ВЕЩНЫЕ ПРАВА В ПРОЕКТЕ ИЗМЕНЕНИЙ ГК РФ

И.А. ЕМЕЛЬКИНА

В проекте изменений раздела II ГК РФ предлагается полномасштабное совершенствование механизма правового регулирования вещных правоотношений. Вводится новое наименование раздела второго - "Вещное право" (вместо "Право собственности и другие вещные права").

Структура второго раздела:

1. Подраздел 1 "Владение" состоит из двух глав –

   1. гл. 13 "Понятие и виды владения" (ст. 209 - 214)

   2. гл. 14 "Защита владения" (ст. 215 - 220).

2. Подраздел 2 "Общие положения о вещных правах" состоит из двух глав –

   1. гл. 15 "Понятие вещного права" (ст. 221 - 226)

   2. гл. 16 "Защита вещных прав" (ст. 227 - 232).

3. Подраздел 3 "Право собственности" включает семь глав:

   1. гл. 17 "Общие положения о праве собственности" (ст. 233 - 239);

   2. гл. 18 "Приобретение права собственности" (ст. 240 - 262);

   3. гл. 19 "Прекращение права собственности" (ст. 263 - 272);

   4. гл. 19.1 "Общая собственность" (ст. 273 - 287);

   5. гл. 19.2 "Право собственности на земельные участки и другие природные объекты"

   6. гл. 19.3 "Право собственности на здание или сооружение" (ст. 297 - 297.2)

   7. гл. 19.4 "Право собственности на помещения" (ст. 298 - 298.7).

4. Подраздел 4 "Отдельные виды вещных прав" разбит на восемь глав:

   1. гл. 20 "Право постоянного владения и пользования" (ст. 299 - 299.7);

   2. гл. 20.1 "Право застройки" (ст. 300 - 300.7);

   3. гл. 20.2 "Сервитут" (ст. 301 - 301.13);

   4. гл. 20.3 "Право личного пользовладения (узуфрукт)" (ст. 302 - 302.10);

   5. гл. 20.4 "Ипотека" (ст. 303 - 303.17);

   6. гл. 20.5 "Право приобретения чужой недвижимой вещи" (ст. 304 - 304.7);

   7. гл. 20.6 "Право вещной выдачи" (ст. 305 - 305.6)

   8. гл. 20.7 "Право оперативного управления" (ст. 306 - 306.5).

1. Предлагается введение норм, посвященных владению и владельческой защите.

Владение представляет собой факт, а не право, что вполне соответствует современной доктринальной трактовке, его понятию в зарубежных правопорядках.

• Согласно п. 1 ст. 209 проекта владение представляет собой фактическое господство лица над объектом владения.

  • Соответственно, факт владения недвижимой вещью не подлежит государственной регистрации.

• Владение доступно любому лицу.

• Защита владения в судебном или административном порядке может осуществляться лицами, достигшими пятнадцати лет, а также лицами, признанными судом ограниченно дееспособными.

• Виды владения представлены:

  • Законным владением - владение, которое осуществляется на основании: (1) права собственности или иного вещного права, включающего в свое содержание правомочие владения; (2) соглашения с собственником или с обладателем иного вещного права, включающего в свое содержание правомочие владения, если по такому договору фактически приобретено владение.

  • Добросовестным владением - если владелец не знал и не должен был знать о том, что его владение в момент приобретения являлось незаконным.

• Право на защиту своего владения имеет любой владелец - как законный, так и незаконный - независимо от того, принадлежит ли ему в отношении объекта владения право на имущество, включающее в свое содержание правомочие владения.

  • Срок исковой давности по требованию о защите владения устанавливается равным одному году с момента утраты владения или, при предъявлении требования в порядке, указанном в п. 4 ст. 216, - с момента совершения действий, которые создают угрозу утраты владения (ст. 219 проекта).

2. Глава 15 "Понятие вещного права" закрепляет как понятие, так и объекты вещного права, его признаки (свойства), виды, приобретение и осуществление вещных прав (т.е. представляет собой Общую часть вещного права)

Понятие:

Вещное право предоставляет лицу возможность непосредственно господствовать над вещью или иным объектом вещного права, осуществляя правомочия владения, пользования и распоряжения ею вместе или по отдельности в пределах, которые установлены Гражданским кодексом.

