4 |
|
|
|||||||
формации о рынке объектов оценки. |
|
|
|
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
|
Анализ |
информация |
|
об |
объектах |
|
|
|
|
|
|
||||
|
оценки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
2 |
Определение |
состава |
|
ценообразую- |
|
2 |
|
4 |
Выдача задания на РГР; |
||||||
щих факторов |
|
|
|
|
|
|
|
|
Контрольная работа |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
3 |
Сбор сведений о значениях ценообра- |
|
2 |
|
4 |
Выдача задания на РГР; |
|||||||||
зующих факторов |
|
|
|
|
|
|
Контрольная работа |
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
Раздел 2: "Международный опыт мас- |
|
|
|
|
|
|
||||||||
4 |
совой оценки недвижимости". |
Меж- |
2 |
|
|
4 |
|
|
|||||||
дународный опыт массовой оценки |
|
|
|
|
|||||||||||
|
недвижимости |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Группировка объектов оценки |
|
|
2 |
|
4 |
Проверка |
выполнения |
|||||||
|
|
|
РГР; Контрольная работа |
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
Сбор рыночной информации |
|
|
2 |
|
4 |
Проверка |
выполнения |
|||||||
|
|
|
РГР; Контрольная работа |
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
7 |
Виды |
моделей |
и их |
применение к |
|
2 |
|
4 |
|
|
|||||
группам |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
Раздел 3: "Разработка |
и |
тестирование |
|
|
|
|
|
|
||||||
|
системы |
кадастровой |
|
(массовой) |
|
|
|
|
|
|
|||||
|
оценки |
|
недвижимости |
в |
Российской |
|
|
|
|
|
|
||||
8 |
Федерации". Разработка и тестиро- |
2 |
|
|
4 |
|
|
||||||||
|
вание |
системы |
кадастровой |
(массо- |
|
|
|
|
|
|
|||||
|
вой) оценки недвижимости в Россий- |
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
ской Федерации |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9 |
Построение моделей оценки |
|
|
2 |
|
4 |
Проверка |
выполнения |
|||||||
|
|
|
РГР; Контрольная работа |
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
10 |
Обоснование |
выбора |
|
вида |
модели |
|
2 |
|
4 |
Проверка |
выполнения |
||||
оценки и анализ ее качества |
|
|
|
РГР; Контрольная работа |
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
11 |
Моделирование на базе удельной ка- |
|
2 |
|
4 |
Проверка |
выполнения |
||||||||
дастровой стоимости |
|
|
|
|
|
|
РГР; Контрольная работа |
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
Расчет кадастровой стоимости объек- |
|
|
|
|
|
|
||||||||
12 |
тов, точное местоположение которых |
|
2 |
|
4 |
|
|
||||||||
|
установить невозможно |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5
|
Раздел |
4: |
"Анализ |
социально- |
|
|
|
|
|
|
экономических последствий введения |
|
|
|
|
|
|||
13 |
налога на недвижимость на основе ре- |
2 |
|
|
4 |
|
|||
|
зультатов массовой оценки недвижи- |
|
|
|
|
|
|||
|
мости". |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
14 |
Определение рыночной стоимости ме- |
|
2 |
|
4 |
|
|||
тодами массовой оценки |
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|||
15 |
Определение рыночной стоимости ме- |
|
2 |
|
4 |
|
|||
тодами индивидуальной оценки |
|
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Анализ |
результатов |
кадастровой |
|
|
|
|
|
|
16 |
стоимости. Расчет кадастровой стои- |
|
2 |
|
4 |
Сдача РГР |
|||
|
мости |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
Раздел 5: "Государственная кадастро- |
|
|
|
|
|
|||
17 |
вая оценка в Российской Федерации". |
2 |
|
|
4 |
|
|||
Государственная кадастровая оценка в |
|
|
|
||||||
|
РФ |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Составление |
отчета об |
определении |
|
|
|
|
|
|
18 |
кадастровой |
стоимости объектов |
|
2 |
|
13 |
Сдача РГР |
||
оценки. Проведение экспертизы отче- |
|
|
|||||||
|
тов |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО: |
|
|
|
8 |
28 |
0 |
81 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6
1.
2.Темы, выносимые на самостоятельное изучение обучающихся
|
|
|
|
Таблица 2.1 |
№ |
|
Наименование раздела учебной |
СРС |
Виды СРС |
п/п |
|
дисциплины (модуля) |
(в часах) |
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
|
|
|
|
|
1 |
1. |
Массовая оценка как компонент сис- |
8 |
Подготовка к контрольной работе №. |
|
темы налогообложения недвижимости |
|
1 |
|
|
2. |
Международный опыт массовой |
|
|
|
оценки недвижимости |
|
|
|
|
3. |
Разработка и тестирование системы |
|
|
|
кадастровой (массовой) оценки недви- |
|
|
|
|
жимости в Российской Федерации |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
4. |
Анализ социально-экономических |
8 |
Подготовка к контрольной работе № 2 |
|
последствий введения налога на не- |
|
|
|
|
движимость на основе результатов |
|
|
|
|
массовой оценки недвижимости |
|
|
|
|
5. |
Государственная кадастровая оценка |
|
|
|
в Российской Федерации |
|
|
|
3 |
6. |
Составление отчета об определении |
4 |
Подготовка к устному опросу по всему |
|
кадастровой стоимости объектов оцен- |
|
пройденному материалу. |
|
|
ки. Проведение экспертизы отчетов |
|
|
|
4 |
Выполнение расчетно-графической ра- |
30 |
Выполнение расчетно-графической ра- |
|
|
боты |
|
боты: «Кадастровая оценка |
|
|
|
|
|
многоквартирной жилой застройки». |
|
ИТОГО: |
59 |
|
7
3. Перечень учебно-методического обеспечения для СРО (рекомендуемая литература для СРО)
3.1 Общие вопросы по оценочной деятельности
1.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-
ФЗ от 29.07.1998 г.
2.Федеральный закон «О саморегулирующих организациях» № 315-ФЗ от 01.12.2007 г.
3.Федеральные стандарты оценки (ФСО №№ 1-11).
4.Введение налога на недвижимое имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости : научная статья // Материалы 3-й региональной научн.-практ. конф. «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты ,кадастр и геоинформатика». Н. Новгород: НГАСУ, 2015. С. 17-20.
5.Практика применения подходов и методов оценки в определении кадастровой стоимости недвижимости : научная статья // Региональная экономика: теория и практика. 2015.№ 16 (391), С. 24-33.
6.Пылаева А.В. Типизация объектов оценки в кадастровой оценке недвижимости :
научная статья // Финансы и кредит . – 2015. – № 26 (690).- С. 11-24.
7.Пылаева А.В. Кадастровая оценка и налогообложение недвижимости : научная статья // Современные тенденции развития науки и технологий. Белгород: Эпицентр, 2015, № 3-3,
С. 87-90.
8.Пылаева А.В. Применение кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц : научная статья // Экономика и управление – 2015: сб. мат.международной научн конф. - М.: РусАльянс Сова, 2015. - С. 59-70.
9.Основы оценки стоимости имущества: учебник / коллектив авторов; под ред. М.А. Федотовой, Т.В. Тазихиной. – М.: КНОРУС, 2011. – 272 с.
10.Оценка стоимости имущества [Электронный ресурс] : учеб. пособие / О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И. В. Косоруковой. – М. : Московский фи- нансово-промышленный университет «Синергия», 2012. – 736 с. – Режим доступа: http://znanium.com
11.Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю., Харитонов С.В. Основы оценочной деятельности: учебник. / В.Е. Кацман, И.В. Косорукова, А.Ю. Родин, С.В. Харитонов. – 3- е изд., перераб. и доп. – М.: МФПУ «Синергия», 2012. – 336 с.
12.Оценка стоимости имущества: учеб. пособие / О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов и др.; под ред. И.В. Косоруковой. – М.: МФПУ «Синергия», 2012. – 736 с.
13.Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации/М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 384 с.: ил.
14.Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн. 2 : учебн. Пособие / О. М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева [и др.]; под ред. И.В Косоруковой. – М.: Маркет ДС, 2009. – 728 с. (Университетская серия).
15.А.В. Каминский, М. О. Ильин, В.И. Лебединский и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник. 2-е издание. – М.: Компания «Про-Аппрайзер», 2015. – 272 с.
16.Настольная книга практикующего оценщика / Составители: В.А. Вольнова, Д.М. Хлопцов. – Новосибирск: ЦЭРИС, 2013. – 368 с.