Виды владения:

Проект устанавливает закрытый перечень вещных прав, закрепленных ГК.

• Правила, установленные для вещных прав, не применяются к иным гражданским правам, если иное не предусмотрено ГК.

Объекты вещных прав:

1. Вещи,

2. Наличные деньги

3. Документарные ценные бумаги.

4. Объекты, определяемые родовыми признаками, становятся объектами вещных прав при их индивидуализации.

5. В случае приобретения нескольких вещей (совокупности вещей) вещное право возникает на каждую вещь в отдельности (ст. 223 проекта).

Признаки вещных прав:

1. Вещное право непосредственно обременяет вещь или иной объект вещного права и следует за ним;

2. Вещное право сохраняется до тех пор, пока оно не будет прекращено в установленном ГК порядке;

3. Утрата владения вещью или иным объектом вещного права не прекращает этого права;

4. Вещные права пользуются преимуществом перед другими имущественными правами при их осуществлении и защите, если иное не предусмотрено ГК;

5. Вещные права защищаются от их нарушения, совершаемого любым лицом, независимо от того, известен этот нарушитель или нет;

6. Защита вещных прав осуществляется в порядке, предусмотренном гл. 16 ГК;

7. Вещные права не имеют срока действия, если иное не предусмотрено ГК;

8. Вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и считаются возникшими с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено ГК;

9. Государственная регистрация вещных прав на движимые вещи производится в случаях, предусмотренных ГК.

Виды ограниченных вещных прав.

Вместо известных ст. 216 ГК РФ пяти видов ограниченных вещных прав проект закрепляет их восемь разновидностей:

1. Два «старых»: сервитут и право оперативного управления.

2. К вещным правам отнесена ипотека.

3. Остальные вещные права были известны русскому дореволюционному праву, распространены в современных развитых правопорядках. К ним относятся:

1. - право постоянного владения и пользования земельным участком;

2. - право застройки земельного участка;

3. - право личного пользовладения;

4. - право приобретения чужой недвижимой вещи;

5. - право вещной выдачи;

Возникновение ОВП:

Возможно установление ОВП по договору об учреждении вещного права.

• Такой договор должен содержать перечень условий возникновения права, подлежащих государственной регистрации (договор об учреждении вещного права). Перечень таких условий устанавливается правилами об отдельных видах вещных прав.

3. Защита вещных прав.

Способы защиты вещных прав:

1. истребования вещи или иного объекта вещного права из чужого незаконного владения (виндикационный иск);

• По сравнению с действующим Кодексом установлен запрет на подачу виндикационного иска другим, кроме собственника, лицам. Также только лицо, обладающее правомочием владения, может предъявить требование.

• Истребование недвижимой вещи из незаконного владения лица, право которого зарегистрировано, одновременно означает оспаривание записи о зарегистрированном праве на эту вещь. Соответчиком по такому требованию является орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимые вещи (это было и в Постановлении 10/22)

2. устранения любых нарушений вещного права, которые не связаны с лишением владения (негаторный иск);

• Нововведения относительно оснований предъявления негаторного иска:

а) собственник вещи или иного объекта вещного права вправе предъявлять негаторные иски к обладателям ограниченных вещных прав, если последние, осуществляя свои права, выходят за их пределы;

б) обладатель ограниченного вещного права вправе предъявлять негаторные иски к собственнику или иному обладателю ограниченного вещного права, если последние, осуществляя свои права, вторгаются в пределы защищаемого вещного права;

в) кредитор по обязательству, на основании которого должно возникнуть вещное право, вправе предъявить негаторный иск к собственнику или иному обладателю ограниченного вещного права, если действия последних ухудшают условия, на которых возникнет вещное право этого кредитора (тоже было в 10/22)

3. освобождения вещи или иного объекта вещного права от ареста (исключение из описи);

• Эти иски весьма распространены в практике правоприменения, однако они специально не регламентировались ГК РФ в качестве вещно-правовых (абсолютных) требований <7>.