3.2 Оценка недвижимости (включая вопросы по оценке кадастровой стоимости)
8
1.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р
2.Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие / Е. Н. Иванова; под ред. М. А. Федотовой. – 4- е изд., стер. – М. : Кнорус, 2015. – 344 с. – Режим доступа: http://www.book.ru/view/916533
3.Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости / Учебник. – СПб.:, 2000, 339 с.
4.Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости / 2007 – 536 с.
5.Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков [Электронный ресурс] : учебное пособие / В. И. Петров. – М. : КноРус, 2012. – 264 с. – Режим доступа: http://e.lanbook.com/books/element.php?pl1_id=53518
6.Оценка объектов недвижимости : учебник / А. А. Варламов, С. И. Комаров; под общ.
ред. А. А. Варламова. – М. : Форум, 2010. – 288 с. – Режим доступа: http://znanium.com
7.Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е.
Есипов, С. К. Мирзажанов. – 2- е изд., стер. – М. : Кнорус, 2014. — 752 с.
8.Теоретические основы кадастра: учебное пособие / В. А. Свитин. – М. : НИЦ ИНФРА-М; Мн. : Нов. знание, 2013. – 256 с. – Режим доступа: http://znanium.com
9.Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А.Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012
10.Фридман ДЖ, Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М:»
Дело Лтд», 1995480 стр.
11.А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, И.Л. Артеменков. Оценка недвижимости. М: Финансы и статистика, 2008г.
12.В.Рутгайзер Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие – М.: Дело,1998-384с
13.Гранова И.В. Оценка недвижимости - СПб: Питер, 2001 -256 с.
14.Асаул А. Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 512 с.: ил. – ( серия «Учебник для вузов»).
15.Наназашвили И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости: Справ. Пособие / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. – М.: Высш. Шк., 2009. – 431 с.: ил.
16.Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости : учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров ; под общ. Ред. А.А. Варламова. – М. : ФОРУМ : ИНФРА-М, 2013. – 288 с.
17.Пылаева А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости [Текст]: учебн. пос. для вузов / А.В. Пылаева; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т - Н.Новгород: ННГАСУ, 2014.-140с. (8,7 п.л.).
18.Пылаева А.В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости [Текст]: учебн. пос. для вузов / А.В. Пылаева; Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т - Н.Новгород: ННГАСУ, 2015. (10,0 п.л.).
9
4.Задания (проверочные тесты, задачи и др.) для СРО
4.1.Вопросы для подготовки к тесту
1)Назовите главные элементы налогообложения недвижимости.
2)Формирование перечня объектов оценки в результате реализации проекта системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости.
3)Назовите особенности и преимущества налога на недвижимость.
4)Сбор сведений о рынке недвижимости в результате реализации проекта системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости.
5)Какова цель налога на недвижимость?
6)Выявление основных факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости в результате реализации проекта системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости.
7)Дайте определение понятия «налоговая база» в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
8)Расчет кадастровой стоимости в результате реализации проекта системы кадастровой
(массовой) оценки недвижимости.
9)Кратко охарактеризуйте меры, направленные на расширение налоговой базы.
10)Анализ достоверности, согласованности и равномерности полученных результатов в результате реализации проекта системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости.
11)Каким видом налога является налог на недвижимость?
12)Обобщение результатов проекта в результате реализации проекта системы кадастровой
(массовой) оценки недвижимости.
13)Что такое налоговый потенциал территории?
14)Цель проекта «Анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки недвижимости».
15)Какое влияние может оказывать налог на недвижимость на развитие муниципальных об-
разований?
16)Задачи проекта «Анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки недвижимости».
17)Выделите три основных компонента в системе налогообложения недвижимости.
18)Цель и основа классификации объектов недвижимости.
19)Дайте определение понятия «массовая оценка объектов недвижимости».
20)Наследование классификации.
21)Назовите цель и задачи массовой оценки объектов недвижимости.
22)Дайте определение понятия «типизация».
23)В чем заключается социальный аспект налога на недвижимость?
24)Дайте определение понятия «группировка».
25)В какой период был реализован проект «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости»?
26)Дайте определение понятия «классификация».
27)Кем и когда было проведено исследование систем массовой оценки недвижимости в целях налогообложения в странах ЕЭК ООН?
28)Приведите примеры применения типизации в кадастровом учета, оценке и налогообложении недвижимости.
29)Назовите основные проблемы в области земельной политики Китая.
30)Назовите способы типизации множества объектов. Приведите примеры.
10