4. признания вещного права.

4. «Соседское право» и публичные интересы.

1. По сути, речь идет о справедливой квалификации отношений, возникающих в указанных сферах, необоснованно отнесенных к категории "публичные сервитуты".

Для защиты интересов собственников и иных владельцев соседних земельных участков устанавливаются ограничения прав собственника земельного участка. «Собственник земельного участка не вправе запрещать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иных подобных воздействий, если они не оказывают влияния или оказывают такое влияние на использование его земельного участка, которое не превышает разумного, исходя из установленных нормативов, природы и местоположения земельных участков или из местного обычая.»

2. Соседские ограничения:

1. не возводить здания или сооружения, в отношении которых явно следует, что их существование или использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие на соседний земельный участок, а также принять меры по предотвращению вреда, который может быть причинен соседнему участку ненадлежаще содержащимся собственником существующим зданием (сооружением), в том числе снести существующее здание (сооружение), оказывающее недопустимое воздействие на соседний земельный участок;

2. Устранять опасность обрушения здания или сооружения либо его части на соседний участок

3. Допускать на земельный участок владельца соседнего участка для производства земляных и иных работ в целях доступа к подземной части здания, строения или сооружения, расположенного на соседнем земельном участке, при необходимости осуществления его ремонта, если такие работы не могут быть осуществлены иным способом; свободно пропускать воду, поступающую естественным образом на участок с соседнего земельного участка, расположенного выше, и др. (ст. 296 проекта).

5. Право постоянного владения и пользования (гл. 20).

Аналог известного римскому, а также ряду развитых современных правопорядков (Франции, Голландии, Италии, Квебеку, Украине) права эмфитевзиса.

Право постоянного владения и пользования - право владения и пользования чужим земельным участком (иным природным объектом) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных целей, предусмотренных законом, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка или иного природного объекта.

• За собственником земельного участка сохраняется право распоряжения земельным участком, переданным в постоянное владение и пользование.

Основания установления:

1. по воле собственника

2. в случаях, предусмотренных законом, - по иным основаниям.

Это право подлежит государственной регистрации.

Субъекты –любые лица.

• Основным условием выступает цель использования (для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты и др. цели, указанные в ст. 299 проекта).

6. Право застройки.

Это право актуально в современных зарубежных правопорядках (Германии, Австрии, Швейцарии, Хорватии, Украине, Эстонии). Однако по сравнению с известными аналогами в проекте серьезно сужено его содержание.

Право застройки - право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке.

Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки.

Субъектный состав и содержание: право застройки может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования.

• Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат субъекту права застройки на праве собственности в течение срока действия права застройки. Таким образом, в отличие от классического вещного права застройки в представленной проектом конструкции право застройки предоставляет лишь правомочие на застройку зданий и сооружений на чужом земельном участке.

  • Это право не возникает ни в отношении земельного участка, ни в отношении возведенных зданий и сооружений. Более того, не совсем понятна правовая природа права собственности субъекта застройки на возведенные им здания и сооружения, поскольку речь идет о собственности лишь на период действия договора о застройке, т.е. некой временной собственности. В проекте не реализован классический принцип приращения строений к земельному участку, в связи с чем невозможно введение модели единого объекта, так как в данной ситуации предполагаются различные собственники земельного участка и строения. Конструкция права застройки в том виде, в каком предусмотрена проектом, весьма схожа с правомочием на застройку чужого земельного участка, предусмотренным в настоящее время п. 2 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ.

Основание установления права застройки - договор об учреждении права застройки, подлежащий государственной регистрации.

Характеристики права:

1. Предполагается срочным (не может быть менее 50 и более 100 лет) (ст. 300.3 проекта),

• В Концепции развития гражданского законодательства РФ (раздел IV, п. 6.3) предусмотрено, что право застройки должно быть срочным (от 50 до 199 лет).

2. Платным,

3. Предусмотрены гарантии для защиты интересов сторон при пересмотре размера платы (ст. 300.4 проекта).

4. Застройщику предоставлено право отчуждения или залога права застройки (ст. 300.5 проекта) <11>.